土地测评：“限地价+竞自持年限“ 兴涵水都地块11月1日拍卖

QQ雨 · 发表于 2017-10-24 09:40:38

PS拍-2017-27号兴涵水都苍林片区地块测评
地块基本信息
占地面积：33792.20㎡（约50.7亩）
地块位置：兴涵水都苍林片区地块（华永天澜城南侧、飞旋小区西侧）
（一）建筑密度≤20%；
（二）容积率>1.0且≤2.5；
（三）绿地率≥30%。
（四）主要出入口：东侧凤阳路、南侧紫霞路。
出让时间：2017年11月1日上午10时。
保证金：PS拍-2017-27号地块为人民币叁仟壹佰万元整（￥31000000元）。

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涵江PS拍2017-27号地块实景

QQ雨 · 发表于 2017-10-24 09:42:26

　　地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　该地块位于六一西路河滨公园南侧，三面环水，坐拥一线溪景和公园景观。地块属于兴涵水都核心位置，六一西路的开通使得地块出行通达全城，到隆恒财富广场十分方便，尽享城市繁华。
　　目前，涵江两馆一中心已经建成，兴涵水都教育配套、医疗配套、交通路网逐渐落地，地块未来配套不断完善。兴涵水都人气初步形成，学校、道路、商业等设施持续加码区域价值。

　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2017-27号兴涵水都地块二十九占地33792.20㎡（约50.7亩），容积率≥1.0且≤2.5，可做成高层+别墅或洋房搭配的高低配项目。该地块是莆田首幅“限地价、竞自持年限”地块，这对于开发商实力有一定要求。该地块三面环水，溪水玉带揽腰，风景优美空气清晰，未来尽享一线溪景。

　　地块交通条件评估：
　　该地块北侧为六一西路，东侧和南侧分别为凤阳路、紫霞路，交通路网十分发达，到涵江沃尔玛和商贸城、通过324国道到莆田市区都十分方便，3、206、208、212、251、230、252等公交车走几百米即到。

　　地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①地块三面环水，环境景观在兴涵水都甚至整个涵江都是最佳的地块之一。一线溪景房必将吸引全城关注。
　　②该地块为莆田首付“限地价、竞自持年限”地块，在拿地成本上极具优势。
　　③地块周边有河滨公园、两馆一中心、新涵江医院、规划涵江国际学校，实验小学涵江分校、实验小学附属幼儿园等，未来各项配套齐全。
　　④地块通过六一西路到沃尔玛商圈、涵江40米路等都十分方便，交通发达，生活较为便利。
　　⑤兴涵水都作为目前涵江人气最高的卫星城，人气、关注度持续攀升。

　　劣势分析：
　　①地块部分需要自持，投资周期长回报时间慢，开发商需要一定实力。
　　②兴涵水都目前交房入住项目不多，生活氛围不是很浓厚，还需要时间等待。

　　机会评判：
　　限价地块基本限制了楼面价，即降低了成本，占用开发商资金成本比较小。兴涵水都已成为涵江焦点，需求一年比一年大，房价已破万，未来发展势头强劲。

　　威胁评判：
　　地块30%需要自持，溢价率超过50%的话另外70%部分竞拍自持年限，需要开发商有一定的资金实力、操盘实力。70%自持年限≥峻工验收后5年，将面临政策上、房价上的不确定性。兴涵水都交房、在建、新盘、未来拍卖地块等竞品众多，将会给该地块带来一定的人气、价格冲击。

　　PS拍-2017-27号兴涵水都苍林片区地块地块周边配套：
　　教育配套：涵江区第一实验小学等。
　　医院配套：新涵江医院等。
　　生活配套：保利商圈、华永三期商业、涵江批发城商圈、塘北商圈、永辉超市、两馆一中心等。