2016年莆田房价——危机中前行

风吹屁屁冷 · 发表于 2016-1-28 12:21:23

本帖最后由风吹屁屁冷于 2016-1-28 12:22 编辑

2015年莆田楼市走向，这一年的楼市波澜壮阔来形容。

莆田开始出现片区分化，传统市区周边（万达——天九湾财富中心——雅颂居——五十米路——东圳路这个环线以内）还是最热的区域，房价涨幅超过10%，恒大、左岸等成为了这片区域的最大受益区域。

其他片区，无公交系统、无商业、无产业的片区的房价涨幅会比较有限。如以CEO、保利、万科等出现了投资暂停状态。县区如仙游和涵江出现了房价下降状态（实际以贴补形式首先确认和出现）。

   去年的部分楼盘涨其实刨根到底，是各种去库存信号和公积金限贷解除后所释放出的需求的合理反应。

   但进入2016年不利因素依然存在，2015-2016股灾频发，目前对楼市前景的悲观情绪蔓延，银行贷款额度已经短缺，加上股灾的影响，这两个月房价会平稳，房源增加，房价可能会出现5%左右的议价空间，这时可选的房源户型都在增加，买家有更多的主动选择机会。

   2016楼市的未来，从国家政策层面，股灾已形成，救市在艰难进行中，救市的同时，国家已经重新注意楼市的发展，房地产对经济的带动作用显著，在救股市艰难的情况下，一定会极力稳住全国的楼市，从目前形势出发，新一轮贷款不会进一步收紧，所以2016年楼市会稳固，股灾之前预计会有超过10%的上涨幅度，既然发生了股灾打个对折，至少会有5%的升幅可能。“

   楼市的发展确实出现了小幅调整，但并未形成很多人预计的大幅下跌或者崩盘，购买者和开发商也都有信心“山重水复疑无路”已经过去，年底回乡潮会迎来“柳暗花明又一村”

   预计今年后三个月，莆田楼市总体平稳，稳中上升，片区继续分化，上半年热点片区恒大、雅颂居横盘到年底上升幅度会相对较小，而其他成熟中心区域，如骏欧龙盘、凤姐楼盘等优质学位领涨，偏远片区如万科城因为玉湖的利好消息涨幅较小的也会微微补涨。

   到下半年月楼市成交回升确定，笋盘被消化，房价开始新一轮微调。

   国家层面的政策“去库存”，想尽各种办法达到去二、三线库存，无论任何办法有两个基本政策是确定的，首先贷款方面会继续宽松；其次是减税政策，无论营业税还是个人所得税的调整，都或多或少使莆田楼市得到受益。

   在去库存政策影响之下，超发的银行货币之水一定会漫到楼市这个重要的固定资产上，所以房价在2016年上半年涨幅，特别是传统热点片区会出现领涨。

   但2016年，仍是危机四伏的一年，很多本土小型房地产商可能要吃不起兜着走，危机主要来源：

   一是行业内部的危险：莆田企业转型和债务升级是否成功，特别是从2015年经济衰退是否会得到改善，去库存能否成功，经济能否继续进入上升通道，如果国内的大的基本面不好，将会拖累房价的进一步发展，这影响基本会在上半年明朗。

   二是来自外部经济，这里不得不提到美元经济回升，美元强势，人民币贬值，输出通胀了，但能否成功有待检验，风险在于人民币对美元的贬值程度。

   三是资金高杠杆的过度使用埋下危机隐患，目前债务杠杆较高，租金难抵月供一半，如果购房者日常收入与供款差距过大就与美国次贷类似，2015这样的情况已经有了，覆盖面并不大，如果2016房价继续高歌猛进，高杠杆比例扩大引起的危险可以类比美国次贷，但引爆这个风险可能会在两年以后，只是有这个风险存在，并不一定会发生，也可能由于收入的大幅增长化解这一危机。

   四、高房价外溢周边，哪里最适合投资。

   莆田的周边就是涵江和仙游、秀域，从哪个方向外溢？抓住中心，莆田未来中心往那边倾斜？到达这个新中心最便利的周边受外溢的影响最强，简单说涵江强于秀域强于仙游，秀域新房价格貌似低廉，但购买量小，仙游红木崩盘，楼市存量过高，3年内这两个区域收益变现很困难，所以推荐涵江临莆田区，特别是城东往涵江方向，环境较好的区域。

   当然，城东片仍需要考验位置，这个不仅仅上面说的地理位置，还包含了：
1、大型商业中心的运作。（新天地和左岸）
2、是否有好的学区（保利在这上面吃亏过）
3、是否有好的环境，居住环境安静与否？停车便捷有否？空气质量如何？周围的居民素质如何等等。（皇廷）
4、该位置的中长期规划是否比较好，即使现在环境还不好，但实现规划后会改变环境。（好地方）
5、交通是否便捷，包括公交和区间客运的便捷。

   2016年，莆田楼市中心降温不减价，城东将继续高歌引航。