地段是检验商业价值的最真标准——投资商业，地段才是王道

风儿 · 发表于 2011-11-9 08:46:15

本帖最后由风儿于 2011-11-9 08:48 编辑

地段是检验商业价值的最真标准

——投资商业，地段才是王道

衡量一个商业物业的价值有诸多种标准，如地段、规划、特殊业态、周边商业市场等因素，在这些因素中，地段一直被认为是最重要的、最实际的，正如某资深人士所言：“商业地产最重要的一点就是地段，在城市核心地段，住不如商，商能创富，无富不商。”因为稀缺的中心地段之于商业，关乎的是商业氛围、成熟配套、投资回报率等价值所在。

资源稀缺，唯中心地段不可复制

“地段本身就是资源，在城市中心土地资源愈发稀缺的时代，能够占据这些地段也就在商业地产开发上走在了前列。”资深业内人士表示。

在城市发展过程中，好地段的物业永远是升值的。在任何时候，房地产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区域地段土地的稀缺性，注定了商铺投资的后期价值——物以稀为贵，不可再生的绝版土地资源，带来了不可复制的价值基础。成熟的城市核心商圈，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处，在人们争相涌入城市，创造巨大消费商机的情况下，占据核心地段往往得到机遇也就更多。市中心地段，是投资者眼中的“香饽饽”，其价值也随着城市的发展不断彰显，其区域内的商业也势必受到追捧。

商业积淀浓厚，永续财富保证

懂得投资及经营的人都知道，投资商铺最看重人气，人气旺，则铺兴，反之则败。正所谓有人气才有商业，任何形式的商业项目想要成功都需要有足够的人流量作为保障。而人气的聚集并不是一蹴而就，需要经过多年的商业人脉积累，才能成就一个核心繁华商圈。对于投资者来说，中心地段的成熟商圈，因其已经有了前期的商业积淀，拥有浓厚的商业氛围，消费者消费习惯较为稳定，能最大限度的汇聚人流，坐享庞大的消费群体。投资这样的商铺，不需要商业发展期，风险小、收益稳定、租售灵活，在零风险的基础上，一买即收益。因此，投资商业项目，最保险可靠又回报可观的买铺方式就是选择成熟商圈的成熟商铺。

成熟路网完善配套，助推中心价值腾飞

再者，市中心商圈经过多年的积淀，其路网的成熟，交通的便捷以及周边配套的完善，是新兴商圈无法比拟的。众所周知，良好的交通条件是汇聚人流的重要因素，市中心商圈往往坐享城市成熟的路网，交通路线四通八达，辐射全城，可达性良好，消费者可以通过交通工具瞬时到达，具有更强的吸引顾客的能力,从而使投资者获得高额消费利润。完善的配套设施是影响地段价值的重要因素，周边配套齐全，将更大限度的聚集人气，对商业地产的发展有很大的推动作用。反之，配套设施不完善的地块，其地段价值便会大打折扣，商业的发展更会受到严重影响。因此，投资市中心商业项目，往往能够实现价格与价值的双飙升，保证日后的投资收益。就如业内人士所说：“传统商圈有着上百年的沉淀，已经形成了一个自动生产价值的系统，就像一个‘永动机’，把什么东西放到里边都会跟随这个系统自动运转起来。”

投资中心地段，坐享高回报率

对于投资者来说，衡量一个商业项目是否具有投资价值的最大标准，就是投资回报率。一般而言，投资回报率涉及到市场租金、项目售价、承租年限等因素的影响。调查表明，在一个城市中心地段商铺的回报率明显高于较偏地段的商铺，商业的投资回报率一般是以市中心为最高，然后向四周递减的。以莆田为例，莆田的商业投资回报率，老步行街为中心的商圈里约在6—7%的投资回报率，然后向四周的次商圈递减。虽然中心地段商铺因其本身的稀缺性而售价较高，但其租金收益也相对高，最主要的是周围商圈已经成熟，租金收益稳定，能保证足够的投资回报，使投资者的回本年限大大提前。

　　投资商业需考究的点有许多，但对于一个商业物业的价值而言，地段所带来的商业氛围、配套、投资回报率等是最真实衡量其价值高低标准，这也印证了李嘉诚的“三段理论”。地段用最真实的商业反馈检验着商业的价值所在！