2012年莆田房地产运行形势分析，全市住宅商品房销售均价为6847元/㎡

贫僧吃嫩草 · 发表于 2013-1-23 08:59:24

　　2012年上半年，我市房地产市场在国家宏观政策的延续调控下，呈现出投资增幅趋缓、新开工面积下降、批准预售减少、土地市场平淡等特征；到了下半年，随着调控政策的趋稳，以及省、市出台的促投资稳增长8条措施的推动下，投资明显回升、新开工出现增加、销售逐步上升、土地市场升温等特征，整个房地产市场总体上表现为前稳后升的运行态势。具体运行情况分析如下：
　　
　　房地产投资呈逐季增长，荔城区投资增幅近50％
　　
　　2012年全市房地产完成开发投资193.3亿元，比增25.19％，增幅较今年上半年(19.85％)和前三季度(18.3l％)上升约6个百分点。2012年房地产投资占全市GDP的16％、全社会固定资产投资的21％。房地产业创造税收21.1亿元，占全市税收的19％，其中为地税创造税收18亿元，占地税税收的35.5％。
　　
　　从各季度的投资情况看，随着调控政策的持续稳定和市场信心的逐步恢复，房地产开发投资呈逐季增长态势。其中第一季度完成投资32.16亿元，第二季度完成投资48.34亿元，第三季度完成投资51.97亿元，第四季度完成投资60.83亿元。
　　
　　从各县区投资情况看，城厢区由于莆田万达广场、文献步行街、正荣·御品兰湾等一些大项目的续建，其投资额所占比例仍居首位；而荔城区随着万科城、海峡国际商贸城等项目的开发建设，其投资增幅位居第一。其中荔城区完成投资57.53亿元，比增48.01％；城厢区完成76.45亿元，比增22.05％；涵江区完成19.36亿元，比增21.99％：秀屿区完成13.34亿元，比增23.06％；仙游县完成26.62亿元，比增68％。
　　
　　商品房新开工同比略降，第四季度出现明显回升
　　
　　2012年全市商品房施工面积1419.51万㎡，比增15.20％，其中新开工面积402.29万㎡，比降8.58％。新开工面积从季度看，由于延续着去年的宏观政策调控，从今年第二季度起全市新开工房地产项目面积大幅减少，到第四季度随着政策的趋稳，新开工面积同比出现回升。其中第一季度新开工面积106.03万㎡，比增2.26％；第二季度51.59万㎡，比降58.57％；第三季度90.52万㎡，比降28.84％；第四季度154.15万㎡,比增82.15％。
　　
　　商品房新开工面积按区域分，除了仙游县金石华府豪园新开工43万㎡等新项目带动全县同比上升外，其余各区同比皆为下降。其中荔城区119.86万㎡,比降1.23％；城厢区77.52万㎡，比降41.26％；涵江区51.84万㎡,比降31.42％；秀屿区2644万㎡，比降36.84％；仙游县126.63万㎡，比增82.78％。
　　
　　商品房供应下半年逐减，仙游商业用房增量较大
　　
　　2012年全市商品房批准预售面积361.83万㎡，比增6.47％；其中商品住房220.97万㎡，比降8.20％。从季度批准预售情况看，因受新开工面积下降的影响，第三季度起批准预售面积出现逐季减少。其中第一季度批准商品房预售面积63.63万㎡(商品住房30.77万㎡)，第二季度商品房148.59万㎡(商品住房87.17万㎡)，第三季度商品房78.95万㎡(商品住房52.42万㎡)，第四季度商品房70.66万㎡(商品住房50.61万㎡)。
　　
　　从不同区域的批准预售面积看，莆田商品房批准预售面积较去年同比下降3.57％，其中商品住房下降10.53％；仙游因宝泉古典工艺博览城等商业用房的大量增加，其全年商品房批准的预售面积较去年有较大幅度的增长,达66.45％，其中商品住房仅比增3.37％。
　　
　　商品房销售逐季上升，仙游商品住房销量同比下降
　　
