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[楼市爆料] 均价10604元/㎡!莆田市2022年上半年房地产市场运行形势分析

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发表于 2022-7-18 08:37:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
  今年以来,莆田市坚持“房住不炒”定位,因城因时施策,进一步完善房地产宏观调控,支持刚性和改善型住房需求,健全商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳发展。因受“三道红线”导致房企流动性紧缺、疫情蔓延导致群众购房能力下降等叠加因素影响,全市房地产市场持续低迷下行,供给侧和需求侧各项指标同比大幅下降;但随着金融监管有所放松和疫情形势逐步好转,二季度先行指标较一季度略有回升。具体运行形势分析如下:
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  一、房地产用地供应情况
  (一)房地产用地供应量平价降
  上半年,全市出让的房地产用地在面积上与去年同期基本持平。在出让的12宗经营性房地产用地中,安置型商品房以及办公、批发市场用地占了一半;另外6宗商品住宅用地中有5宗溢价率未超过5%呈低价中标,唯一一宗超过5%的是位于环境优美的玉湖片区。1-6月全市通过招拍挂供应经营性房地产用地12宗61.48公顷(合922.2亩),与去年同期(914.2亩)基本持平,剔除安商房、批发市场后可售纯商品房用地仅255.32亩,比降70.21%;出让总价款333080万元,同比下降40.79%,主要是不可售非纯商品房用地占比较大,总体呈量平价降现象。从季度看,一季度出让6宗17.32公顷(合259.93亩);二季度出让6宗44.16公顷(合662.4亩),其中6月16日出让的PS拍-2021-11号面积较大,共338.47亩,土地用途为批发市场、商务办公用地,带动二季度出让面积明显上升。
  按区域分,市本级供地8宗39.56公顷(合593.4亩)、比降9.99%,总价款296750万元,平均每亩500.08万元、比降28.33%;仙游县供地4宗21.92公顷(合328.8亩)、比增28.94%,总价款36330万元,平均每亩110.49万元、比降72.57%(其中3宗为安置型商品房用地)。
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  二、房地产开发投资情况
  (二)商品房新开工面积大幅下降
  由于去年下半年全市经营性房地产用地供应明显下降,今年一季度又比降五成,已供应如秀屿土海东片区地块一(222亩)等部分大的项目至今未动工,导致上半年全市商品房新开工面积同比大幅下降。1-6月全市商品房施工面积1408.59万m2,其中新开工面积仅103.64万m2,较2021年同期比降68.62%,降幅较一季度收窄12.3个百分点。分季度看,一季度全市新开工面积49.3万m2,二季度54.34万m2。
  从各县区新开工项目看,荔城区的棠颂和府、禧悦公馆、书香府邸项目全面动工,新开工面积位列全市第一;城厢区只有建工·木兰府一个项目动工;涵江区和仙游县分别只有两个规模较小的项目开工;北岸已连续三年无新项目开工。各县区新开工面积分别为:仙游县11.48万m2,比降77.68%;荔城区74.99万m2,比降49.51%;城厢区8.32万m2,比降73.10%;涵江区8.85万m2,比降90.81%;秀屿区0万m2,比降100%;北岸0万㎡,与去年相同。
  (三)房地产完成投资下降过半
  受新开工面积大幅下降和3月份本土再次爆发疫情的影响,另外土地购置费按照完成投资比例入库统计口径的变化,全市房地产完成投资同比下降过半。1-6月,全市房地产完成开发投资99.18亿元,较2021年同期(185.84亿元)比降46.63%,降幅较一季度收窄5.2个百分点。
  从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),荔城区有三个项目新动工,入库部分土地购置费,投资总额居全市第一;城厢区只有位于郊区的建工·木兰府项目新开工,同去年文献首府、和鸣兰溪郡项目新开工入库33.34亿元土地购置费相比,降幅最大。其中:仙游县14.09亿元,比降36.73%;荔城区43.53亿元,比降34.69%;城厢区14.49亿元,比降71.47%;涵江区18.13亿元,比降31.06%;秀屿区8.63亿元,比降40.81%;北岸0.32亿元,比降68.93%。
