房地产泡沫的内涵（转贴）

流水人家

一、 房地产泡沫
    （一） 房地产泡沫的内涵  
    泡沫或泡沫经济一词，来源于西方资本主义经济学术界，简明扼要的释义是：虚拟资本的过度增长，泡沫的本质上是一种价格运动，具体的解释是，在市场经济中，通过各种“狂热”的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值，这种若干倍地猛涨形成的高价的价格，不能长期维持，虚高的价格最终会像泡沫一样地破灭，这就是泡沫或泡沫经济现象，比较严重的、典型的则称为泡沫事件。
    泡沫不是一般物价的上涨，而是资产价格的上涨。作为泡沫的载体，往往像土地等商品具有稀缺性的特点，在一定时期内不容易达到供求平衡，很容易成为追涨投机的对象。土地具有稀缺性、不可移动性、不可替代性等等，在经济发展过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快，土地在所有生产要素中供给弹性最小，特别是城市中心区域，为了赚取土地价格上涨的资本所得，在追涨的羊群效应及广告、媒体诱导下，人们纷纷将大量的资金投入房地产，由于过度投机而产生虚假的需求繁荣从而使房地产的价格虚高，加速了房地产价格的上升，使房地产成为最常见的泡沫载体之一，房地产泡沫成为最常见的沫。      
     （二）   房地产泡沫实例  
     从1960—1990年的30年里，日本国六大都市的土地价格惊人地高涨了56.1倍，而同期国民生产总值只增长了17.4倍，1985年，日本签署了“广场协议”，日元大幅升值，房地产市场也随之急剧升温。在此后6年内，日本6大城市的商业地价狂涨3倍多，需求旺盛投机盛行，房价也不可遏制的持续走高。可是，进入上世纪90年代以后，日本房市突然降温，接着就出现了全国性的大暴跌，整个经济也受到了重创。从而成为一个世人所公认的泡沫经济事件。这一特殊的“个性”事件，有别于以前人们对泡沫经济是“短暂的”、“迅速破灭的”传统的“共性”释义。   
    日本国六大都市土地价格持续30年高涨，主要有三个原因：
    首先，从1955年日本经济起飞至1990年的35年时间，国民经济持续发展，其中有20年国民生产总值的平均增长超过10%，使日本很快地成为世界上第二大经济强国，经济实力的增长，使它对于地价高涨有较大的承受能力。
    其次，国民经济的持续发展对城市土地产生了巨大需求，而日本国人多地少，政府又严格控制农业用地转为工业用地，从而形成了土地奇缺的局面。土地长期奇缺，应是土地价格持续猛涨的主要原因。
    第三，政府对土地体格猛涨的副作用认识不足，在日本房地产泡沫形成期间，人们只相信土地价格只升不降的神话，争相购置房产地契，以至于土地价格高出美国3倍有余。日本总理府1987年的调查显示，超过半数以上的受访者认为“只有土地是安心并且有利的”。与此相应，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。当时的情况是，借款方不考虑一旦利率升高还不起本息怎么办，贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并且天真地认为，如果这些企业暂时资金困难只需将手中的房子出售就可以解决问题。长期未能采取有效的调控措施，自由炒作土地又加剧了价格的猛涨。
    日本国在泡沫经济（含1985年后发生睥股票投机狂潮）充分显现后，特别是 1989年，日本股市大幅下挫，接着房地产泡沫破裂，带来了灾难性的后果。直到2005年年末，日本经济才从可怕的低谷中走出来。 从1991年起，土地价格开始较快地下降，到2001年下降了一半多。此10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间，被经济学界称为“失去的10年”。  
   （三） 房地产泡沫与若干相关概念的不同之处  
   1． 房地产泡沫与房地产经济波动
