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[工程进度] 土地测评:PS拍-2018-24号、25号磐龙山庄地块11月16日拍卖

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发表于 2018-11-7 16:29:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
  地块基本信息
  占地面积:PS拍-2018-24号31277.19㎡(约46.9亩)、PS拍-2018-25号19693.26号㎡(约29.5亩)
  地块位置:莆田大学城旁,西天尾磐龙山庄,安特紫荆城西南侧
  (一)建筑密度≤30%;
  (二)容积率>1.0且≤2.0,(其中PS拍-2018-24号配建商业建筑面积≤3100㎡,PS拍-2018-25号配建商业建筑面积≤1900㎡,宜沿后卓北路布置);
  (三)绿地率≥30% ;
  (四)主要出入口:东侧,南侧;
  (五)建筑高度按虚位控制,地块东侧建筑高度≤20m,其余建筑高度按36m控制;其中住宅建筑层数≥5层。其中PS拍-2018-24号地块北侧建筑高度≤27m。
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磐龙山庄片区第一次拍地


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 楼主| 发表于 2018-11-7 16:31:19 | 显示全部楼层

  特殊要求:
  1、该宗地配建的养老服务设施应与首期商品住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付,两宗地分别应配建居家养老服务站(建筑面积≥100㎡且按每百户不少于20㎡的标准配置) ,配建的养老服务设施无偿移交给荔城区政府或区政府指定的单位。  
  2、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让,PS拍-2018-24号地价最高限制价格为40700万元,PS拍-2018-25号地价最高限制价格为25600万元,竞买人报价不超过最高限制地价的,按价高者得原则确定竞得人;当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为公证摇号。
  3、参加本次竞买保证金:PS拍-2018-24号地块为人民币柒仟贰佰万元整(72000000元),PS拍-2018- 25号地块为人民币肆仟陆佰万元整(¥46000000元)。支付的竞买保证金不属于房地产开发贷款银行理财、募集、发行债券、信托计划、资产管理计划等融资资金,涉及购地的全部资金均为本单位(人)合规自有资金。
  4、两宗地商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过12000元/平方米。
  5、竞买人条件:竞买人必须单独申请,不接受联合竞买。
  出让时间:11月16日上午拍卖上午11时

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 楼主| 发表于 2018-11-7 16:32:58 | 显示全部楼层
  PS拍-2018-24、25号磐龙山庄地块综合评估


  地块区位价值评估:
  磐龙山庄前期共规划1320亩,打造莆田最大的综合体、南少林景区主入口旅游综合服务区,集旅游、健身、休闲为一体的莆田市宜居典范片区。第一次拍卖,该地块北侧为绿道和后卓溪,西侧为九华山,依山伴水,可打造山水楼盘,适合宜居。地块与体育公园、西天尾镇中心、莆田大学城相邻,与城北、绶溪公园5公里之隔,生活、教育、商业配套齐全,是一个幸福品质的理想居住之地。未来城际铁路开通之后,与市政府、凤凰山公园、万达仅几分钟车程,真正的“轻轨房”。


  地块整体规划评估:
  PS拍-2018-24号占地46.9亩、PS拍-2018-25号占地约29.5亩,地块为净地、可打造山水楼盘、“轻轨房”、大学城楼盘,适合宜居。容积率>1.0且≤2.0,东侧、北侧限高27和20米,可打造高层+别墅,高低配优质项目。大学城配套、南少林旅游片区配套陆续上马,未来发展潜力不可估量。


  地块交通条件评估:
  该地块在西天尾镇旁,坐拥荔涵大道、荔园路、后卓路、紫宵大道、南少林路等交通主干道,距离城北、绶溪公园仅5公里,距离市政府市中心仅5分钟车程。有10路、23路、201、202、205路等公交车下车即到。
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发表于 2018-11-7 16:34:59 | 显示全部楼层
好远啊

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 楼主| 发表于 2018-11-7 16:34:59 | 显示全部楼层

  PS拍-2018-24、25号地块SWOT评估


  优势分析:
  ①学城开工、南少林旅游片区规划批复、莆阳新城规划批复,城际铁路规划,四大莆田主力政策倾斜,磐龙山庄未来升值潜力不可估量。
  ②该地块周边3公里,三年未开盘,无盘在售,被压制的购房需求即将井喷,磐龙山庄限价1.2万,未拍先火,将迎来众多刚需、改需、投资客关注。
  ③背靠九华山,伴后卓溪、水库,可打造山水楼盘,该地块是磐龙山庄综合体第一块地,未来将会承担更多来自莆田人民的关注和追求,人气将持续上升。
  ③西天尾溪白房价毛坯1.6万左右,仅隔3公里磐龙山庄地块限价1.2万,会吸引部分人气。
  ④该地块即可享受西天尾城镇的配套----刚需价格,又可享受城北的公园、生活配套,一举两得。
  ⑤莆田楼市十几年发展规律显示,一座城第一块地,如万科一期、保利城一期,后期升值空间巨大。




  劣势分析:
  ①地块属于磐龙山庄比较靠内的地块,正在开发,配套弱。路未修,灯未亮,旁边还会拍地开发,再加上地块靠近荔涵大道,后期居住有点吵。
  ②该地块限价,限高,投资回报空间略小,还要无偿配建养老配套,先修路,影响开发商后期利润。
  ③近期大部份开发商融资难度大,资金调控,运营利息高。然而该地块颇受欢迎,又分成两块地,拿地竞争压力大。
  ④城北片区一部份楼盘打折促销,直接影响部份购房者买房心理,长此以往,对于后期销售不利。

  ⑤地块北侧有一个工厂,影响整个地块居住环境和购房心理。
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 楼主| 发表于 2018-11-7 16:35:39 | 显示全部楼层
  机会评判:
  大学城开工、莆阳新城规划批复,城际铁路站点确立,南少林旅游片区批复,政策和潜在客户疯狂加码,再加上一座新城第一块地升值空间巨大,未来该地块限价1.2万,地块不大,后期升值空间巨大,套数又少,开盘销售必火。
  威胁评判:
  城北局部打折促销影响了部份购房者对城北的信心,城北库存大,这需要一定时间消化和过度。磐龙山庄第一块地,需要开发商有一定的操盘实力,推动整个片区路网等配套尽快上马。该地块的教育、商业、绿化、生活配套需要尽快落实,类似7年前万科一期,主要需要政策和资金的支撑。
  PS拍-2018-24、25号磐龙山庄地块周边配套:
  教育配套:西天尾中心小学、荔城区第二实验小学、西天尾中学等。
  生活配套:西天尾城镇商圈、体育公园、绶溪公园、大学城等。
  医院配套:西天尾卫生医院等。
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 楼主| 发表于 2018-11-7 16:36:22 | 显示全部楼层

PS拍-2018-24号、25号磐龙山庄地块11月16日拍卖
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 楼主| 发表于 2018-11-7 16:37:11 | 显示全部楼层

土地测评:PS拍-2018-24号、25号磐龙山庄地块11月16日拍卖
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 楼主| 发表于 2018-11-7 16:37:36 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2018-11-7 16:38:07 | 显示全部楼层
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