二套房新政出台一月：买家摇摆 认购量缩水一倍

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交易管理网上最新的退房公示，有四个项目退房次数过百

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观察从9月27日央行和银监会出台二套房提高首付政策到现在接近一个月的时间，种种迹象表明，北京市场上已经出现间歇性退房行为，而作为二套房首付提高的直接受力点——大户型的销售，目前受到一定程度的冲击。
　　暗流涌动，很多微秒的变化正在发生，市场并不像某些开发商说的那样“影响不大”。


　　现象：某些新入市楼盘有价无市

　　“其实这段时间，销售压力是比较大。”多处楼盘销售如是表述政策对市场影响的直观感受，而焦点房地产网走访多处商品房售楼处看到的现象也是如此：周一到周五，过去门庭若市的多处售楼处并不见多少人出入，而周末不过也是看得多，买的少。

　　而一些单盘的数据也证明了目前京城楼市的销售乏力局面，这些数据可以从北京市房地产交易管理网公示信息当中查到（文章内截图时间都为10月25日，图示红色为已经销售，绿色为未售）。

　　某项目是9月27日拿到的预售许可证，刚好在9月28日当天出台了二套房提高首付的政策，历时一个月我们来看看该项目的销售情况：单价是17500元，1、2、3号楼和地下车库在售，1号楼共291套房子卖了57套，这个数字比起去年买房子像买白菜的火爆光景反差巨大。

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1号楼楼盘表截图（部分）
       那么新政过后开盘的项目销售如何呢？在北京市房地产交易管理网上查到，地处东长安街延长线边的某楼盘（管庄和通州之间），一期的时候价格为11000元/平米，10月长假过后二期开盘，价格涨到13000元/平米，但是到10月25日，只卖出去几套房子。

　　另外一家地处东南五、六环之间，一家上市公司的项目二期，售价12300元，10月12日拿到预售许可之后10月15日开盘，单价比前期项目涨了将近2000元，但是管理网上的签约数据满盘皆绿（已经销售出的房子会标成红色，没有销售出去的呈现绿色），如果排除管理网的技术故障可能，那么就是这个项目到现在一套也没有卖出去。而在07年的7月30日开盘的楼座，售价为11000元——惯例涨价后的这两个项目销售举步维艰说明，政策影响下的市场已经发生变化。

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二套房新政出台一月：买家摇摆 认购量缩水一倍 焦点房地产网 马磊 交易管理网上最新的退房公示，有四个项目退房次数过百 　　观察从9月27日央行和银监会出台二套房提高首付政策到现在接近一个月的时间，种种迹象表明，北京市场上已经出现间歇性退房行为，而作为二套房首付提高的直接受力点——大户型的销售，目前受到一定程度的冲击。 　　暗流涌动，很多微秒的变化正在发生，市场并不像某些开发商说的那样“影响不大”。 　　现象：某些新入市楼盘有价无市 　　“其实这段时间，销售压力是比较大。”多处楼盘销售如是表述政策对市场影响的直观感受，而焦点房地产网走访多处商品房售楼处看到的现象也是如此：周一到周五，过去门庭若市的多处售楼处并不见多少人出入，而周末不过也是看得多，买的少。 　　而一些单盘的数据也证明了目前京城楼市的销售乏力局面，这些数据可以从北京市房地产交易管理网公示信息当中查到（文章内截图时间都为10月25日，图示红色为已经销售，绿色为未售）。 　　某项目是9月27日拿到的预售许可证，刚好在9月28日当天出台了二套房提高首付的政策，历时一个月我们来看看该项目的销售情况：单价是17500元，1、2、3号楼和地下车库在售，1号楼共291套房子卖了57套，这个数字比起去年买房子像买白菜的火爆光景反差巨大。 1号楼楼盘表截图（部分） 　　那么新政过后开盘的项目销售如何呢？在北京市房地产交易管理网上查到，地处东长安街延长线边的某楼盘（管庄和通州之间），一期的时候价格为11000元/平米，10月长假过后二期开盘，价格涨到13000元/平米，但是到10月25日，只卖出去几套房子。 　　另外一家地处东南五、六环之间，一家上市公司的项目二期，售价12300元，10月12日拿到预售许可之后10月15日开盘，单价比前期项目涨了将近2000元，但是管理网上的签约数据满盘皆绿（已经销售出的房子会标成红色，没有销售出去的呈现绿色），如果排除管理网的技术故障可能，那么就是这个项目到现在一套也没有卖出去。而在07年的7月30日开盘的楼座，售价为11000元——惯例涨价后的这两个项目销售举步维艰说明，政策影响下的市场已经发生变化。 该项目10月12日拿到预售许可的C10号楼销售楼盘表（部分）

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　   连声名显赫的万科四季花城，也是如此：10月15日开盘之后7900元单价的二期，在交易管理网上的销售数据也是寥寥，比如34号楼总共114套，只卖掉了21套；而7月13日入市的楼盘销售状况良好，单价为7000元/平米。