   房地产经济波动是房地产经济系统中总量和分量的波动的总称，包括投资量、就业量、交易量以及价格的波动等等。从波动的形式上看，房地产经济波动有长期趋势、周期波动、季节波动、随机波动，人为式波动、也包括泡沫式的波动，而房地产泡沫仅仅指房地产价格大起大落的剧烈波动。房地产泡沫尽管常常伴随着投资量、成交量的波动，但这些波动并不是房地产泡沫的本质特征。
    2． 房地产泡沫与房地产经济周期
   房地产经济周期是房地产经济在运行过程中出现的周期性的、连续性的循环往复现象。在房地产经济周期中，房地产业从繁荣到衰退，从复苏到繁荣，总是反复出现，周而复始，相应地，房地产价格周期性交替出现高峰、低谷；而且，周期性波动在波动的频率、振幅上，都有一定的规律。房地产经济周期是市场经济中不可避免的一种现象。乎合马克思主义哲学的波浪式前进和螺旋式上升是事物发展的总方向原理。 房地产泡沫表现为房地产价格的大起大落剧烈波动，在泡沫出现时，价格短期内大幅度上升；在泡沫破裂时，价格又大幅地下降。房地产泡沫不具有平稳连续性的特征，不具有在一定时间内反复出现的必然性（当然也不排除连续出现的可能）。 在市场经济的历史中，房地产泡沫只是近代才出现的，是市场投机行为盛行的结果，不是经济发展中必然出现的产物，而是可以消除、防范和控制的。在房地产经济波动中，房地产泡沫和房地产经济周期有时会同时出现，表现出一致性。在房地产经济周期上涨阶段，容易产生房地产泡沫。这时，房地产经济高峰阶段很可能出现房地产泡沫的高点；在房地产泡沫破裂阶段，房地产经济周期开始衰退进而进入萧条。房地产泡沫发生地时期加剧了当时房地产经济周期的波动幅度，使周期波动形态发生了变化。  
   3． 房地产与通货膨胀
   对于通货膨胀的定义，主要有有两类观点：一类是侧重通货膨胀造成的结果，指一般物价水平出现持续性的普遍上升的过程；另一类强调通货膨胀发生的原因，指当货币量增长的速度超过了生产的增长速度时，流通中的货币供应量超过实际的需求量。  
   比较起来，房地产泡沫乃至任何一种泡沫，都是某一类资产的价格持续性上涨，而非一般物价水平普遍性的上涨。正因为这样， 可以用地价指数与物价指数的比值来衡量泡沫的严重程度。
   房地产泡沫既是一种价格现象，又是一种货币现象，房地产泡沫产生时，货币供应量不断增加，各种各样的资金包括私人投资、企业资金、银行货款、国外游资纷纷介入，在短期内迅速使房地产价格升高。  
   4． 房地产泡沫与房地产过热  
    房地产泡沫与房地产过热是两个不同的概念。房地产过热，主要指房地产投资量过大，开发量过多，超过国民经济发展水平和社会有效需求，房地产过热可能带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，但并不一这会带来价格飙升，从而引致泡沫的发生。  
   5． 房地产泡沫与房屋空置
    房地产泡沫的破灭往往产生大量无法出售的房屋，形成空置房屋，因此，许多人将房屋空置与泡沫等同。其实，房屋空置是房地产泡沫产生的后果或现象之一，不能混同。房屋空置的原因很多，房地产过热、房屋供给量大于需求量可能造成房屋空置，户型、楼层、面积、地段、环境、用途等方面的供给与需求不匹配也可能造成房屋空置。空置率在10％范围内属正常，只有那些有大量投机资金介入、过度炒高的房地产，最后因为无人接手而被套牢的大量的空置房屋，并导致房价猛跌，才能归罪于房地产泡沫。
   归纳起来，房地产泡沫存在以下主要特征：房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫主要是源于过度的投机行为，是由于货币供应量在房地产经济系统中短期急剧增加造成的。
  （四） 房地产泡沫的运行机理
    房地产经济波动的许多内在传导机制，如利益驱动机制、产业关联机制、增长的制约机制，同样适用于房地产泡沫，然而，房地产泡沫还具有自身运行的特殊机制。  
1． 投机价格机制
