IT宅男亲述买法拍房全过程，一波不知道多少折……

念之清妆 · 发表于 2025-7-2 16:04:47

坐标西安。

我从2023年年底开始关注淘宝的法拍房市场，看中了好几套，下面说一下历程，仅供家人们参考。

第一次是23年年底，看中我家隔壁小区一套144平3室2厅2卫的房子，装修还不错，小区也相对比较新。

我照着网上的教程：

1、先是联系了外地法院，答复说外地不组织看房，需要自己去实地了解，拍卖原因是因为合同纠纷，如果最终确认拍下是需要去一趟外地法院签字的，后续的文书、**退税可以邮寄。

2、然后又去《中国裁判文书网》查了，是因为在金融公司抵押贷款的问题。

3、然后又去物业问了水电物业费情况，物业费、暖气费都一直交着，最近只拖欠了物业费2个月。

4、最后又去了房子敲门实地核实，去了几次都没人，但门口有鞋子。最后一次一个40多岁的男的门开了，特别生气的说，不卖、不卖、不卖，就关了门。

5、一直等到开拍的前一日，打算去报名，但淘宝详情页面显示已撤拍。

这次无疾而终。

第二次是24年4月左右，附近又有一套，装修风格看起来还不错，起拍价格也很低。

1、这次还是和以前一样，联系法院了解、去小区物业了解、实地看房。

2、这次我觉得自己应该有经验了，打算在开拍日的第二天再报名，这样显得没人买，可能中拍机会大一点。

3、开拍的第二日，我准备了2个账号（一个我媳妇的，一个我的），都报了名交了钱，然后等着出价，起拍价是90万，我底价是120万，价格一路飙升最终到达了174万，好家伙，这溢价没谁了。不知道是因为西安4月份不限购的政策原因，还是最终竞拍人太有钱。

好吧，这次又失败了。

第三次是24年12月，附近有一个老小区，房龄20年，7层塔楼。前几年政府有统一集体改造升级过一次，所有的楼栋都重新粉刷了外墙。有的楼装了外置电梯。总面积80平，中楼层，一拍70万流拍。二拍55万上拍，打算再试水一次。

开拍：

1、开拍日有一人报名，并且底价出价一次，竞争看起来不大。

2、开拍第二日9:30，又有一人报名，竞争略有增加。

3、我在9:50，上了2个号，都交了保证金，想给其他两人增加点压力。

4、9:53开始，看他俩你5千、我5千多的出价，最终价格锁定在59.5万停住了，应该是其中一人放弃了。

5、我迅速出价60万，对方在最后几秒又加了一次60.5万。

6、我又出了一次61万，这是我最终的底价，要是对方再出我就放弃。

7、然后是漫长的5分钟倒计时，对方没有出价，我最终中拍了。

支付：

1、第一个辅助号的钱，大概过了几分钟就退回了。

2、我自己中拍的号，淘宝页面上显示的是去交割，在7个工作日补全尾款，否则就什么什么。

3、第二天我看我的报名费已于半夜凌晨划扣给法院了，我把剩余的尾款索性也一起交到淘宝上。

4、第三天显示尾款也于凌晨划扣给法院了。

5、第三天下午，我打法院电话，回复说是他们需要先去财务核实，让等电话就好了。

6、我又给淘宝上显示的法院辅拍公司（这个是帮助法院上拍的公司）打了电话，回复说可以随时去取《成交确认书》，但是建议等法院的《裁决书》办好了一起取，不然来回耽搁时间，让我继续等法官电话就好了。

文书：

1、等了20多天，时间来到了25年1月多，根本没消息，打法院电话，基本都打不通了，好像卷款跑路了一般。打了很多次终于通了，回复说马上春节了比较忙，让我年后联系就行，以后再打电话大概在早上10点左右打就好了。

