二手房买卖中，房东拒不迁移户口，怎么办？

宵云曦 · 发表于 2012-3-21 10:05:37

在二手房买卖中，如果卖方拒绝迁移户口怎么办？楼主认为有以下几种处理办法。

【1】买卖合同中是否有对户口迁移进行相关约定？是否有约定违约金等条款？如果有，则可以根据相关条款要求房东支付违约金。如果拒不支付，可以起诉房东，要求支付违约金。你可以以此作为筹码，在违约金方面作一些退让，要求房东迁移户口。
【2】如果合同中对户口问题都没有进行任何约定，那么比较麻烦了。由于我国法律规定，户籍归公安部门管理，法院对涉及户口问题的诉讼一般不予受理，因此，即使产生此种争议，无法直接向法院起诉要求房东迁移户口。如原房主不同意将户口自动迁离，公安机关也无法将原房主的户口强行迁出。

此时要求原房主迁移户口，他一般可能会狮子大开口，敲诈一笔。作为买房人，已经支付了几十万的房款，又要承受这样一笔费用，心理肯定很难平衡。可是由于现行户籍制度的缺陷，必须原房主本人才能迁移户口，不能强制迁移，因此，也只能和原房主协商解决。

如果合同约定的期限届满以后卖方不将户口迁出，可以持产权证和买卖协议到派出所将他户口冻结。他的户口将无法再迁移，如果他需要办理户籍证明，或身份证丢失，需重新办理等等一切涉及户口的事宜，那么他都无法再办理。这时他就会主动找上门的。当然，这对买方造成的损失也不可估量。只能说这是一种两败俱伤的一种解决办法。

有的人也通过以下方法将户口迁移至所购买的房产：
1、拿产权证至房产所在居委会开具《常住人口证明》；
2、拿户口页、产权证、居委会常住人口证明、身份证原件到房子辖区的派出所找户籍警办理户口迁移；
3、由于房产仍挂着原房东的户口，户籍警问，你就说，无法联系到原房东，就可以了。
这种方法，不能将原房东的户口迁移走，只是将自己的户口迁入房产。

只要能提供房屋产权证、户口迁移证、身份证等，符合公安机关规定的迁入户口的条件，所购房屋所在地的公安部门就应该为其办理申报。如果因为原房主户口未迁出，公安机关就拒绝迁入，从逻辑上说，因为前者违法，所以后者合法的事情也不能做，这实质上是允许前者继续违法，存在着对前者应制止而不制止、对后者应迁入而不准迁入户口的“行政不作为”。可以通过行政诉讼途径，要求公安机关依法履行职责，维护自己的合法权益。我暂时还没有见到相关案例，不知此法是否可行。

因此在购买二手房时，就户口问题，楼主建议买方应该注意如下几点：
【1】要求卖方出示所出卖房屋的户口簿原件，买方复印留存。但这种做法存在两点缺陷：一方面，户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况，而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能，不能排除一套房屋中可能分户，存在两个户口本的可能。另一方面，户口簿也可能存在信息滞后的问题，户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。

【2】买方可以到到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍情况记录，派出所一般仅限本人调取户籍材料的话，买方可以要求同卖方一起到派出所去调阅。如果卖方拒绝配合的话，则房屋的户口即可能存在问题。假如自己不便调取的，也可委托律师去查阅。这里取得的资料和信息是最权威最新的。有的出售方承诺没有户口，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。

【3】对于确有户口存在的房屋，购房者在签订房屋买卖合同时，应就户口问题与卖方协商，约定适当的付款方式和违约责任。因为如果没有约定，这种户口纠纷在现实中只能指望上家的配合和自我纠正了，所以，买方必须在纠纷的预防上下足功夫，也就是签订比较严格的有可操作性的相关合同条款。比如约定某个时间为卖方迁移出户口的最后期限，超过此期限，则每天支付买方违约金XX元，又或者留少量房屋款，在接房日或过户日后查明卖方完全充分及时地履行了合同义务后于X日内付给卖方，如果卖方没有完全充分及时地履行了合同义务则直接充抵违约金。其中,最后点最重要。同时,对户口不迁出的,要约定高额违约金,建议以补偿款的形式出现,这样可以避免法律适用上的一些问题。甚至也可以约定户口不迁出的情形,可以作为合同解除的条件.只要这些约定不违反法律法规的强制性规定,法院就会支持。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。