国务院放宽二套房贷限制政策

titanic · 发表于 2008-12-18 09:00:02

　　本月10日结束的中央经济工作会议提出，“要增加保障性住房供给，减轻居民合理购房负担，发挥房地产在扩大内需中的作用”。昨日，国务院常务会议确定三条措施，加快保障性住房建设，鼓励住房消费，保持合理房地产开发投资规模。　　

关键词：保障住房 　　
闲置公积金试点建经适房

　　会议确定，争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。
　　中央将继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。
　　据报道，2006年底，全国住房公积金闲置资金超过2000亿元。
　　【解读】王珏林(住房和城乡建设部政策研究中心副主任)：选择试点城市要综合考虑公积金运转情况，比如公积金存量比较大，收益较多的地方。国务院选择在经适房上对闲置公积金的使用开口，也是一种保险的做法。　　
关键词：刺激购房 　　
营业税减免优惠暂定一年

　　会议指出，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
　　对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
　　目前，住房转让的营业税的税率是5.5%。
　【解读】顾云昌(住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任)：“二套房”政策还有下调空间。或许是考虑到现在市场还是有风险，新政策中并没有放开投资性二套房的购房政策，如果市场起不来，投资没有拉动，也许还会调整。　　
关键词：支持房企 　　
城市房地产税将取消

　　会议指出，要支持房地产开发企业合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。　　【解读】杨红旭(上海易居房地产研究院综合研究部部长)：这条有点新意，以前的救市政策全针对需求，现在对供给也有所支持。尤其是对开发商的合理融资及优质企业的兼并重组提供融资服务。目前银行对房地产开发贷的风险很谨慎，央行和银监会如何督促他们行动，这中间的弹性很大。　　

近期部分救市举措

　　10月15日，杭州出台调整购房入户、放宽公积金贷款政策等24条新政。　　10月22日，财政部和央行下调购买普通住房契税税率，暂免征收印花税及土地增值税，通过信贷优惠支持“个人购买首套普通住房和改善性住房”。
　　10月22日，上海市出台14条房地产救市政策，包括免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费。
　　11月24日起，北京市建委对享受优惠政策的住房平均交易价格标准作出调整，放宽享受优惠政策的住房范围。　　12月4日重庆市表示将出台新政，对购买第一套商品房自住的市民，将返还此前所缴纳的个人所得税。

　　相关政策廉租房建设贷款利率降10%

　　昨晚，央行银监会公布《廉租住房建设贷款管理办法》。根据规定，廉租房建设贷款的利率按央行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行，贷款期限最长不超过五年。　　办法还规定，新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；改建项目资本金不低于项目总投资30%的比例。而此前两部委文件规定，商业性房地产项目资本金不得低于35%。
　　另据国家发改委消息，发展改革委日前下达了100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。

　　观点交锋 　　1 系列新政下，房价将如何变化？
　　“当前最重要是稳定房价”

　　昨日，对于近期出台的一系列政策能否稳定房价，业内主流的观点则是，目前中央救市的思路非常明确，如果持续出台利好政策的话，北京楼市房价将会逐渐稳定。
　　联合置地销售部经理翟建表示，近期出台了若干针对房地产的利好政策，总体上会朝着利好的方向发展。现在能买得起房的人还是有的，关键是政策如何消除人们心理的影响。“买完房就跌，谁也受不了。”翟建认为，不论出台什么政策，使得房价稳定在一个合理水平才是对的。
　　多数开发商还是对新政寄予了很大信心。他们目前普遍的预期则是，政策利好可以影响到购房者心态。　　“北京楼市多数楼盘价格基本探底，甚至部分楼市的售价降至2006年的价格。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，目前，北京部分楼市的定价基本合理，如果政府政策导向利好的话，只要将这些价格稳定住，就是政策起到了积极的作用，至于政策能够带动房价上涨的想法，目前看来则是不科学的。

　　2 二套房是否应继续“松绑”？
　　“二套房从紧政策已不适用”

　　中原地产华北区域总经理李文杰表示，昨日发布的政策，是去年央行银监会关于二套房贷的“补丁文件”的原话，并无新意，不能看出松绑二套房贷的意思。目前政府有多个二套房贷政策，但都有概念模糊的问题，难以得到很好的执行。　　中体奥林匹克花园集团总裁陈顺指出，二套房贷政策是近期业内争论的重点，新政策可以看做是中央进一步明确二套房贷政策，但业内建议的完全放开二套房贷的想法，目前来看很难实现。
　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，“松绑二套房贷的政策，是期待已久的。”在当前经济的情况下，从紧政策已经不适用了，所以需要重新制定。
　　“购房需求已经压缩了一年，前段时间出台的相关政策提出“改善性住房”的概念，但是并没有明确定义，一旦定义清楚，改善性住房需求将被扩大。

　　3 房市是否将开始回暖？
　　新政抓住关键“流通”环节

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，第一、通过这个措施我们能够看到政府的决定是非常正确的。要拉动中国经济，房地产行业是一个火车头。
　　中国的房地产市场不是生产的问题，不是建设的问题，也不是需求的问题，最关键的是流通的问题。原来政策上有好多不合理的限制，出发点是限制炒房，实际上是极大地限制了流通。这次“营业税”的减免幅度是非常大的，就是最关键的流通环节，原来住小房子的可以换大房子，原来住差房子的可以换好房子，如果是5%的营业税，基本上就转(流通)不动了。
　　总体看，这些措施力度应该是很大的，对房地产行业会带来十分积极的影响，如果说还有什么建议的话，我认为应该进一步放宽对外籍人士购房的限制，让更多的资金进来。
　　经济学家沈明高则认为，“(新政)没有特别让人惊讶的地方”。国家降低了二手房购买风险，对投资性住房有一定的刺激作用。但如果市场对价格预期的上涨空间较小，那么投资热情依然不会被拉动。所以新政的支持力度有多大，还存在不确定性，要看房价是否能调整到购买力基本面。

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