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  三、商品房供求关系情况
  (四)商品房批准预售面积持续减少
  自去年第四季度以来全市商品房新开工面积持续减少,导致今年上半年全市商品房批准预售面积同样出现大幅减少。1-6月,全市商品房批准预售面积85.6万㎡,与去年同期相比下降56.7%,降幅较第一季度扩大7.2个百分点;其中商品住房批准预售面积63.12万㎡,比去年同期下降62.9%,较第一季度扩大11.9个百分点。按季度分,一季度商品房批准预售面积43.8万㎡(其中商品住房35.9万㎡);二季度商品房批准预售面积41.8万㎡(其中商品住房27.22万㎡)。
  上半年全市首开楼盘只有六个,分别是城厢区的建工·木兰府,荔城区的书香府邸、棠颂和府、禧悦公馆,涵江区的国投·新涵首府,仙游县的浩宇·榕樾府项目。所办理预售许可的楼盘中只有3个批准预售面积在7万平方米以上,而去年同期有6个,且其中有4个是在10万平方米以上。从分区域看,各县区批准预售面积都出现比降,其中仙游县20.44万㎡,比降3.58%;荔城区20.74万㎡,比降54.38%;城厢区13.62万㎡,比降68.70%;涵江区18.34万㎡,比降47.79%;秀屿区9.88万㎡,比降79.31%;北岸0万㎡,比降100%。
微信图片_20220718082613.jpg
  (五)商品房销售面积持续下滑
  由于批准预售面积大幅减少、房地产市场持续低迷以及我市再次爆发疫情,上半年商品房销售面积持续下降。据商品房买卖合同网签系统统计,1-6月份,全市商品房销售面积102.77万㎡,与2021年同期相比下降53.17%,降幅较一季度扩大5.15个百分点;其中商品住房销售86.89万㎡,与2021年同期相比下降56.29%,降幅较一季度扩大7.4个百分点。
  按季度分,一季度全市商品房销售面积56.51万㎡(其中商品住房销售49.51万㎡);二季度商品房销售面积46.26万㎡(其中商品住房销售37.38万㎡)。1-6月份全市商品房销售面积分别为21.04万㎡、22.59万㎡、12.88万㎡、12.74万㎡、17.56万㎡、16.19万㎡,可见自3月份疫情影响开始市场持续疲软。
  从各县区销售数据看,都呈现较大幅度的比降,无网签面积在5万平方米以上的项目。其中荔城区的书香府邸销售4.34万㎡城厢区的建工·木兰府销售3.93万㎡分别位列全市第一、二名。各县区销售面积分别为:仙游县19.59万㎡,比降46.73%;荔城区21.66万㎡,比降55.46%;城厢区25.76万㎡,比降44.30%;涵江区20.31万㎡,比降44.54%;秀屿区13.60万㎡,比降70.43%;北岸1.85万㎡,比降61.64%。
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  (六)商品住房销售均价保持稳定
  上半年,我市商品住房销售价位总体保持平稳,未出现大起大落现象。据商品房买卖合同网签系统统计,全市商品住房销售均价10604元/㎡,较去年同期比降0.01%。1-6月全市商品住房销售均价分别为10166元/㎡、10037元/㎡、11315元/㎡、10978元/㎡、11196元/㎡、10733元/㎡,总体保持平稳。
  按县区分析,上半年荔城区的书香府邸、正荣联发·玉湖天境、保利天汇、禧悦公馆销售前四名项目都位于中心城区,价位相对较高,相比去年同期以玖序台等城郊周边价位较低的项目销售为主,出现较大涨幅;城厢区则相反,去年以位于中心城区项目销售为主,而今年位于郊区的建工·木兰府项目因价位相对较低,销量排全区第一,拉低了全区均价,同比降幅最大。其中:仙游县6735元/㎡,比降2.21%;荔城区14343元/㎡,比增20.51%;城厢区13755元/㎡,比降13.31%;涵江区10013元/㎡,比降1.94%;秀屿区7451元/㎡,比降6.52%;北岸4927元/㎡,比降8.01%。
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    (七)商品房库存面积不断减少