2、过完春节，25年2月20，农历正月23，我想着应该可以了吧。

打法院电话，打了好多次终于通了，回复说是负责这个案件的同事不在，让我继续等电话就好了，办好了会联系我。

3、又等了2周，到3月几号了，我打电话过去，回复说还在走流程办理解压，让等电话。

4、又等了2周，到3月20号了，打法院电话，回复说不知道这个事情，让我联系法院辅拍公司，辅拍公司会处理这个事情。

我联系了法院的辅拍公司，答复说现在法官正在腾房，腾房完了才会出《裁决书》，这样会保障我的权益，时间大概1个月左右，让我继续等电话。我信了，我居然信了。

5、等了快一个月，到4月17日，我想着应该办完了吧，打电话再问问。

这次接电话的是负责这个案子的书记员，回复说，“你们真是不着急呀，这都几个月了也不来领文书，方便的时候随时来领，直接来xxx执行局xxx室”。

好嘛，原来是这样！！！早知道自己跑一趟执行局！！！

6、我30分钟后来到了执行局，安检过后到了办公室：

签了一个《送达通知书》；

等书记员打印了《裁决书》；

然后我问书记员要《协助执行书》，说这个不给我，已经给到房管局了；

然后我问书记员要《成交确认书》，说这个没啥用，要的话去辅拍公司要，在xxx办公室；

我去辅拍公司所在的办公室，回复说这个早给法官了，然后他们沟通之后，最终给到了我；

法院全程30分钟办完，我得到的装备：《裁决书》一张+《成交确认书》一张。

过户：

4月17日当天下午我就直接来到房管局

1、进来之后有个自助机小姐姐，问我自己办理还是找代办，我说自己办理。

2、我要求打印了《家庭住房情况调查表》，说明：这个是需要查询家庭夫妻包括其未成年子女的住房信息，成人需要带身份证才能打印，未成年子女可以在自助机加入身份证号码就可以，如果配偶没带身份证需要关注房管局的公众号，人脸验证之后就可以下载，自行彩印一张，自行彩印一张，自行彩印一张，重要的事情说3遍。

3、小姐姐指引我来到了一个专门的咨询窗口，我出示《裁定书》，窗口又指引我先去档案窗口调取《不动产登记簿》。

4、拿着《不动产登记簿》，填写《解压申请表》，由于原房主抵押了2次，所以需要填写2份解压申请，填写完，窗口给我抽了一个号，让去办理解压登记。

5、等待叫号，办理解压，填写了一张表，然后很快就办完了，说大概1小时后解压才能完成，趁现在可以先去交税。

6、到了指定交税窗口，交了资料，问我能否联系到原房主，联系不上的话，只能由我代缴。

买方契税：1% = 6100

卖方个税：3%=18300

注意：如果配偶一方户口本上有离婚记录，则需要提供《离婚协议书》用于证明其子女归属问题，如果恰巧没带，就需要手写一个《保证书》，保证没有其他子女或其他子女名下没有房源。