   在房地产经济波动中，价格机制的作用是，在价格上升时，需求量减少，供给量增加；价格下降时，供给量减少，需求量增加。但是，在房地产泡沫的形成过程中价格上升时，追涨不买跌：人们认为今后价格还要上升，需求量反而增，房地产持有人惜售，供给量反而减少，从而进一步刺激价格上升，在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，供量反而增加，同时，由于无人肯接手买入而需求量减少，进而加剧了价格的下跌。  
2． 自然膨胀机制
   由于银行信贷的参与，房地产泡沫肯有一种自我膨胀的机制。在房地产价格上升之后，房地产拥有人的资产价值上升，随后，他将房地产抵押给银行，获得贷款之后继续购买房地产，如此往复循环。在一个投机的市场里，这么做的人多了，就形成了泡沫的自我膨胀机制。不仅一般的投机人参与房地产的炒作，银行有时候也积极参与炒作，助长了泡沫的泛滥。如果银行将房地产抵押贷款证券化，就会获得更多的资金放贷给投机者，流入房地产的奖金就像滚雪球一样越滚越大，银行等金融机构和广大的房地产证券投资人在这种膨胀机制中一步一步陷入泥潭。
    房地产泡沫独特的运行机制，扰乱了市场的一般运行机制，使一些市场机制，如价格机制、乘数机制失灵。此外，由于某些传导机制的作用，使房地产泡沫的危害加大。例如，由于产业关联机制的作用，在房地产泡沫繁荣时期，相关产业也被带动起来。但是，一旦泡沫破灭，相关产业也不可避免斩受到牵连。
    房地产泡沫的形成还可能存在外在的冲击机制，诸如利率的升降、税收的增减、石油价格的升降等等都有可能成为泡沫的冲击因素。有些冲击因素是政府调控造成的，如利率、税收等，有些冲击因素可能是投机者制造的，如市场谣言、狂热的情绪、恐慌的气氛。
   在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下，房地产泡沫开始产生、膨胀乃至达到极点，直到最后崩溃。
二、房地产泡沫的预警与防范
  （一）房地产泡沫的预警
   如何才能比较简便地判断房地产市场出现过热与过度投机，从而有可能产生房地产泡沫呢？一般认为可以从以下几方面着手。  
   1． 检验房地产投资收益率是否太高  
    房地产投资收益指其广义收益率，即持有期房地产租金加上卖出房地产后的价差利润再除以房地产购入价。如果收益率过高，将会吸引更多的投资（机）者加入 ，推波助澜，哄抬地价。我国1993年沿海地区有些房地产公司炒卖地皮，利润率达200%甚至更高，这就表明房地产市场发展不正常。  
    2． 检验房地产的转手率或成交额  
   房地产的转手率可以通过房地产交易所监测，短期内转手率高，说明炒卖投机严重。
    3． 估算房地产现实价格超出理论价格的幅度  
   我国许多城市已建立了基准参考地价评估制度，今后要根据经济发展及企业业绩适时修正基准参考地价，并定期公示，以之作为理论价格的参考。如果市场价格过分超过公示参考地价，则可判断存在地价泡沫。  
    4． 分析房地产投资是否过度  
   房地产价格产生泡沫时，开发商收益将提高，这样会诱使开发商进一步扩大投资，最终造成生产过剩。因此，房地产业投资额超常规增长便意味着房地产投资过度，过热。  
    5． 监测开发商是否有囤积行为
   在房地产投机热中，投机者持有房地产并不是想真正使用，也不会投资开发，而是想待价而沽，因此如果许多开发商持有土地后，迟迟不肯投资或施工进度特别缓慢，囤积土地、故意延迟发售、囤积房源则可判定开发商有扰乱市场的投机的动机，造成人为泡沫。  
    6. 测算房价与居民收入的比例
   从发达国家的情况来看，房价一般是家庭收入的5倍左右。即使在1990年日本 “泡沫经济”的鼎盛时期，东京的平均房价也只有家庭收入的10倍左右，在东京内的千代田区、港区等所谓“寸土寸金”的黄金地段也不到20倍。1997年香 港房地产市场泡沫破灭时也只有14倍。  
    7. 与国外房价比校，认清我国房价是否客观
    我国还是发展中国家，我们的少数人民还在刀耕火种！看目前楼价是否已严重背离有实际需要解决住房困难的城市弱势群体购买力及承受力！以美国及欧洲发达国家的房价作参考，防止房价大跃进，赶英超美！打肿脸充胖仔，迟早是要吃亏的！