土地测评：140米！限价1.49万！玉湖尚济街地块一 4.24拍卖

QQ雨 · 发表于 2020-4-10 11:33:53

　　莆房大擂台：水涨船高，玉湖尚济地块一楼面地价【有奖竞猜】

　　PS拍-2020-06号玉湖新城尚济街北侧地块一测评
　　占地面积：18980.56㎡（约28.47亩）,其中含幼儿园，用地面积≥5055㎡（7.58亩≥）。
　　地块位置：莆田玉湖新城尚济街北侧，励志学校南侧、万科城七期荔浦路西侧。
　　用地年限：幼儿园50年、住宅70年。
　　保证金：PS拍-2020-06号地块为人民币伍仟叁佰万元整（¥53000000元）。
　　拍地时间：2020年4月24日上午10时30分
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QQ雨 · 发表于 2020-4-10 12:02:44

建发央著

建发央誉

荔浦安置房

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QQ雨 · 发表于 2020-4-10 11:34:50

特殊要求
　　1、该宗地应无偿配建12班幼儿园一所（用地面积≥5055㎡、建筑面积≥4100㎡，用地采用虚位控制，具体详见幼儿园范围控制线。）；社区卫生室（建筑面积应≥30㎡）；文体活动室（建筑面积应≥200㎡）；通信接入机房（建筑面积应≥100㎡）；物业管理用房（按有关规定配置）；居家养老服务点（建筑面积均≥100㎡，且每百户不小于20㎡，不足百户按百户计）；生活垃圾收集点（服务半径≤70米）；社区终端共同配送站（可与物业或店铺合设，或设置自提柜）；其他要求（上述配套设施面积均为净面积不含公摊）。
　　2、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为48000万元（楼面地价为9000元/平方米），竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。
　　3、该宗地商品住房（毛坯）最高销售均价不超过14900元/平方米。

QQ雨 · 发表于 2020-4-10 11:35:59

　　PS拍-2020-06号尚济街北侧地块一综合评估
　　地块区位价值评估：
　　地块属于莆田玉湖新城尚济街北测，励志学校南侧，两馆一宫、玉湖环湖公园旁，是一个幸福品质的理想居住之地。随着工程进度不断推进，尚济街即将与文献路相连，与城东越来越近，未来升值空间巨大。建发央著限价1.2万/㎡，9594人抢1127套房子，建发央誉限价1.4万/㎡，一期2837人抢440套，二期2066人抢536套，就是对该片区价值最好的证明。

QQ雨 · 发表于 2020-4-10 11:37:00

　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2020-06号占地18980.56㎡（约28.47亩），无偿配建幼儿园（占地面积≥5055㎡）和公共配套服务设施。地块方正，主要规划容积率＞1.0且≤2.8；限高85~140米，可打造玉湖第一高楼地标，超高层的湖景公园房。
　　地块交通条件评估：
　　地块位于尚济街与荔浦路交叉处，距离玉湖路、文献路、荔园路只有几分钟车程，距离城东、市区仅几分钟车程，交通四通八达。周边有11、21、36、K03、K06、K08公交车直达。

QQ雨 · 发表于 2020-4-10 11:37:50

　　PS拍-2020-01号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①地块位于玉湖中心，距离玉湖湖心公园仅百米，家门口配套公园、两馆一宫等配套，环境好，适合宜居。
　　②教育配套上自建幼儿园，与荔城区第四实小学、励志学校、规划中山中学荔浦分校等相邻。
　　③玉湖新城经过9年的开发，人气十足，已迎来万科1-7期、正荣府、富力尚悦居等楼盘交房入住，居住氛围不断浓厚，未来将继续迎来众多刚需、改需、投资客、年轻群体关注。
　　④尚济街等道路正在修建、老年大学、中医院即将开建，新公交东站已经开工、商业等配套渐渐成熟，区域价值持续加码。
　　⑤地块平坦，无需增加挖地、平整成本，便于开发。地块方正，易开发。地块小，总价低，开发商资金压力不大，易销售，资金回笼快。

QQ雨 · 发表于 2020-4-10 11:40:11

　　劣势分析：
　　①该地块总共才28.47亩，拿出1/4＞土地，无偿代建12班幼儿园，还要无偿代建公共设施配套，影响开发商后期利润。
　　②中山中学荔浦校区还未拆迁，开工时间未定，目前暂时划片九中，接送不太方便。小学划片需要实际交房入住，预计3年后才能划片，需要时间等待。
　　③该地块与玉湖之间，还隔了一块地、只有个别楼层才能看湖景。
　　④玉湖拍地楼面价一直走高，甚至可能要摇号，成本大，再加上限高、限价，利润走低。
　　⑤该地块周边路未通、房在建、有些地未拍，影响后期居住噪音、灰尘等。
　　⑤玉湖商业还未成熟，无大型购物中心等，基本无夜市，去市区上班要多花几分钟，交通不方便，多少或有些影响一部份购房者心态。
　　⑥玉湖二手房普遍成交价在1.2万-1.5万，会分流走部分人气。

QQ雨 · 发表于 2020-4-10 11:40:48

　　机会评判：
　　该地块位于玉湖新城，配套玉湖公园、两馆一宫、新公交东站、荔城区中医院、木兰溪、万科城商业等，配套齐全，限价1.49万/㎡，相对刚需价格，可接受人群众多。
　　威胁评判：
　　更靠溪的建发玉湖壹号仅限价1.42万，以及莆田万科期1-7期、富力尚悦居、正荣府等二手房，将会给该地块销售带来冲击。