普及下国家层面明令禁止“包租返租”宣传的相关法律和政策

Alan11954

🧾 一、国家层面明令禁止“包租返租”宣传的相关法律和政策1.《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）

• 第9条第2款：
  

  开发企业不得将未竣工验收的商品房销售或者以预售名义变相销售。
  

• 第32条：
  

  商品房销售广告和宣传资料不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。
  

  
  

⛔ 违规点：
如宣传“包租15年、3年抵房款、统一招商装修”等，即使未写入合同，只要影响了消费者决策，就属于虚假宣传或误导性宣传。

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2.《住房城乡建设部办公厅关于防范房地产市场风险的通知》（建办房〔2010〕24号）

• 明确提出要“防范返租销售、售后包租、售后返租、以租代售等形式变相售房”。
  

⛔ 关键词：
“返租”、“包租”行为具有非法集资、高收益诱导销售的风险，被国家住建部早在2010年就列为重点风险防控行为。

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3.《房地产广告发布规定》（国家工商总局令第61号，2015年施行）

• 第4条：房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺。
• 第11条：房地产广告中不得出现以下内容：
  

  “升值”、“高回报”、“高收益”或者其他对投资回报做出保证性承诺。
  

  
  

⛔ 违规点：
宣传“3年抵房款、每月4000返租、15年收益稳定”等，直接构成违法广告宣传。

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4.《民法典》第八编第九章【合同法通则】

• 第五百条、第五百一十二条：
  明确约定内容应明确，若因一方严重误导导致订立合同，可主张撤销或要求赔偿损失。
  

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🕵️‍♂️ 二、关于“包租不写入合同”的常见判例趋势近年来，法院对类似案件的裁判倾向越来越明确：

只要销售宣传存在误导性包租承诺，且影响了购房人决策，即使合同未写入包租条款，开发商仍可能承担违约、欺诈或缔约过失责任。

例如：

• “房屋售后返租协议无效案”（江苏、广州多地案例）中，法院裁定返租承诺属于虚假宣传，开发商需赔偿损失。
• “包租未履行退款案”，部分法院认定买方可主张解除合同，退还房款。
  

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📍时间线简表（重点法规出台）[td]

时间	政策法规	主要内容
2010年	建办房〔2010〕24号	明确禁止售后包租、返租销售
2015年9月1日	《房地产广告发布规定》实施	明确禁止做出升值、回报等承诺
2021年1月1日	《民法典》实施	加强消费者缔约权利保护
2021年后多地出文	地方整治“商铺包租”骗局	包括郑州、广州、南京等地严查“售后返租”套路

不会飞的猫

Alan11954

不会飞的猫 发表于 2025-6-18 14:26

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徐凤年