土地测评：限价1.2万 PS拍-2019-30号华亭樟林地块8.13回炉重新拍卖

QQ雨 · 发表于 2019-5-13 17:25:30

-------莆田西樟林地块——莆房网航拍全景--------

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QQ截图20190513172334.png

PS拍-2019-30号（原5.16流拍-----PS拍-2019-09号）华亭镇樟林村地块测评
占地面积：83205.07㎡（约124.8亩）
地块位置：木兰大道与滨溪路交叉处，祥和木兰外滩西南侧，樟林大桥西南侧，华林木兰溪南岸。
用地年限：商业40年，幼儿园50年，住宅70年。
(一)建筑密度≤25%；
(二)容积率>1.0且≤2.0（其中零售商业建筑面积≥5000m2且≤8000m2，商业建筑沿滨溪路一侧布置）
(三)绿地率≥30%；
(四)主要出入口：东侧清园路，北侧滨溪路。
（五）地块部份限高，具体详见红线图。
保证金

S拍-2019-30号地块为人民币壹亿壹千万元整（￥110000000元）。

QQ雨 · 发表于 2019-5-13 17:26:04

　　特殊要求
　　1、该宗地应配建12班幼儿园一所，应布置于地块东侧（用地面积≥5040m2，建筑面积≥4500m2），配建的幼儿园不动产产权归城厢区教育局；
　　2、该宗地配建社区级居家养老服务站一处（建筑面积不小于250m2，宜与幼儿园相邻布置），生活垃圾收集点（服务半径≤70m），社区终端共同配送站；配建的居家养老服务设施不动产产权归莆田市城厢区人民政府；同步施工、同步验收、同步交付使用。
　　3、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为86550万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。
　　4、该宗地商品住房（毛坯）的最高销售均价不超过12000元/平方米。

QQ雨 · 发表于 2019-5-13 17:27:30

　PS拍-2019-30号华亭镇樟林村综合评估
　　地块区位价值评估：
　　该地块位于木兰溪南岸，华亭镇樟林村，祥和木兰外滩西南侧600米处，木兰大道和滨溪路交叉处，周边主干道路网密集，交通十分发达。自带木兰溪、滨溪公园生活配套。木兰片区也是政府今后重点打造片区，九年制樟林学校已经规划，持续加码木兰片区的潜力。
　　地块整体规划评估：
　　该地块占地83205.07㎡（约124.8亩），住宅+幼儿园+养老服务站+社区服务站+幼儿园，地块方正，交通便利，容积率>1.0且≤2.0（其中零售商业建筑面积≥5000m2且≤8000m2，商业建筑沿滨溪路一侧布置），其余为住宅及服务设施建筑面积)，有利于打造木兰溪旁的高端溪景房。
　　地块交通条件评估：
　　该地块在木兰溪南岸，有木兰大道、滨溪路、灵华大道、324国道等，交通便利。距离万达仅10几分钟车程。目前没有直达公交车，需走上千米到华林工业区，转2、22、28、155、156、501、551直通莆田。

QQ雨 · 发表于 2019-5-13 17:27:57

　　PS拍-2019-30号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①块位于木兰溪南岸华亭镇樟林村，山脚下，木兰溪旁，依山傍水，又配套滨溪公园，是一个幸福品质的理想居住之地。
　　②自建幼儿园，旁边规划有九年制樟林学校、公交站、木兰溪南岸公园，升值加码，将会承担更多来自莆田、仙游人民的关注和追求，人气将持续上升。
　　③华林工业区，主要竞争对手-----祥和木兰外滩1.2万/㎡均价，已全部开盘，等到拍卖地块入市，房源所剩不多，竞争压力不大。
　　④交通便利，规划从仙游到莆田的木兰大道一期即将通车，灵华路，滨溪路、莆永高速、324国道，交通优势明显。
　　⑤自建配套商业潜力大，自己124.8亩业主多，为后期商业提供稳定的人气。
　　劣势分析：
　　①地块除了交通配套比较完善之外，其它配套比较落后，影购房者购买心理。
　　②该片区周边楼盘销售量一般，信心不足，需要大开发商操盘，才能改变现状。
　　③该地块多处限高，部份高层受限，小高层居多，还要无偿配建幼儿园、养老服务等配套，未来利润空间受限。
　　④该地块面积大，总价高，投资门槛高，需要一定实力的大开发商，才能操盘。
　　⑤该地块周边荒凉，距离华林工业区、市中心偏远，关注度不高，后期销售压力大。

掌中钱困 · 发表于 2019-5-13 17:28:16

应该在3000左右的楼面价

QQ雨 · 发表于 2019-5-13 17:28:27

　　机会评判：
　　政府三大改造片区之一，木兰片区必将得到更多政策支持。木兰大道、灵华路、滨溪路、324国道、莆田西高速等成熟交通配套，给拍卖地块提供潜力巨大的发展动脉，再加上旁边皮划艇等旅游项目即将开工，木兰溪大力开发商，未来潜力无限。
　　威胁评判：
　　划片学校、商业、生活配套会影响一部分客户的置业意向。新城吸引外来人口还需要政策大力支撑，特别需要大开发商炒热片区。祥和木兰外滩、华林智汇、万信星城等一手房、二手房将陆续带来后期销售压力。
　　PS拍-2019-30号华亭镇樟林村地块周边配套：
　　教育配套：自建幼儿园、规划九年制樟林学校、
　　生活配套：木兰溪跑道、滨溪公园、滨溪路、自建商业、规划公交站等。
　　医院配套：华林工业区医院等。