[专访]万好林鄞：莆田城市综合体涌动未来发展趋势如何

荔城之声 · 发表于 2012-7-18 09:35:42

万好国际营销策划部总监林鄞

前言：
　　近些年来，新型房地产开发模式忽如一夜春风吹遍了莆阳大地，城市综合体遍地开花。从陌生名词到充斥眼球，城市综合体的开发模式和运营理念仍然是众多网友所不了解和熟知的，带着许许多多的疑问，莆房网记者采访了万好国际营销策划部总监林鄞先生，请他为网友们一一解读。

　　莆房网记者：近几年，随着万达进入，莆田以及周边的综合体开始不断涌现，是什么原因带动综合体兴起？
　　林鄞：综合体是城市的一种功能单位，当城市发展到一定阶段，常住人群的数量与日俱增，他们带来更多的生活、消费、娱乐、居住需求，而综合体这种融合了商场、写字楼、社区、广场等业态的复合型项目可以更好更集中的满足诸多需求。
　　当前的莆田，海西，乃至全国各个城市都已经发展到了一个临界点，人口基数扩大，第三产业开始突破，经济迅速发展，综合体的兴起是大势，是必然的结果，这不是某一个开发商所能引领的，也不是某一种意愿就能推动。

　　莆房网记者：从莆田的市场来看，综合体的开发商是看到了商业地产的机遇，开始涌入？还是根据自身的资金实力、资源整合能力、后期的运营能力等方面有一个系统性深入性的思考后做的举措？
　　林鄞：毫无疑问，当前是商业地产发展的最好时机。
　　城市发展成熟，经济条件有了；政府侧面推动，大方向有了；城市不断扩张，一城多心局面的出现，让好地段不在局限于传统的中心区；从城市人群来看，他们的消费、生活、娱乐需求不断提升，对好综合体的需求更大了。所以，当前的商业地产拥有“天时”、“地利”、“人和”三个条件，正是创造新时代的好时机。
　　但是，只看到时机是不行的，综合体的开发和运营远比普通住宅复杂，它需要我们做出更长远、更广阔的思考。
　　①能不能保证所开发的综合体有30年、50年、甚至100年的生命力？
　　②大家都建商场，都招商，同质化严重，自己的核心竞争力在哪里？
　　③城市人需求什么？只是消费和娱乐吗？他们需要怎样的消费、娱乐、生活？
　　④有综合体就有投资，那么开发商凭什么来确保投资者的资金安全和增值？
　　⑤开发的项目对城市有何贡献？是赚一笔跑路，还是做标杆，与城市共同发展？
　　只有把这5个问题弄明白了，综合体才能进入系统的开发。
　　像我们ECO-城，首先确定了城市人对生态、健康生活的需求，然后依托中国文化，确定了生态发展的道路，并开创了商业、产业、旅游业、商务等多业态联动发展的模式，以确保强盛的生命力和远大的发展前景，从而给投资者带来丰厚的回报，也能推动城市经济的进一步发展。
　　综合体绝不是简单的地产开发，毕竟，它涉及到城市运营、经济发展、社会生活等多个层面。

　　莆房网记者：针对目前综合体的发展现状而言，对于同一区域内的竞争，综合体应该如何快速营造商业氛围？
　　林鄞：每个综合体都有不同的营造氛围手段，但无外乎4点：①特色，差异化，要有很强的吸引力；②规模，品牌汇聚，活动空间大，做城市的时尚潮流圣地；③规划，配套齐全，囊括餐饮、服装、家居、休闲、养生、娱乐等区块，一站式满足各种消费需求。④文化，打造自己的文化，或者适应当地的文化，让消费者更有心理认同感。
　　当然，具体如何，需要根据不同地区的不同市场环境做出不同的反应。

　　莆房网记者：为了区分，这些商业综合体的形态也有很大差别，有涉及物流，有涉及商贸，有涉及汽车等等，是否因为普通的商业综合体竞争太大？
　　林鄞：不可否认，商业综合体彼此间的竞争态势远比住宅市场严重，他们需要找到自己的生存空间，那么这就需要独特的核心竞争力，不论别的，至少在这一点上对手是比不了的。
　　所以综合体又会分为很多种，以商业、商务为核心的除外，还会有以物流、商贸、汽车为核心驱动的综合体。即使是同以商业为核心的综合体也会有不同之处，比如深圳万象城以奢侈品为核心，购物公园则以酒吧、餐饮等一体化休闲功能为依托。

　　莆房网记者：这些综合体，有什么特别之处？
　　林鄞：特别之处在于他们都有着自己的独特的核心竞争力，在这个领域里，他们至少能称雄于片区之内，否则，前景堪忧。

　　莆房网记者：从城市综合体的未来发展形势来看，一线城市，综合体也不多，但是目前莆田就有这么多的城市综合体，未来发展，是否存在过剩危机？具体是哪些方面危机？
　　林鄞：经过系统思考而开发出来的综合体，20年内是不会过剩的；而那些盲目开发，不遵循市场规律，不依托中国国情的综合体已经开始面临过剩危机。
　　莆田作为海西重镇，它的人口总量和经济发达程度，决定它需要更多的城市综合体。千万不要以为综合体仅仅是生活、消费场所这么简单，它其实也是推动城市经济发展的重要功能单位，比如发展商业，推动商务经济的繁荣，刺激服务业进一步上升，带动城市旅游业的前进。所以，好的综合体是需要的。但对于那些模式简单的综合体来说，它们没有核心的竞争力，开发出来商业没有商家进驻（即使进驻了也不能达到好的收益），住宅没有完善的生活配套，没有供市民活动聚集的地反个，甚至连停车位的比率不到一半，这不仅伤害了投资者的利益，也对城市的发展相当不利。

　　莆房网记者：综合体一般都兴建在比较繁华地带，毕竟交通以及配套更完善，对于莆田周边兴起的这些综合体，发展前景如何？
　　林鄞：对于“综合体一般都兴建在繁华地带”的这种说法，我是不认同的，关键看模式。如果单纯以商业或者商务为核心的综合体，像万达、华润，毫无疑问，它们必须以繁华地段为基础，这样才能覆盖更多的消费人群，从而确保自己的生存。但是它们也仅止于此。
　　稀缺的中心土地和超高的地价决定它们无法为投资者，为城市带来更高的效益；而城市周边则不同，地价低，决定它们可以腾出更多的资金来兴建配套，城市发展加速和多中心化的模式也会赋予它们更多的发展和升值机会。在这里，综合体与城市是互相推动发展的关系，它带动整个片区的经济，从而推动城市的壮大，城市进一步发展后，则能够以它为新中心，推动地价的攀升，从而让投资者获利匪浅。
　　ECO-城就属于这一类综合体，跳出传统的中心，抢占未来的中心，先一步发展，为城市，为投资者，带来更好的发展前景。

　　莆房网记者：未来竞争白热化的情形之下，定位差异化是否是开发商生存绝招？
　　林鄞：是的。住宅市场也会分为豪宅、高端住宅、普通住宅，何况综合体还需要考虑到后期运营的事情。只有通过差异化定位，找出自己的市场所在，才能够确保长久的发展。开发商进入商业地产后，就可以称作真正的城市运营商了，它的开发状况不仅决定自己的利益，也与整座城市的发展息息相关，对城市来说，定位差异化也是非常重要的。虽然现在很多开发商还没有认识到这一点，但这个是必然的趋势。

　　莆房网记者：本次采访到此结束，谢谢关注！