本帖最后由 liaojq 于 2013-11-18 08:39 编辑
一、什么是限地价竞配建 福州2012年就开始试水 首先，来看下"限地价"，其实以"限地价"的方式出让竞拍建设用地的方式已存在多年，"限地价"故名思议就是限制土地价格，给出让的建设用地设置价格上限。与之对应的就是"限房价"。具体而言，有两种方式，即"限地价竞房价"和"限房价竞地价"，而又从"限地价竞房价"中又延伸出上面的"限地价竞配建"等。"限地价竞房价"其实不是一个新生的土地出让方式，2011年全国首宗"限地价竞房价"地块字北京挂牌上市。限地价竞房价即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的最高房价，开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。比如最后竞得者承诺的售价是1.3万元/平米，那么将来销售房屋时，即便是最好的户型，也不能高过1.3万元/平米！售价只能低。而"限房价竞地价"则有点类似，把房价限制住，开始竞地价，价高者得，但考虑到未来房价已经固定，开发商往往也不敢一味地抬高地价。不论何种方式都表明政府正在探索土地供应模式、建设资金筹集和住宅供应的新方式... 福州此次出让的位于火车南站西侧的近300亩土地，竞拍的方式是"限地价竞配建"，其实是以上方法的一种延伸。在政府设定了地价上限后，开发商如果接受，则开始进入"竟配建"环节，谁能提供的保障房、公租房以及其他配套建设越多谁就获得该地块。 2012年福州首次明确限地价竞配建操作程序。首先，现场竞地价过程中，若最高报价不低于保留价，且未超过最高限制地价，主持人宣布地块成交。其次，若报价低于最高限制地价，但两者差额小于1个竞价阶梯的，主持人报出最高限制地价，并现场询问竞买人是否接受最高限制地价。有竞买人报出最高限制地价的，主持人继续询问是否有竞买人参与竞配建，并提示参与竞配建的竞买人均须接受最高限制地价，参与竞配建的竞买人举牌示意并签字(盖章)确认，记录员对此进行记录，主持人点算名单并宣布进入竞配建阶段。若无竞买人参与竞配建，主持人宣布地块成交。 再次，在竞配建阶段，主持人宣布竞配建的竞买阶梯和竞买规则(即参与竞配建的竞买人报出配建房屋建筑面积最大者为竞得人，比如，每次最低竞价阶梯为无偿提供5套公租房，每套建筑面积平均45平方米。主持人有权根据现场情况调整竞买阶梯。参与竞配建的竞买人报出配建的房屋建筑面积最大，且无竞买人申请继续竞买时，主持人宣布地块成交。 二、为什么限地价竞配建 控地王助力保障房建设 所谓限地价、竞配建，即设定房价最高限价，高于上限转为竞争配建，如保障房面积等。对于限地价、竞配建的竞拍方式，有网友认为，限制地价第一个好处就是能够减少"地王"的产生，拉低地价，并大大增加保障房供应，使底层民众得到实惠。 首先看一下对政府的影响，在土地所有权为政府所有的情况下，"限地价"，其实牺牲了一些地方政府的土地出让金收入。从政府的角度说，当政府或许真的意识到了从商品房价格构成来看，没有过于高昂的地价，即使建房成本再高，再加上通胀因素，房价也不会离谱到哪儿去。因此，"限地价"对于保证房价的稳定，肯定具有正向意义。 其次，"竞房价"或者"竞配建"等会牺牲开发商的一部分利润收入。因为"竞房价"是往低的竞，"竞配建"是开发商无偿提供或者政府低价回购保障房与配套建设等。逐利是企业的天性，这种天性是企业生长所必备的品质。因此，当"价低者得"或者无偿提供公租房时，成为游戏规则时，开发商无疑会考虑这种模式是否能产生效益与利润，一旦销售不出去，则企业必然承担巨大风险。相对于政府降低但稳定的土地收入，开发商未必能获得稳定的利润。"价低者得"是一次政府挤出利益水分、让利于民的契机。 另外，配建公租房成为此次土拍的一个特色，其实正是与全国范围内保障房体系发生转向有关。