万科四季花城34号楼楼盘表（部分）

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大户型滞销

　　大户型的滞销是政策变化之后的明显结果。目前市场反馈的结果，相当一部分大户型项目销售进度艰难：某05年入市的核心区黄金地带中高端楼盘，现房单价2.5万，7成140平米以下的中小户型卖完了，但是剩余的户型进入10月之后一套没有卖出；而在丽都商圈某楼盘力推的大户型，销售进度也举步维艰。

　　地处奥运村东侧的某国内知名开发商开发的大户型产品，7月8日拿到的预售许可证，售价20000元/平米，1号住宅楼总共610套房子，到现在接近4个月时间，只卖出了59套。


1号楼楼盘表截图（部分）

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而早在4月5日就拿到销售许可证的长安街核心区一豪宅项目，2.9万的单价，469套房子就卖出去6套——4月的时候正好是股市资金抽离房地产资金的时期，这一项目尚未从那一轮低迷中走出来，又赶上了9月底的首付提高。


该项目楼盘表截图（部分）

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退房背后的市场分化

　　尽管上述楼盘出现滞销，大户型销售艰难的情况，但是在整体销售数据统计上，还没有看出明显的销售缩量的情况。而对于北京“退房潮”的说法，北京市建委市场研究中心最近的官方表态是，房贷新政出台后的最新成交数据尚待统计，到现在为止，一手新房市场还没有大规模退房情况出现。也就是说，目前市场上出现的是间歇性的退房行为。

　　这个解释也符合情理，提高首付的政策如果立竿见影，那么也太低估了房地产市场构成因素的复杂性。但是退房迹象的出现，至少说明了市场上资金面的紧缩。据焦点房地产网了解，新政出台前后几天至少有4个项目出现较大面积的退房，而到目前为止，部分楼盘在房地产交易管理网上“退房率”一栏的“清白”已经打破，之前罕见的退房率被具体数据替代。在本文题图上（10月26日上午截图）可以看到，有四个项目的退房数字在200套附近，而深究起来，这四个项目多数为投资性需求——二套房提高首付的影响，可见一斑。

　　在总的统计数据上看不出明显变化，每天新房的网上签约平均数和政策出台的9月相比没有明显缩量（考虑到长假期间人们外出游玩，十一长假期间的缩量尚不能说明问题），但是目前的市场就像股市出现的“二八现象”一样，出现了分化：价格太高的房子从不好卖到越发不好卖。流动性过剩背景下，偏离价值的价格只能是泡沫，而市场理性发展的结果一定是价格对价值的回归。

　　对此最大的注释依然可以从公示的公开信息中得到：数据当中有一个“网上认购”的显示，表示的是购房人缴纳了购房订金表达了购房意向，但是还没有签约的情况，这个数据可以大致体现出购房者的购房需求程度。我们随机抽取10月22日认购数据进行同比和环比，同2006年10月22日的数据（376套认购）比较结果是，网上认购少了232套（2007年10月22日是144套），缩水近一倍；同2007年9月22日比较，也就是政策出台前一个月比较，网上认购也少了387套，缩水两倍多！整体呈现下降趋势，按照月平均值估算（除去十一黄金周的影响误差），认购数保守估计缩水在一倍左右！网上认购还不等同于最后的签约，如果退房率增加，真正买房的数据会进一步减少。

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随机抽取07年10月22日网上认购数据：144套

2007年9月22日的认购数：531套

2006年10月22日的认购数：376套

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观望期价格尚无变化

　　北京市房地产交易网上签约实施始于2005年，是为了杜绝一房多卖等现象，同时给信息非常不透明的市场提供公开可信的数据。经过两年多的磨炼，其公信力和更新的及时准确已经得到公认，因此此公开信息透露的内容是绝对可信的。那么问题是，目前市场为什么会出现这样的状况呢？

　　首先是资金层面的。建行行长此前曾表示建行将以户为单位界定二套房，而银监会此后也招集了五大行碰头，确定：第一公积金贷款不算；第二已经还完贷款不计入；第三按户计算。而在实际操作层面，北京各大分行其实都在按照自己对政策的理解执行，最后各行统一的操作模式要到月底或者下月初，因此二套房的房贷实际处在一个停滞的阶段，从而对贷款购买二套房的购房人产生资金链的影响；

　　其次，除了二套房首付提高，今年国家虽然没有对房地产市场出台更多的针对性调控政策，但是连续六次加息和八次提高准备金率，整体遏制流动性过剩的调控措施已经开始对房地产市场产生重大影响。而每次政策产生效果都会有一个滞后的过程，按照房地产的周期发展，持续多年的诸如紧缩银根、紧缩地根、国八条和国六条等等政策，也开始逐渐显示出威力。尽管北京市场由于土地供应不足的客观原因，造成供需之间仍然不能达到平衡，但是过高的房价已经分流了自住需求到租房市场和二手房市场，分流了投资需求到股票市场和基金市场。

　　第三，市场层面，微妙的心理变化和博弈心理正在楼市蔓延，商品房供应的信息不对称使得购房人每每陷入恐慌性的行为。而从有关部门公布的捂盘事例中，我们也不难看到开发商制造热销的手法，一位开发商的心里话也许能够显露典型的心态：“一旦降价，那降价的趋势会止不住。”