土地测评：PS拍-2018-24号、25号磐龙山庄地块11月16日拍卖

QQ雨 · 发表于 2018-11-7 16:29:47

　　地块基本信息
　　占地面积：PS拍-2018-24号31277.19㎡（约46.9亩）、PS拍-2018-25号19693.26号㎡（约29.5亩）
　　地块位置：莆田大学城旁，西天尾磐龙山庄，安特紫荆城西南侧
　　(一)建筑密度≤30%；
　　(二)容积率>1.0且≤2.0，(其中PS拍-2018-24号配建商业建筑面积≤3100㎡，PS拍-2018-25号配建商业建筑面积≤1900㎡，宜沿后卓北路布置)；
　　(三)绿地率≥30% ；
　　(四)主要出入口：东侧，南侧；
　　(五)建筑高度按虚位控制，地块东侧建筑高度≤20m，其余建筑高度按36m控制；其中住宅建筑层数≥5层。其中PS拍-2018-24号地块北侧建筑高度≤27m。

磐龙山庄片区第一次拍地

QQ雨 · 发表于 2018-11-7 16:54:58

莆阳新城与磐龙山庄

QQ雨 · 发表于 2018-11-7 16:31:19

　　特殊要求：
　　1、该宗地配建的养老服务设施应与首期商品住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付，两宗地分别应配建居家养老服务站(建筑面积≥100㎡且按每百户不少于20㎡的标准配置) ，配建的养老服务设施无偿移交给荔城区政府或区政府指定的单位。　　
　　2、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，PS拍-2018-24号地价最高限制价格为40700万元，PS拍-2018-25号地价最高限制价格为25600万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。
　　3、参加本次竞买保证金：PS拍-2018-24号地块为人民币柒仟贰佰万元整(72000000元)，PS拍-2018- 25号地块为人民币肆仟陆佰万元整(￥46000000元)。支付的竞买保证金不属于房地产开发贷款银行理财、募集、发行债券、信托计划、资产管理计划等融资资金，涉及购地的全部资金均为本单位(人)合规自有资金。
　　4、两宗地商品住房（毛坯）的最高销售均价不超过12000元/平方米。
　　5、竞买人条件:竞买人必须单独申请，不接受联合竞买。
　　出让时间：11月16日上午拍卖上午11时

QQ图片20181107153455.jpg

QQ雨 · 发表于 2018-11-7 16:32:58

　　PS拍-2018-24、25号磐龙山庄地块综合评估

　　地块区位价值评估：
　　磐龙山庄前期共规划1320亩，打造莆田最大的综合体、南少林景区主入口旅游综合服务区，集旅游、健身、休闲为一体的莆田市宜居典范片区。第一次拍卖，该地块北侧为绿道和后卓溪，西侧为九华山，依山伴水，可打造山水楼盘，适合宜居。地块与体育公园、西天尾镇中心、莆田大学城相邻，与城北、绶溪公园5公里之隔，生活、教育、商业配套齐全，是一个幸福品质的理想居住之地。未来城际铁路开通之后，与市政府、凤凰山公园、万达仅几分钟车程，真正的“轻轨房”。

　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2018-24号占地46.9亩、PS拍-2018-25号占地约29.5亩，地块为净地、可打造山水楼盘、“轻轨房”、大学城楼盘，适合宜居。容积率＞1.0且≤2.0，东侧、北侧限高27和20米,可打造高层+别墅，高低配优质项目。大学城配套、南少林旅游片区配套陆续上马，未来发展潜力不可估量。

　　地块交通条件评估：
　　该地块在西天尾镇旁，坐拥荔涵大道、荔园路、后卓路、紫宵大道、南少林路等交通主干道，距离城北、绶溪公园仅5公里，距离市政府市中心仅5分钟车程。有10路、23路、201、202、205路等公交车下车即到。

果然牛 · 发表于 2018-11-7 16:34:59

好远啊
！

QQ雨 · 发表于 2018-11-7 16:34:59

　　PS拍-2018-24、25号地块SWOT评估

　　优势分析：
　　①学城开工、南少林旅游片区规划批复、莆阳新城规划批复，城际铁路规划，四大莆田主力政策倾斜，磐龙山庄未来升值潜力不可估量。
　　②该地块周边3公里，三年未开盘，无盘在售，被压制的购房需求即将井喷，磐龙山庄限价1.2万，未拍先火，将迎来众多刚需、改需、投资客关注。
　　③背靠九华山，伴后卓溪、水库，可打造山水楼盘，该地块是磐龙山庄综合体第一块地，未来将会承担更多来自莆田人民的关注和追求，人气将持续上升。
　　③西天尾溪白房价毛坯1.6万左右，仅隔3公里磐龙山庄地块限价1.2万，会吸引部分人气。
　　④该地块即可享受西天尾城镇的配套----刚需价格，又可享受城北的公园、生活配套，一举两得。
　　⑤莆田楼市十几年发展规律显示，一座城第一块地，如万科一期、保利城一期，后期升值空间巨大。

　　劣势分析：
　　①地块属于磐龙山庄比较靠内的地块，正在开发，配套弱。路未修，灯未亮，旁边还会拍地开发，再加上地块靠近荔涵大道，后期居住有点吵。
　　②该地块限价，限高，投资回报空间略小，还要无偿配建养老配套，先修路，影响开发商后期利润。
　　③近期大部份开发商融资难度大，资金调控，运营利息高。然而该地块颇受欢迎，又分成两块地，拿地竞争压力大。
　　④城北片区一部份楼盘打折促销，直接影响部份购房者买房心理，长此以往，对于后期销售不利。

　　⑤地块北侧有一个工厂，影响整个地块居住环境和购房心理。

QQ雨 · 发表于 2018-11-7 16:35:39

　　机会评判：
　　大学城开工、莆阳新城规划批复，城际铁路站点确立，南少林旅游片区批复，政策和潜在客户疯狂加码，再加上一座新城第一块地升值空间巨大，未来该地块限价1.2万，地块不大，后期升值空间巨大，套数又少，开盘销售必火。
　　威胁评判：
　　城北局部打折促销影响了部份购房者对城北的信心，城北库存大，这需要一定时间消化和过度。磐龙山庄第一块地，需要开发商有一定的操盘实力，推动整个片区路网等配套尽快上马。该地块的教育、商业、绿化、生活配套需要尽快落实，类似7年前万科一期，主要需要政策和资金的支撑。
　　PS拍-2018-24、25号磐龙山庄地块周边配套：
　　教育配套：西天尾中心小学、荔城区第二实验小学、西天尾中学等。
　　生活配套：西天尾城镇商圈、体育公园、绶溪公园、大学城等。
　　医院配套：西天尾卫生医院等。