时寒冰——房地产调控还能维持多久？

北海道 · 发表于 2012-2-23 09:42:56

作为套在地方ZF头上的紧箍咒，房地产调控政策，一直被各地ZF想尽办法化解、突围，只不过有的办法太直接，霸王硬上弓，搞得中央没有面子，很快就被叫停。比如，芜湖市出台的“免契税、补贴”的楼市新政，新政以红头文件形式下达，证据确凿。并且，新政没有任何前戏部分，无论入戏的还是看戏的，都觉得索然无味。好比跳交谊舞，第一步就踩在了对方脚上，让中央疼得鼻涕都流出来了，还假惺惺地问“亲，真的……踩到您了吗？”结局当然是很快夭折。
此为下下之棋。
相比而言，中山市就略微含蓄一些。一边声称严格执行中央的房地产调控政策，在政治上与中央保持一致——先保证舞蹈时不踩住中央的脚，一边宣布将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元，为房价悄悄打开上行空间。此为明修栈道，暗渡陈仓，但中山市暗渡陈仓的事毕竟搞得天下人尽皆知，此为中等之棋。
接下来，最高水平的登场了，是上上之棋，却出神入化到几乎看不见棋路（以下媒体部分如果不另外注明，都源自2012年2月21日的《新闻晚报》）。
“根据去年年初出台的上海版限购令，大多购房者及市场人士均理解为对已拥有1套及以上住房的非上海户籍居民家庭，政策应是暂停售房。而近期市场却传出外地户籍居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质的消息。”
“上海市房管局房地产市场监督处副处长蒋慰如在接受采访时表示，上海市住房限售政策没有改变，上海市ZF也已经明确了本市将继续全面贯彻国家对于房地产调控的一系列政策和措施，政策不改变，力度不放松……徐汇房地产交易中心的税务咨询人员介绍，非本地户籍人员在沪购房，需要全额缴纳房产税。而按上海户籍居民家庭，新购第二套住房，仍可享受合并计算人均住房面积不超过60平方米、免征房产税的政策优惠。”
吃过晚饭，我跟专职负责采访房地产口的记者交流，确认，上海市过去从来没有执行过“居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的政策，这是一个全新的全面突破房地产调控的新政策。但是，如果直接这样做，势必遭到中央的强力干预，而上海市做得实在是太滴水不漏，令人叹为观止！
上海的这盘棋是这样下的。
一、先自己“发明”“居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的所谓传言，然后，就此事表明立场，显现出自己完全是被动的，不是主动的——连半推半就都不是，完全是在不知道怎么回事的情况下入戏的，从头到尾都非常无辜，清纯得令人心醉。
二、把从来没有在上海出现过的“居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的政策，作为“固有”政策进行强调，表明自己是走在中央调控前面的，不仅轻易突破了中央调控房地产政策的最严厉的一条限制，而且，给足了中央面子，并完全规避了责任，避免了被问责的任何风险——上海市等于告诉中央，我伸出的脚是多年前的脚，这是一种历史性的穿越，而中央伸出的是现实的脚，无论跳什么舞，都不可能踩到对方，因为两者在一个空间而不在同一个时间轴上。这是一种穿越的舞步，是一种团结的舞步，是一种前进中的舞步，是一种催人向上的舞步……
三、假如中央注意不到相关细节，上海方面即可正式施行“居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的政策，至于“居民持长期居住证满三年”的条件，太容易突破了——办个证还能花几个钱？您懂的。
也就是说，限购令在上海已经完全被废除。不仅去掉了这种限制，而且，还给予购房者大优惠——“按上海户籍居民家庭，新购第二套住房，仍可享受合并计算人均住房面积不超过60平方米、免征房产税的政策优惠。”
高！
太高了！