近几年，保障房中的经适房分配常为人所诟病。不少人士表示，保障房体系将发生变化，"公租房并轨"将大势所趋，所谓"公租房并轨"是指公租房与廉租房并轨运行，然后通过财政发放房租补贴的方式补贴不同收入人群。再加上拟取消经济适用房，我国三类保障性住房将合并为"公租房"——即公租房今后在住房保障领域唱主角，而经济适用房、廉租房将逐步告别历史舞台。 要求公开出让的国有建设用地中配建公租房，这在保障房建设中是个大进步。通过这种形式，在增大保障房供应量的同时，也优化了福州的房地产产品供应结构，也能减轻政府保障房建设负担。许多业内人士认为，它确实可以分担政府保障房建设的任务，有助于在政府财力有限的情况下，加大公租房的建设规模和力度，体现了政府在保障房建设方面的借力思路... 三、限地价竞配建不是毫无漏洞 配建是否有保障 然而，限地价竞配建或者公租房并不是毫无漏洞，甚至有网友对限地价提出了质疑，网友"纯刚需"也指出这种方式的不足之处："实际上配建的成本依旧会计入地块开发成本中，从而推高房价。以福州横屿组团多个限地价、竞配建的地块来看，表面上出让地价不高，实际地价都过万，这让将来房价如何能降？" 从11月13日火车南站竞拍的地块成交价来看，该地块的成交楼面价达6835元/平方米，是目前火车南站板块最贵的楼面价... "限地价竞房价"政策的出现，改变了各地惯用的"价高者得"的土地出让方式，改革和完善了土地"招拍挂"出让制度，有望改变地方政府对土地财政的依赖。它的重要意义是，很好的覆盖限制了房价依然处于高位运行的三大主因：一是地方政府卖地财政，高地价带来高房价。二是房地产行业的暴利，是开发商的高额利润带来高房价。三是房地产行业的高税收推动高房价，房地产行业所需要缴纳的税费多达十几项。 说白了，高房价是开发商的高利润和政府在房地产行业上的高收入双重作用的结果，只有在开发商让利，政府减少高地价、高税收的政策下，房价才能最大幅度的降低。 有专家认为，"限地价"并不可能一味地的限低地价，毕竟当前地方政府正处于严重依赖土地财政的阶段，并不会也不可能完全与土地财政完全割裂，只会在房价与地价之间找出合理的平衡点。如果政府"让利"幅度大，地价及相应的楼面价就相应降低，反之就会相应走高。 不管是何种"限"，都有其优势和短板所在。关键就在于政府和企业都必须在利益上做出"让路"。政府如果不在地价上"让利"，只要求开发商在房价上"让利"，说服力难免不足。 另外，对于配建的公租房保障房也并非无忧，"限地价竞配建"作为各地方政府土地出让的一种方式，它的身上还有许多问题。 比如在对公租房建设要求上，政府没有提出具体的标准，对配套没有长远的想法。这种模式在一定程度上将保障房建设责任转交给开发商，也存在一定的弊端。对于开发商竞得的公租房面积，政府并没有对其提出具体标准。尽管监管者表示，无论是哪种类型的住房，都必须执行同样的质量规范标准，建设等部门也会按照商品房同样的要求和标准进行监督和验收，但保障房质量问题频出，让人还是会对"限地价竞公租房"产生的低价房的质量有担心。 同时，以这样方式建设的公租房还存在分散的问题，如此在其配套如教育、医疗、商业方面可能会更加吃力。 而在平抑房价方面，它能起到的作用也非常有限。这样的捆绑出让，竞公租房面积，可能会增加开发商的开发成本，在低端靠保障、中端有支持、高端靠市场的体系中，可能一定程度上推高商品房价格。 结语 今年福州首次"限地价、竞公租房面积"土地出让，一来可以控制地价，二来可以拓宽保障房的建设渠道，但不得否认还存在一些问题。此次火车南站地块楼面价还是再创新高，同时，这种方式配建的公租房还存在分散、管理成本高、建设质量难保证等问题，"限地价竞配建"还有很长的路要走…
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发表于 2013-11-18 08:31:55