  从批准预售面积和网签销售面积看,上半年全市商品房供销比为0.83:1,其中商品住房供销比为0.73:1,供应少于需求。1-6月全市共减少商品房库存面积24.61万㎡,其中商品住房减少26.41万㎡、办公增加0.52万㎡、商业增加1.28万㎡。
  截止6月末,全市商品房库存面积370.82万㎡,去化周期12个月,其中,住宅262.79万㎡、去化周期9个月;商业74.10万㎡、去化周期60个月;办公33.93万㎡、去化周期21个月。从各县区商品住宅去化周期情况来看,其中仙游县17个月、城厢区6个月、荔城区7个月、涵江区11个月、秀屿区6个月、北岸21个月。各县区商品住宅去化周期较去年末都有所减少,特别是荔城、城厢、秀屿库存去化周期都已低于合理期间,应加大土地供应力度,以保证市场后续商品住宅供需基本平衡。
  四、存量房市场交易情况
  (八)二手房交易面积同比下降
  受市场低迷和再次爆发疫情影响,二手房交易量同样明显下降。1-6月份全市二手房成交面积55.35万㎡、同比下降33.33%,降幅较一季度收窄2.61个百分点;其中二手住房成交面积43.61万㎡、同比下降39.45%,降幅与一季度相当。
  按区域分,市本级二手房交易面积43.91万㎡、比降36.46%(其中二手住房成交面积33.43万㎡、比降43.6%);仙游县二手房成交面积11.44万㎡、比降17.82%(其中二手住房成交面积10.18万㎡、比降20.16%)。
  五、房地产各类贷款情况
  (九)房地产开发贷款比降少增
  房地产开发贷款同比大幅下降。截至5月末,全市房地产开发贷款余额89.32亿元,同比下降15.94%,比年初减少9.40亿元,同比少增32.09亿元。住房开发贷款余额同比下降19.45%,其中:保障性住房开发贷款余额同比下降1.97%。
  个人住房贷款增速平稳。由于商品房按揭贷款要等项目封顶方可发放,具有滞后性,其反应的是去年的商品房销售情况,故今年前5个月新建房贷款有所增长。截至5月末,全市个人住房贷款余额844.91亿元,同比增长11.20%,今年累计新增25.77亿元。其中,新建商品房贷款余额726.02亿元,同比增长11.45%;再交易房(二手房)贷款余额118.89亿元,同比增长9.68%。
  (十)公积金贷款下行逾期率上升
  1-6月,全市办理公积金贷款楼盘新增41个,与去年同比减少8个,下降16.32%。个人贷款发放金额7.53亿元,同比增长4.36%,增幅较1-5月(6.07%)下行1.71个百分点,其中新建商品住房同比增长10.05%(公积金放贷同样具有滞后性,基本为去年下半年销售今年开始放贷);二手房同比降幅达41.26%,降幅较1-5月(39.85%)扩大1.41个百分点。今年以来,公积金贷款逾期率逐月上升,关注类楼盘从去年14个增加至23个。(莆田市住房和城乡建设局陈志强陈建玫)


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发表于 2022-7-18 08:47:22 | 显示全部楼层
1-6月份,全市商品房销售面积102.77万㎡,其中商品住房销售86.89万㎡,与2021年同期相比下降56.29%,

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发表于 2022-7-18 08:48:51 | 显示全部楼层
与2021年同期相比下降56.29%……真是大不如从前了,一年比一年差

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发表于 2022-7-18 08:49:31 | 显示全部楼层
真是有点萧条了

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发表于 2022-7-18 09:06:47 | 显示全部楼层
这下降的挺多的

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发表于 2022-7-18 11:26:19 来自手机 | 显示全部楼层
销量降那么多,就是不降价,现在属于相持阶段,一旦降价,后面就控不住了

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AFL 今年是未来十年最好的一年  发表于 2022-7-18 16:01
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