就好比被禁止的脱衣舞表演，芜湖市ZF上去就脱得精光，完全没有艺术性；中山市则穿着透明裤衩，多少给人点想象空间；上海则是脱光后涂上颜料，可以理解为类似人体彩绘的艺术——尽管脱得精光，呈现在人们眼前的却是一幅画。至于旁观者看到的是画还是裸体，纯属个人思想觉悟问题，跟上海市没有任何关系。可以肯定的是，大部分人都会说自己看到的是画，而不是裸体，不然显得太庸俗、太阴暗——这正是上海市的高明之处。
我这样说，绝对没有嘲讽上海市的意思，每每想到这些年来给报社找来的麻烦和给相关领导带来的心灵创伤，我都非常内疚，整天以泪洗面，以排遣这种极度的愧疚之情，让自己能够坦然地面对现实的生活。我其实完全理解上海市的做法，我这样说，只是总结上海市的宝贵经验并加以发扬光大——我对任何被无情埋没的才华都有种难言的悲悯之心。
各级ZF为什么不断突破房地产调控政策？2012年2月15日，我在供职的《上海证券报》头版发表了题为《不动摇下的摇动》的评论，指出：
尽管中央再三强调楼市调控“不动摇”，但地方ZF不断变着花样“摇动”。为何总有地方ZF试图摇动楼市调控的底线？一个很表面化的原因是，这些试图摇动调控政策的地方ZF官员，都没有受到惩处，甚至连所谓“新政”的叫停也是由他们自行宣布的。不仅没有损失，勇闯“雷区”的地方ZF还为当地做了一场免费广告，大大提高了知名度，更像是完成了一种行为艺术。
为什么会是这样的结果？
中央有自己的苦衷：这些地方ZF都是卖地专业户，突然专业没有了，他们一下子满脑子的空白，不知道该做什么了。中央当然知道各级ZF官员的难处，没法加以严厉问责。另一方面，令箭即出，无论怎样，大家都得配合一下，如果都把令箭当鸡毛，中央的权威还如何保持？因此，上面会暗示出轨的地方ZF自行穿上裤子了事——你当你没有脱，我也当我没有看见。这场戏算白演了，OK？
地方ZF还敢有半个“不”字么？
问题是，假如中央看不见呢？这种侥幸的机会让一些地方官员想想都激动得如同发情的猫，但都会把声音压抑在心里。他们要做的，只是充分发挥自己的智慧，在细节上多点变通而已。比如，广东中山市宣布将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元，放松“限价令”的做法，属于间接救市，但它并非像芜湖那样以红头文件形式下发，从头到尾都比较含蓄和低调。看起来很像前戏，其实是在动真格的。
　　“也因此，中山市的做法尚未遭遇叫停。接下来，恐怕还将有地方ZF借鉴、模仿这种含蓄的风格继续做新的尝试。”我在文中的这个判断不幸成为现实，上海市的做法一旦被全国其他省市效法，则房地产调控前功尽弃！
　　那么，地方ZF为何在严格的楼市调控之下摇动不止？实在是现实的困境所致。2010年的全国土地出让收入约2.7万亿元，相当于同期地方财政收入的66.5%。这一数据在芜湖更高，其2010年的土地出让金占财政收入的90%，房价下跌，成交量下降，带动地价下滑，使得财政收入立即捉襟见肘，它想到救市其实是顺理成章的事情。
上海应该是中国最具活力和创造力的城市，也是中国财政最宽裕的地方，上海市的ZF官员也是中国最务实、最敬业的官员——即使用尽天下最美的词汇，也不能形容我对上海的仰慕之情——如果连上海都走不出这种障碍和局限，那么，还有哪个地方能够真正走出来呢？
上海的现实困境，充满了悲凉的无奈，在中国，也就具有了标志性的意义。
这是当下对地方ZF的错位定位导致的必然结果——投资导致而非民生主导。我在发表在报纸上的评论中写道：
　　如果追根溯源，我们就会发现，地方ZF的财政收入相当大的一部分用到了投资方面，而非民生方面。由于投资项目的大小没有边界，所需资金也没有边界，地方ZF就会不断推升地价以获取更多资金用于投资。当这种冲动与个人利益密切相连时，就会变得难以遏制。
　　显然，地方ZF屡屡摇动房地产调控的根本动力，源于ZF职能的扭曲和错位。ZF的职能并非主导经济，而是提供公共产品、公共服务和公共福利，地方ZF的职能倘若回归到民生方面，他们便再没有摇动调控的动力。
　　因此，在上不动摇而下摇动不止的背后，一个更当紧的事情是让地方ZF从扭曲、错误的定位之下走出来，逐步变成民生ZF、小ZF——这当然只是一种设想而已。
在当下，任何有损于地方政绩的政策，都会遭到各种各样的抵制。
为房地产调控政策默哀！
草于2012年2月21日晚