如果房产泡沫被捅破，中国买房人将怎样行动？

潇洒庸人 · 发表于 2015-1-24 16:01:48

　　2014年4月以来，从中央到地方都相继出台了一系列房地产市场救市措施，尽管近期市场成交也趋于活跃，但这并未能改变房价已连续7个月下跌的现实。

　　中国国家统计局于去年12月18日公布了《2014年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示全国70个大中城市在售一手房中，与上月相比，价格下降的城市有67个，持平的城市有3个；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个。

　　如果说价格还不能反映市场的变动，那么销售量的变化则更加剧烈。2014年1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，商品房销售额64481亿元，下降7.8%。

　　每当房地产市场降温之际，楼市“崩盘论”就会大行其道，而日本成为某种参照。日本房地产泡沫在1991年破裂后，经济一蹶不振，20 年来徘徊不前。

　　日本的房地产泡沫起因，普遍认为始于1⑨85年“广场协议”签订后的日元升值，给日本经济带来繁荣的制造业出口，陷入了困境，要使日本经济像性战时装备趵崃狮铽的男人那样屹立不倒地持久坚挺而又继续高速增长，必须寻找新的经济增长点，房地产成了不二选择。

　　于是，日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调。日本的房价、地价开始急速攀升。

　　同期，政府为了纠正日元过度升值大量地干预汇市并且大幅放松银根，造成了流动性过剩的局面，房产、土地成为居民寻求货币保值的替代品。当大笔资金涌入不动产市场而使其升值时，保有需求被打开了，房子、土地不再是一种使用需求，而是投资品种。

　　从历史上看，1961年、1973年和1990年，是日本房价、地价涨幅的三个峰值。但前两次大涨，日本处在8%以上的经济高增长期，同时伴随着城镇化进程，有经济面和自住需求面的支撑，并没有形成大泡沫。

　　但到1974年时，日本的城镇化率已经达到74.9%，此后20 年，日本的城镇化进程实际上已停滞，此时的房地产脱离了自住需求的有效支撑，由投资性质支撑的市场形成了大泡沫。

　　在日本意识到不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向后，采取了紧急更正。1990年3月，日本银行出台的《控制不动产融资总量的通知》成为刺破日本泡沫经济的导火索。从19⑧9年3月到1990年8月，日本银行连续5次提高贴现率，过于急剧的货币紧缩加速了资产市场崩溃。

　　1992年大藏省又出台了地价税，征收额度为财产继承税评估值的0.3%，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜。从金融到土地的双管齐下的政策调控，导致了泡沫的快速破灭。

　　此外，由于日元升值，外资涌入日本吹大了股市和楼市的泡沫，但从1990年起，外资开始撤离日本，许多境外投资机构通过挤破日本股市和楼市泡沫赚得盆满钵满。

　　日本经济陷入泥潭至今无法自拔，这20 年被称为“失去的20 年”。

　　日本房地产泡沫破裂后，普通民众无疑是最大的受害者，许多人的人生轨迹因此改变！假如这发生在中国又会是怎样的一番景象呢？

　　首先是宽松的货币政策，20О8年中国推出4万亿后，由于流动性泛滥，大量资金涌入房地产市场，各大城市房价普遍翻倍，房价收入比居高不下，与居民实际购买能力脱节。

　　但不同的是，中国政府并未采取日本式的急刹车，而是通过行政调控手段，货币政策松紧有度，出台限购、限贷等措施，以及加强外汇管理控制国外热钱流入，有效抑制了投资投机的蔓延，此后每逢房价上涨期，政府都会调控，投资投机水分逐渐挤出，房子逐渐回归到由刚需支撑的居住本位。

　　深圳一位龙头房企高管直言，尽管政府的行政调控手段，公开遭到了房企和市场人士的批评，但必须承认，在保障房制度不完善且房产税尚未出台、市场化调节手段不健全的情况下，所幸中国政府及时采取调控手段，有效制止投机炒作将泡沫进一步吹大，否则房地产硬着陆的风险很大。

　　此外，中日处在不同的发展时期，有其差异性。万科董事长王石认为，人口老龄化和城镇化率瓶颈是导致日本地产泡沫破裂的关键因素，中国现在的人口状况是日本上世纪60年代的水平，房地产泡沫确实存在，但不会像日本那么迅速地破灭。

　　住建部专家秦虹表示，日本在19⑧9年家庭住房户数和套数比是1∶1.3，也就是整个社会的房屋多了13%的总量。日本在70年代的城镇化率已经达到了76%，而中国目前城镇总人口7.3亿，城镇化率53%，还可以提高十几个百分点，每年新增城镇的常住人口接近2000万人，这些新增人口要靠新建住房来解决。

　　更关键的是，从宏观面和基本面分析，当前中国经济正由高速增长向中高速增长转变，但仍能保持7%以上。当前中国城镇户均住房套数刚达到1左右，尚未饱和。中国房地产业的基本面更接近日本上世纪70年代初期或中期，而非80年代后期的情形。

　　尽管中国城镇化尚未结束，但另一个不容忽视的问题是，目前中国住房短缺时代已经过去，住宅存量奇高，而在需求方面，购房适龄人口(25-49岁)在2015年将达到峰值，此后步入下行通道，中国的房地产长期拐点临近。

　　实际上，这几年来，中国的房地产泡沫已在局部破裂，如投机水分过高的温州，2011年受银根紧缩和实体经济下滑影响，被炒高的房价一路重挫，至今没有恢复元气，此外，鄂尔多斯、惠州等三四线城市的房地产，因前期投资过大，房地产供过于求，开始进入去泡沫化阶段。

