均价10604元/㎡！莆田市2022年上半年房地产市场运行形势分析

QQ雨 · 发表于 2022-7-18 08:37:39

　　今年以来，莆田市坚持“房住不炒”定位，因城因时施策，进一步完善房地产宏观调控，支持刚性和改善型住房需求，健全商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳发展。因受“三道红线”导致房企流动性紧缺、疫情蔓延导致群众购房能力下降等叠加因素影响，全市房地产市场持续低迷下行，供给侧和需求侧各项指标同比大幅下降；但随着金融监管有所放松和疫情形势逐步好转，二季度先行指标较一季度略有回升。具体运行形势分析如下：
微信图片_20220718082719.png

　　一、房地产用地供应情况
　　（一）房地产用地供应量平价降
　　上半年，全市出让的房地产用地在面积上与去年同期基本持平。在出让的12宗经营性房地产用地中，安置型商品房以及办公、批发市场用地占了一半；另外6宗商品住宅用地中有5宗溢价率未超过5%呈低价中标，唯一一宗超过5%的是位于环境优美的玉湖片区。1-6月全市通过招拍挂供应经营性房地产用地12宗61.48公顷（合922.2亩），与去年同期（914.2亩）基本持平，剔除安商房、批发市场后可售纯商品房用地仅255.32亩，比降70.21%；出让总价款333080万元，同比下降40.79%，主要是不可售非纯商品房用地占比较大，总体呈量平价降现象。从季度看，一季度出让6宗17.32公顷（合259.93亩）；二季度出让6宗44.16公顷（合662.4亩），其中6月16日出让的PS拍-2021-11号面积较大，共338.47亩，土地用途为批发市场、商务办公用地，带动二季度出让面积明显上升。
　　按区域分，市本级供地8宗39.56公顷（合593.4亩）、比降9.99%，总价款296750万元，平均每亩500.08万元、比降28.33%；仙游县供地4宗21.92公顷（合328.8亩）、比增28.94%，总价款36330万元，平均每亩110.49万元、比降72.57%（其中3宗为安置型商品房用地）。
微信图片_20220718082750.jpg

　　二、房地产开发投资情况
　　（二）商品房新开工面积大幅下降
　　由于去年下半年全市经营性房地产用地供应明显下降，今年一季度又比降五成，已供应如秀屿土海东片区地块一（222亩）等部分大的项目至今未动工，导致上半年全市商品房新开工面积同比大幅下降。1-6月全市商品房施工面积1408.59万m2，其中新开工面积仅103.64万m2，较2021年同期比降68.62%，降幅较一季度收窄12.3个百分点。分季度看，一季度全市新开工面积49.3万m2，二季度54.34万m2。
　　从各县区新开工项目看，荔城区的棠颂和府、禧悦公馆、书香府邸项目全面动工，新开工面积位列全市第一；城厢区只有建工·木兰府一个项目动工；涵江区和仙游县分别只有两个规模较小的项目开工；北岸已连续三年无新项目开工。各县区新开工面积分别为：仙游县11.48万m2，比降77.68%；荔城区74.99万m2，比降49.51%；城厢区8.32万m2，比降73.10%；涵江区8.85万m2，比降90.81%；秀屿区0万m2，比降100%；北岸0万㎡，与去年相同。
　　（三）房地产完成投资下降过半
　　受新开工面积大幅下降和3月份本土再次爆发疫情的影响，另外土地购置费按照完成投资比例入库统计口径的变化，全市房地产完成投资同比下降过半。1-6月，全市房地产完成开发投资99.18亿元，较2021年同期（185.84亿元）比降46.63%，降幅较一季度收窄5.2个百分点。
　　从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），荔城区有三个项目新动工，入库部分土地购置费，投资总额居全市第一；城厢区只有位于郊区的建工·木兰府项目新开工，同去年文献首府、和鸣兰溪郡项目新开工入库33.34亿元土地购置费相比，降幅最大。其中：仙游县14.09亿元，比降36.73%；荔城区43.53亿元，比降34.69%；城厢区14.49亿元，比降71.47%；涵江区18.13亿元，比降31.06%；秀屿区8.63亿元，比降40.81%；北岸0.32亿元，比降68.93%。
微信图片_20220718082735.jpg

　　三、商品房供求关系情况
　　（四）商品房批准预售面积持续减少
　　自去年第四季度以来全市商品房新开工面积持续减少，导致今年上半年全市商品房批准预售面积同样出现大幅减少。1-6月，全市商品房批准预售面积85.6万㎡，与去年同期相比下降56.7%，降幅较第一季度扩大7.2个百分点；其中商品住房批准预售面积63.12万㎡，比去年同期下降62.9%，较第一季度扩大11.9个百分点。按季度分，一季度商品房批准预售面积43.8万㎡（其中商品住房35.9万㎡）；二季度商品房批准预售面积41.8万㎡（其中商品住房27.22万㎡）。
　　上半年全市首开楼盘只有六个，分别是城厢区的建工·木兰府，荔城区的书香府邸、棠颂和府、禧悦公馆，涵江区的国投·新涵首府，仙游县的浩宇·榕樾府项目。所办理预售许可的楼盘中只有3个批准预售面积在7万平方米以上，而去年同期有6个，且其中有4个是在10万平方米以上。从分区域看，各县区批准预售面积都出现比降，其中仙游县20.44万㎡，比降3.58%；荔城区20.74万㎡，比降54.38%；城厢区13.62万㎡，比降68.70%；涵江区18.34万㎡，比降47.79%；秀屿区9.88万㎡，比降79.31%；北岸0万㎡，比降100%。
微信图片_20220718082613.jpg

