从老外在万达买铺谈售楼处的科学选址

布道者 · 发表于 2012-3-29 17:15:37

最近网上盛传一则消息，说是匈牙利某房地产公司为了他们在莆田综合体项目以后的销售，购买了几间万达的店铺准备当作营销中心使用，老外此举自然有其目的，这里不做猜测。本人从事房地产多年，也经历过大大小小售楼部的选址规划与筹建，现在这里与大家分享如何对售楼处进行科学选址的经验，给莆田大小开发商一个参考。

首先，项目工地作为最重要的销售道具，售楼部的选址要离工地越近越好，这点大家都知道就不用讨论了。

随着目前城市中心土地资源的高度稀缺，政府规划理念的提升，越来越多的城市都朝着两极甚至多中心的方向发展。许多的大型、超大型综合体项目多选择建在目前片区功能较为弱的地方，地价便宜，项目建成又能拉动片区的发展。在这种情况下，很难回避把售楼部建在工地旁造成人迹罕至这一尴尬情景，到达的不便利性很难吸引目标客户前往。于是很多的开发商会选择在人流配套成熟的市中心附近额外设置一个售楼处做为一个招客点，起到承接过渡的作用，让客户更多的了解自己的项目。

个人认为，做为一个优秀的售楼部选址，应从以下几个方面综合考量。

1.区位地段：首选老城或新城市中心核心地段，城市主干道或十字路口附近。这点大家很清楚，售楼处的自然人流是客户的重要来源之一，把点设在配套成熟、自然人流经常聚集的地方，能为招揽人气节省不小的力气。

2.交通便利：选好了大的区位方向，还得考察售楼处点位周边的交通状况。售楼处的位置人流是否容易到达？是否满足车行前往的便利性？有些项目的售楼部在高架桥上老早就能看到了，但是开车还得花上半个小时才能到达，造成客户前往的抵触心理。莆田目前可以举的比较失败的例子就是正荣的御品兰湾这个楼盘，售楼处虽然在工地旁，但是只要是对附近不熟的人基本找不到他的售楼部。因此，售楼部一般规避选择在人流较少的巷内等地方, 售楼处一定要醒目，让人一眼就能看到，便于识别，便于寻找，这是十分重要的。

3.潜在客户群：高端人群的购买力是不可小瞧的，把售楼处设置在高档商场与成熟住宅区楼盘及办公楼附近，可以拉近与这些潜在客户群的距离，让他们更好更快得了解项目情况。同时，这一拨高端客户群造成的口碑与圈层效应无疑能对项目的宣传起到重大的作用。

4.形象定位：许多成功的售楼处都把点设在繁华的商业区里或者五星级酒店，除了以上几点原因外，还有就是在这些地方容易让客户放松并产生联想，是不是我买的房子以后也是这么个环境。试想，你把售楼部设在市中心旁边的一栋十几年老房子里面，会让客户产生什么联想呢？

5.停车方便：能买得起房的许多客户都是有车一族，售楼处周边应该具备足够的停车位让客户停车，以免造成客户有心无力，售楼部叫好不叫座的尴尬地位，不要逼着客户放弃驱车，改为走路前往，我想绝大部分售楼部还不具备这个吸引力。

6.硬件条件：售楼部的门面是否大气，功能划分是否齐全，空间是否充足，公共与办公区域面积分配是否合理,都能够充分体现一个企业的正规性与实力。可参照银行与多数成熟开发商的做法，确定足够的一楼使用面积后，售楼处的一楼主要用作接待功能，二楼主要用作办公，方便管理，动静分明。

7.投资性：售楼处确定了位置后，内部的装修与日常维护是一笔很大的开销，现在地产商的售楼部内部装潢是一个比一个奢华，动辄几百上千万的往里砸。如何在项目后期收回这笔投资成本？世界上许多成功的商业案例告诉我们，在经营商业的同时，收购不动产是最明智的选择，在经营期内可免除租金的烦恼，在经营期结束时，将不动产出售获得资产增值带来的可观收益，可以说是一举两得。

牢记以上这7点核心条件，就不难得到一个好的售楼部选址。