佛山与中央楼市博弈完败 地方利益中央政策难两全

独航

佛山与中央楼市博弈完败 地方利益中央政策难两全

2011-10-13 08:17   第一财经  网友评论 0 条，点击查看

佛山乌龙新政背后：地方利益中央政策难两全

关于楼市的闹剧已经不是头一次发生，所以佛山住建局11日当天的乌龙也不足为奇。

11日晚上23时24分，佛山市住房和城乡建设管理局通过官方网站发布消息称，“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，我局决定暂缓执行《关于进一步加强我市房地产调控有关问题的通知》（下称“通知”）。”

这份被叫停的新政，是该局于当天上午11点多才公布的。这份通知从公布到撤回，仅12个小时，堪称最短命的楼市调控政策。而这背后所折射的，则是地方政府在中央政策与市场现实之间摇摆不定的纠结。

短命通知无限期搁置

11日晚接近24时，不少广东本地媒体接到佛山住建局的新闻通知，声称当日上午发布的通知将暂缓执行。

随后，佛山市住建局在其网站刊登了长篇的解读，大体意思是“随着住房限购政策的严格执行，佛山的房地产投资投机行为得到遏制，市场调控取得初步成效，市场逐步向健康、良性方向发展。”但在政策发生作用的同时，佛山的房地产市场一些问题也凸显出来。

这些问题例如市内各区均价不平衡，高明、三水两区的项目以及一些镇街的低价位项目受到严重影响。数据显示，佛山禅城的平均销售均价已经突破10000元/平方米，但高明三水等区域的均价却在六七千元不等。一边是中心城区不断被推高的房价，另一边则是低端住房成交量不足，全市房屋均价呈现继续上涨的势头，给佛山达成房价控制目标带来极大挑战。

此次“暂缓”时间有多长，佛山住建局相关负责人表示：“没有一个明确的时间表。”

佛山市社会经济研究所副所长朱伟坚表示，临时取消是跟国家大的宏观调控的政策有不一致的地方。这可能对全国的限购城市会起到一个不好的作用，会有一个负面的影响。

合富辉煌首席分析师黎文江预计，事情肯定还没有结束，后来应该有好戏！

调控压力增加

无论从全国还是佛山的情况看，楼市调控的效果都已经初步显现。量缩价停的格局，被业内人士视作市场调整的早期形态，接下来便是量缩价跌，再到价跌量升，从而让市场回归正常。

不过，很多地方政府仿佛已经等不及这个漫长的调整周期。

佛山住建局公布的资料显示：经过半年的调控，佛山住房均价已从今年3月8756.13元/平方米的历史高位回落至9月8237.08元/平方米，最大降幅达6%。今年前三季度的商品住房均价为8235.05元/平方米，同比去年年底的7987.75元/平方米上涨3.1%。

“限购政策已发挥效果，房价已控制在调控目标之内了。”这是该局相关负责人的评论，同时也是该市希冀适当松开限购闸门的依据。

事实上，佛山主城区的房价并没有因为调控而有所下降。该市住建局也承认：受2009年高价土地进入销售期的影响，10月份以后，禅城、南海、顺德三区将有大量均价超15000元/平方米的高价项目推向市场，给佛山的调控任务造成巨大压力。

而黎文江则认为，佛山的限购政策一开始就有问题，这个属于珠三角的二线城市，3月份公布的限购政策过于严厉，没有充分考虑到市场后果。现在原本计划出台一些修订的补充条款，但却迫于形势只好作罢。

在黎文江看来，佛山于11日公布的几个修正条款都是借鉴其他地方的做法，本来无可厚非。但最终流产，只能说明关于楼市的任何风吹草动都太受关注。

易宪容：佛山朝令夕改 与中央博弈完败

易宪容/文 据报道，10月11日上午，佛山市住房和城乡建设管理局发布名为《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》(佛建管〔2011〕205号)的楼市调控新政，规定从10月12日起放宽限购。该消息一传播，立即引起市场巨大反应。有房地产业人士认为，这是全国首个城市公开宣布放宽限购，它将引发更多的二三线城市跟风放宽甚至取消房市限购政策。但是在10月11日晚间消息，当天晚上23时24分，佛山市住房和城乡建设管理局发布紧急通知，叫停10月11日上午发布的限购放宽令。

看到佛山政府限购政策的朝令夕改，市场以为这是地方政府的儿戏。房地产宏观调控政策如此朝令夕改，把地方政府的一点房地产政策威信扫得一光二尽。其实，实际情况并非如此。这完全是地方政府房地产政策与中央政府房地产政策两者博弈的结果。

我们可以看到，经过一年多来的房地产宏观调控，国内房地产市场出现了很大的变化。尽管各地房价还是顶在天花板上，但是全面性住房销售下降已是不争之事实。特别是一线城市住房销售下降更是地方政府及房地产开发商没有预计到的。比如在10月的第一个星期，深圳市的住房销售下降90%，珠三角地区的情况更是如此。由于住房销售全面下降，市场对房地产市场的预期开始出现转变。而转变最大的是房地产开发商对土地需要预期的改变。比如不少地方土地成交量及价格迅速下降。这种情况不仅立即影响到各地方政府当年的土地财政收益，而且也影响到不少当年预算支出部分已进行，但收入部分远远低于预期的地方财政。如果这种情况出现，不少地方政府将面临巨大的财政赤字问题。这就是地方政府迫不及待地需要放松房地产限购政策，重新燃起房地产投机炒作高潮的核心所在。

但是实际上，中央政府对当前国内房地产市场问题看得十分清楚，尽管也有对挤出房地产泡沫托市之嫌，但是中央政府并不希望让当前国内巨大的房地产泡沫吹大，否则中国房地产泡沫的破灭将是必然。如果泡沫一旦破灭，那么中国银行危机、金融危机、经济危机及社会危机也就自然而来。中国社会各种问题都会暴露出来。而这些正是中国政府最不愿意看到的。在威权式的中央集权制度下，如果中央政府真的不想让中国房地产泡沫继续吹大，那么任何背离这个目标的地方政府政策都会得到立即制止。这就是为何佛山的住房限购令朝令夕改的原因所在。

当然，这次佛山市政府的行为全盘皆输，既没有受到市场的欢迎与认可，也没有得到中央政府同意，结果是两头不是人。其实，佛山市政府没有看清楚，当前住房销售全面下降，并非是住房限购令的结果，而是银行信贷政策改变的结果。即使是佛山政府能够取消现有的限购令，想通过这种方式来托起房地产泡沫根本就不可能，住房销售仍然会处于低迷之中。因为，推高这几年住房价格及导致当年住房繁荣的是过度优惠的住房信贷政策及税收政策。如果当前住房信贷政策不改变，即便住房限购令取消也没有多少作用。可以说，住房限购令从出台开始就是一种没有用的政策，它的有用只不过某些政府部门有了一种干预房地产市场工具及手段而已。

可见，佛山政府的房地产政策儿戏，操弄的不是市场而是地方政府自己。

（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）