　　一个新的趋势是，房地产地区分化也越来越明显。在人口和资金持续流入的一线城市，以及二线核心城市，市场仍有源源不断的刚需支撑，但在人口持续流出，且严重供过于求的三四线城市，楼市持续萎靡。

　　目前，包括各大行在内，存款利率已经上浮到顶，可见在金融脱媒的情况下，银行的存款成本没有下降。事实也是如此，利率下降后各银行房贷利率变化不算大，除了北京、上海等地有最低至85折的贷款，其他如重庆、成都等大城市，房贷利率最低9折，最高为基准利率的1.05倍。

　　并且，对首套房贷打折的银行通常对是否使用公积金有严格规定，银行的“廉价资金”并不好拿。这对于刚性买房者而言，购房意愿必然受到影响。

　　对于富裕群体来说，追求的是投资回报率，投入房地产市场最大的风险是资金沉淀难以兑现，以及未来的房地产税。12月1日，高盛中国在2015年宏观经济及A股策略会上预计，明年有4000亿资金从楼市转向股市，相当于流通市值的3%左右。

　　确实，富裕群体仍然在购房，但他们或者钟情于庄园，或者到境外投资。至少目前，投资者对楼市还是比较谨慎。

　　降息与释放基础货币不是同一个概念，降低名义利率不可能压低实际利率，降息对负债率高的大型基建项目、大型公司有好处，对于中小企业、房地产等好处不多。种种现象表明，降息之后的楼市回暖，目前来看还是“看上去很美”。

　　那么问题来了，如何成为一个不被泡沫抛弃的人？

　　国际注册高级理财规划师刘磊认为，对于个人房产投资者而言，把控贷款之后的现金流成为了未来成功与否的关键转折点。

　　刘磊分析了一则案例：澳洲工作的杨先生，高级白领，有一份收入高而稳定的工作，工作之外主要的理财项目就是房产投资。他投资房产的目的不是住大房子，也不单单是追求财富规模，而是期望获得稳定被动的租金收入，从而实现未来的富裕养老。

　　因此从购房之初就把未来目标做了规划和设定。10年以来没有频繁换房，他把积累的现金和涨价后的房子进行融资抵押，把这部分资金合理应用到购买第2套房子、第3套房……而且把这些房子全部租出去，而自己和家人租住大房子。

　　结果是：收到的房屋租金除了偿还贷款外，还可以偿还他们租住大房子的租金费用，从而成了高级房东；随着杨先生所购买的4套投资性房产的增值和租金收入增长，就足以让他衣食无忧，实现以租养老了。

　　即便遭遇房价下跌的市场行情下，杨先生所购投资房的租金并没有减少，现金流在银行降息之后反而剩余更多了；因此杨先生抵御市场风险的能力远远比王先生强更多，而且这种风险在被四套房子均摊后就更加微不足道了。

　　另据外媒报道，1945年的好莱坞电影《琼楼风月》使华尔道夫酒店成为不朽传奇，当时中国只是一个饱受战火蹂躏的国家，并迅速走向了共产主义公有制。然而，就在2014年10月，中国投资者斥资19.5亿美元买下了这座负有盛名的曼哈顿地标式建筑。

　　这是中国在国内房地产泡沫迅速破裂之际匆忙将房地产泡沫“出口”海外的行动之一。

　　中国投资者在全球都势不可挡。根据高纬环球，2013年中国买家的海外物业投资额从20О8年的7520万美元攀升至158亿美元，2014年上半年的新交易规模达51亿美元。其中多数交易是国有企业、保险商及其他公司购买写字楼和其他商业地产。

　　随着本土经济增速放缓，加上政府放松了对利率的限制，进而抬高了中国公司自己的借款成本并迫使银行和保险商向客户支付更高的报酬，中国公司渴求在海外找到回报率更高的房地产。

　　而美国拥有时尚的奢侈酒店，又具备法治环境，因此成为中国内地海外物业投资的首选地，排在其后的是英国、香港地区、新加坡和澳大利亚。

　　NikkeiAsianReview援引仲量联行（JLL）和RealCapitalаnalytics的数据称，2014年前九个月中国投资者在美国买下了27.6亿美元的商业地产，进而全年有可能突破2013年的32亿美元。去年，房地产开发商SOHO中国的控股家族与一位巴西投资者联手投资了14亿美元，收购了曼哈顿通用汽车大楼40%的股权。

　　中国对美国住宅的胃口似乎要大好多倍。据美国全国地产经纪商协会（U.S.NationalAssociationofRealtors）的数据，在截至3月31日的这一年间，中国内地、香港和台湾买家购置了总价220亿美元的美国住宅，成为在美购买住宅最大的外国购房者群体，加拿大人排在第二位。

　　加拿大人往往花费约26.8万美元在亚利桑那州和佛罗里达州购置养老房，而中国内地人购买的典型住宅是在加州或纽约价值52.3万美元的出租房。

　　那么，在中国房价走低之际，情况又如何呢？在住宅存量处于五年高点之际，中国的楼市面临供应过剩问题。销量和价格一直在双双下滑。

　　眼下，随着中国投资者将资金投向海外，试图用其他地方更健康的资产弥补国内房价下滑带来的损失，不断下滑的房价似乎开始推高离岸市场需求。从一定程度讲，北京正在鼓励这种做法，力推债务缠身的开发商在海外扩大销量以偿还在国内建造未售出房屋所用的贷款。

　　正如财经评论人士吴晓波所言，如何做一个不被泡沫抛弃的人：要么让自己更强大，要么去购买一个泡沫与大泡沫同增长。