交完税之后，得到2张《完税证明》，一张是我的，另一张是原房主的。

我又去咨询台，给我抽了一个**窗口的号，这个时候公众号刚好显示解压已经完成。

7、**窗口，让我重新去档案窗口打印《不动产登记簿》，说这个新登记簿解压之后原来的抵押信息就不在上面了。

缴纳了80元工本费，问我是邮寄还是自取，邮寄只需在公众号填写收件地址，到付13元就好了，我又得到装备《受理通知书》。

以上全程耗时2小时不到，全部都是在一个大厅不同窗口办理的，因为我没复印户口本和结婚证，又多跑了一次楼下复印，一张1元。

退税：

4月17日当天下午我办完过户，又来到执行局

1、我拿着《完税证明》又来到法院执行局xxx办公室，申请卖方退税。

2、手写了一份《申请书》，要点都是法院办事员给的提示，比如啥案子，在哪里交的税，金额多少等等。

3、填写了一份制式表格《收据》，填写关于退税金额（小写和大写）以及银行卡信息（开户行，姓名、卡号，联行号），其中银联号可以通过银行app查询到。

4、交了原房主的《完税证明》。

5、办事员告诉我，一般2-3周会退回来，如果1个月都没到账，及时联系她处理。

6、书记员告诉我，下周一（4月21）就去张贴《腾退通知书》，如果15天内不主动腾退，会让《执行局》强制腾退。

张贴腾房通知书：

1、4月21日周一下午，我来到房屋，刚好碰到书记员和申请人在张贴《腾房通知书》。

2、申请人问我，都这么久了怎么也不着急。

3、申请人还说，原房主如果15天内主动腾房就好，不主动，第16天就让公证处、搬家公司、开锁公司来配合。

4、4月22日，我来到房屋，看到《腾房通知书》已经被撕碎，扔到了地上。

物业：

1、4月24日，收到邮政快递来的《新房本》，到付付了13元。

2、拿着新房本，来到物业变更名字，物业一看房号就知道这家什么情况，几人居住，欠费多少等等。

3、物业表示，需要先把欠费结清，才能给办理变更信息，暂时先不变更了，等腾房交房了在办理。

4、供电、燃气等可以自己去办理过户就行（这个以前办理过，很简单）。

退税：

1、等了20多天，没到账，我又去了一次执行局，原来是收款银行账户搞错了。

2、书记员改了一下号码，重新提交了。

3、隔天就收到我垫付的1.8万税款了。

腾房：

1、等到5月7日满16天了，果然没那么顺利。我又来到执行局，书记员答复说现在正在准备资料，需要走强制执行，等资料准备好，还需要院长签字，然后会把资料送到《强制组》，等强制组安排时间，之后就和他们没关系了，以后直接找《强制组》就好了。

2、5月14日，我又来到执行局，书记员答复说，院长这几天出差，签不了字，得等到下周了。

3、5月21日，我又来到执行局，书记员说昨天已经把资料交到楼上强制组了，强制组到时候安排好时间，会直接通知申请人和我的，等电话就好了。

4、6月4日，接到执行局强制组的电话，说目前暂时约到6月12日，到时候会安排强制腾房。

5、6月12日，我早上9点多就过来了，等了一会看到有2个警察和法院的人过来了，问了一下确认就是，说得等一会等人到齐了才能开始。

6、人员配备：警察2人，法院2人，社区2人，开锁师傅1人，公证处1人，搬家公司若干人，其他人若干人。

7、首先是公证处对着开锁师傅一顿拍摄，问了一些问题，出示开锁备案，然后从1楼开始全程拍摄，上楼开锁，进屋拍摄，然后搬家公司进场，全部都是用的纸箱子包的严严实实的。

8、（房子还未腾退完成）未完待续。。。。

踩坑：

1、法院说等电话都是骗人的，你不联系他，他永远都不会主动联系你。

2、法院的辅拍公司，满嘴跑火车，回复就是让你等法官电话，法官会主动联系你。

3、法院电话一定要一周打通一次，不然打不到实际负责人手里，得到的答复永远是等电话。

4、我看到法院《裁定书》、《执行协助书》都是25年1月13出的。

5、如果我早点打对电话，或者多打几次电话，或者主动跑一次执行局，估计早几个月都可以解锁房屋了，让原房主白占几个月，让申请人白等几个月，让自己多担心几个月。

注意：

1、拍完付完款，就给法院打电话，打不通就多打，一周一个电话问进展，实在不行就自己去执行局现场问。

2、法院文书包括：《裁定书》+《拍卖成交确认书》

《拍卖成交确认书》交税的时候，会被收走，没有的话还得多跑一趟法院去取。

3、房管局需要：身份证（裁定书上的买受人）、户口本（夫妻双方的都要）、结婚证、《家庭住房调查表》、《裁定书》、《拍卖成交确认书》、《户口本复印件》、《结婚证复印件》、《离婚协议书》。

《家庭住房调查表》在大厅自助机用身份证就可以打印，未成年需要手动填写进去，配偶如果没带身份证，可以在公众号上申请下载，然后自行彩印一份、自行彩印一份、自行彩印一份，重要的说3遍。

《户口本复印件》提前带上，不然还得跑到外面复印，有字的都需要复印，一份就好了。

《结婚证复印件》提前带上，不然还得跑到外面复印，有字的都需要复印，一份就好了。

《离婚协议书》如果有需要带上，为了证明其他未成年子女的归属问题和其他未成年子女名下有房问题，怕你少交税，万一没带就需要手写一份《保证书》。

最后，感谢在这里各位家人的关注，目前房子还没彻底腾完