　　全市新建商品房销售合同登记备案面积232.18万㎡,比增17.0％；其中商品住房销售面积180.22万㎡，比增3.13％。从季度销售情况看，第一季度为36.20万㎡(其中商品住房为24.72万㎡)，第二季度为59.52万㎡(其中商品住房为45.17万㎡)，第三季度为60.64万㎡(其中商品住房为51.06万㎡)，第四季度为75.82万㎡(其中商品住房为59.27万㎡)，呈现逐季上升态势。
　　
　　从不同区域销售备案情况看，莆田商品房销售面积较去年同比上升12.68％，其中商品住房上升9.41％：仙游因商业用房的销售面积较大，其全年商品房备案面积较去年同比增长34.52％，而商品住房同比下降20.95％。
　　
　　市本级住房均价前稳后升，荔城区价位全市第一
　　
　　据合同登记备案数据统计，2012年全市商品房销售均价为6950元／㎡，比增5.99％(住宅商品房均价6847元，比增12.73％)。其中设区市本级住宅商品房均价7163元／㎡，比增10.93％；仙游县住宅商品房均价5173元/㎡，比增12.26％。
　　
　　设区市本级住宅商品房销售均价按季度分，第一季度均价为6855元／㎡，第二季度均价为7124元／㎡，第三季度7029元／㎡，第四季度7433元／㎡。总体上看，前三季度价位略有波动，随着市场的稳步回升，到第四季度价位出现明显的上升。
　　
　　从对各个县区商品住房销售价位看，荔城区由于万科城精装房以及其他一些价位较高楼盘的带动，均价位列第一；涵江区及秀屿区随着部分新楼盘价位的抬高，其同比增幅也跟着明显上升。其中荔城区商品住房销售均价7657元／㎡，比增17.31％；城厢区7342元／㎡，比增6.92％：涵江区5257元／㎡，比增18.94％；秀屿区4712元／㎡，比增17.21％，仙游县5173元／㎡，比增12.26％。
　　
　　二手房交易同比下降，二季度起逐季回升
　　
　　2012年二手房交易量同比继续下降。全市二手房交易面积为45.43万㎡，比降11.70%，创下近四年来新低(2009年为72.76万㎡，2010年为70.78万㎡，2011年为51.45万㎡)。其中二手住房为28.87万㎡，占总交易量的63.55％，比降24.15％。
　　
　　从季度交易面积看，第一季度成交12.27万㎡,第二季度9.86万㎡，第三季度10.85万㎡，第四季度12.45万㎡，从第二季度起成交量出现逐步回升。
　　
　　土地出让前三季度下降，四季度带动总量回升
　　
　　2012年前三季度国土部门通过招拍挂新供应经营性房地产项目用地与上年相比减少过半，到第四季度,随着加大经营性用地的供应力度，扭转了同比下降的态势。去年全市新供应经营性房地产项目用地41宗150.64公顷,比增2.48％。其中第一季度17.97公顷，第二季度22.14公顷，第三季度29.75公顷，第四季度80.78公顷。
　　
　　从不同区域看，莆田28宗112.31公顷，比降14.85％，成交总额312573万元，平均每亩186万元，同比下降31.11％：仙游13宗38.33公顷，比增154.18％，成交总额122948万元，平均每亩214万元，比降3.60%。单价同比下降主要是新供应的地块大多位于城郊一带，其成交价较城区底。
　　
　　房地产各项贷款持续增加，购房贷款增幅更为明显
　　
　　2012年11月末，全市房地产本外币各项贷款余额为176.36亿元，占全市金融机构本外币各项贷款总额(905．09亿元)的1949％，与去年(17.99％)同期相比增加1-5个百分点.其中房地产开发贷款余额为42.49亿元,同比增长31.50％，今年新增9.37亿元，同比多增16.03亿元：购房
　　
　　贷款余额为133.87亿元，同比增长35.05％，今年新增31.91亿元，同比多增18.93亿元。从2月、5月、8月、11月的月末数据，显现2012年房地产各项贷款总体上呈持续增加态势。(房产科陈志强)