　　（五）商品房销售面积持续下滑
　　由于批准预售面积大幅减少、房地产市场持续低迷以及我市再次爆发疫情，上半年商品房销售面积持续下降。据商品房买卖合同网签系统统计，1-6月份，全市商品房销售面积102.77万㎡，与2021年同期相比下降53.17%,降幅较一季度扩大5.15个百分点；其中商品住房销售86.89万㎡，与2021年同期相比下降56.29%，降幅较一季度扩大7.4个百分点。
　　按季度分，一季度全市商品房销售面积56.51万㎡（其中商品住房销售49.51万㎡）；二季度商品房销售面积46.26万㎡（其中商品住房销售37.38万㎡）。1-6月份全市商品房销售面积分别为21.04万㎡、22.59万㎡、12.88万㎡、12.74万㎡、17.56万㎡、16.19万㎡，可见自3月份疫情影响开始市场持续疲软。
　　从各县区销售数据看，都呈现较大幅度的比降，无网签面积在5万平方米以上的项目。其中荔城区的书香府邸销售4.34万㎡、城厢区的建工·木兰府销售3.93万㎡分别位列全市第一、二名。各县区销售面积分别为：仙游县19.59万㎡，比降46.73%；荔城区21.66万㎡，比降55.46%；城厢区25.76万㎡，比降44.30%；涵江区20.31万㎡，比降44.54%；秀屿区13.60万㎡，比降70.43%；北岸1.85万㎡，比降61.64%。
微信图片_20220718082616.jpg

　　（六）商品住房销售均价保持稳定
　　上半年，我市商品住房销售价位总体保持平稳，未出现大起大落现象。据商品房买卖合同网签系统统计，全市商品住房销售均价10604元/㎡，较去年同期比降0.01%。1-6月全市商品住房销售均价分别为10166元/㎡、10037元/㎡、11315元/㎡、10978元/㎡、11196元/㎡、10733元/㎡，总体保持平稳。
　　按县区分析，上半年荔城区的书香府邸、正荣联发·玉湖天境、保利天汇、禧悦公馆销售前四名项目都位于中心城区，价位相对较高，相比去年同期以玖序台等城郊周边价位较低的项目销售为主，出现较大涨幅；城厢区则相反，去年以位于中心城区项目销售为主，而今年位于郊区的建工·木兰府项目因价位相对较低，销量排全区第一，拉低了全区均价，同比降幅最大。其中：仙游县6735元/㎡，比降2.21%；荔城区14343元/㎡，比增20.51%；城厢区13755元/㎡，比降13.31%；涵江区10013元/㎡，比降1.94%；秀屿区7451元/㎡，比降6.52%；北岸4927元/㎡，比降8.01%。
微信图片_20220718082634.jpg

（七）商品房库存面积不断减少
　　从批准预售面积和网签销售面积看，上半年全市商品房供销比为0.83:1，其中商品住房供销比为0.73:1，供应少于需求。1-6月全市共减少商品房库存面积24.61万㎡，其中商品住房减少26.41万㎡、办公增加0.52万㎡、商业增加1.28万㎡。
　　截止6月末，全市商品房库存面积370.82万㎡，去化周期12个月，其中，住宅262.79万㎡、去化周期9个月；商业74.10万㎡、去化周期60个月；办公33.93万㎡、去化周期21个月。从各县区商品住宅去化周期情况来看，其中仙游县17个月、城厢区6个月、荔城区7个月、涵江区11个月、秀屿区6个月、北岸21个月。各县区商品住宅去化周期较去年末都有所减少，特别是荔城、城厢、秀屿库存去化周期都已低于合理期间，应加大土地供应力度，以保证市场后续商品住宅供需基本平衡。
　　四、存量房市场交易情况
　　（八）二手房交易面积同比下降
　　受市场低迷和再次爆发疫情影响，二手房交易量同样明显下降。1-6月份全市二手房成交面积55.35万㎡、同比下降33.33%，降幅较一季度收窄2.61个百分点；其中二手住房成交面积43.61万㎡、同比下降39.45%，降幅与一季度相当。
　　按区域分，市本级二手房交易面积43.91万㎡、比降36.46%（其中二手住房成交面积33.43万㎡、比降43.6%）；仙游县二手房成交面积11.44万㎡、比降17.82%（其中二手住房成交面积10.18万㎡、比降20.16%）。
　　五、房地产各类贷款情况
　　（九）房地产开发贷款比降少增
　　房地产开发贷款同比大幅下降。截至5月末，全市房地产开发贷款余额89.32亿元，同比下降15.94%，比年初减少9.40亿元，同比少增32.09亿元。住房开发贷款余额同比下降19.45%，其中：保障性住房开发贷款余额同比下降1.97%。
　　个人住房贷款增速平稳。由于商品房按揭贷款要等项目封顶方可发放，具有滞后性，其反应的是去年的商品房销售情况，故今年前5个月新建房贷款有所增长。截至5月末，全市个人住房贷款余额844.91亿元，同比增长11.20%，今年累计新增25.77亿元。其中，新建商品房贷款余额726.02亿元，同比增长11.45%；再交易房（二手房）贷款余额118.89亿元，同比增长9.68%。
　　（十）公积金贷款下行逾期率上升
　　1-6月，全市办理公积金贷款楼盘新增41个，与去年同比减少8个，下降16.32%。个人贷款发放金额7.53亿元，同比增长4.36%，增幅较1-5月（6.07%）下行1.71个百分点，其中新建商品住房同比增长10.05%（公积金放贷同样具有滞后性，基本为去年下半年销售今年开始放贷）；二手房同比降幅达41.26%，降幅较1-5月（39.85%）扩大1.41个百分点。今年以来，公积金贷款逾期率逐月上升，关注类楼盘从去年14个增加至23个。（莆田市住房和城乡建设局陈志强陈建玫）