房荒警告！库存骤减！莆田楼市已出现“供少于求”...

QQ雨 · 发表于 2022-4-20 11:05:33

莆田市2022年一季度房地产市场运行形势分析

　　今年以来，莆田市坚持“房住不炒”定位，贯彻落实房地产长效机制工作方案，严格商品房预售资金监管，积极应对疫情影响，排查处置个别房地产企业风险问题，促进房地产市场平稳发展。但受“三道红线”金融监管导致房企流动性紧缺、疫情蔓延经济下行导致群众购房能力下降、去年房地产用地供应比降40%导致今年新增项目减少等综合因素影响，全市房地产市场延续去年第四季度态势持续低迷萧条，供给侧和需求侧各项指标大幅下降。具体运行形势分析如下：

　　一、房地产开发投资情况

　　（一）商品房新开工面积大幅下降

　　由于去年全市经营性房地产用地供应减少四成，已出让的地块中面积较大的绶溪地块二（104亩）、地块九（107亩）于今年年初采取分期方式动工开发，清塘大道北侧土海东片区地块一（222亩）未动工，导致一季度商品房新开工面积同比大幅下降。1-3月份全市商品房施工面积1322.67万m2，其中新开工面积仅49.3万m2，较2021年同期大幅下降80.88%。

　　从各县区新开工项目看，除仙游县因去年一季度只有一个项目新开工面积0.25万m2基数低，同比出现增长外，其余各区都是大幅度比降，北岸已连续三年无新项目开工。各县区新开工面积分别为：仙游县3.65万m2，比增1360%；荔城区29.26万m2，比降79.56%；城厢区8.32万m2，比降71.29%；涵江区8.07万m2，比降85.06%；秀屿区0万m2，比降100%；北岸0万㎡，与去年相同。

　　（二）房地产完成投资下降过半

　　受一季度新开工面积大幅下降和3月份本土再次爆发疫情的影响，全市房地产完成投资同比下降过半，同时土地购置费按照完成投资比例入库统计口径的变化，也影响一季度房地产投资额。1-3月，全市房地产完成开发投资58.16亿元，较2021年同期（120.58亿元）大幅比降51.77%。

　　从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），仙游县虽因疫情停工停产近一个月，但因去年基数低，成为唯一比增的县区；荔城区投资中土地购置费以绶溪片区项目为主，其中书香府邸、棠颂和府邸项目新动工，入库部分土地购置费，总体降幅相对较少；城厢区一季度只有位于郊区的建工·木兰府项目新开工，同去年文献首府、和鸣兰溪郡项目新开工入库33.34亿元土地购置费相比，降幅最大。其中：仙游县6.95亿元，比增23.45%；荔城区30.71亿元，比降31.48%；城厢区6.2亿元，比降84.93%；涵江区9.49亿元，比降53.75%；秀屿区4.61亿元，比降38.37%；北岸0.21亿元，比降74.39%。

　　二、商品房供求关系情况

　　（一）商品房批准预售面积大幅减少

　　由于去年第四季度以来商品房新开工面积持续减少，因此，今年一季度全市商品房批准预售面积同样出现大幅减少。1-3月，全市商品房批准预售面积43.8万㎡，与去年同期相比下降49.53%；其中商品住房批准预售面积35.9万㎡，比去年同期下降50.98%。

　　一季度全市首开楼盘只有四个，分别是城厢区的建工·木兰府、荔城区的书香府邸、涵江区的国投·新涵首府、仙游县的闽鼎·江山府项目。从分区域看，各县区批准预售面积都出现比降，其中仙游县13.24万㎡，比降10.00%；荔城区4.95万㎡，比降44.75%；城厢区7.65万㎡，比降50.36%；涵江区11.98万㎡，比降17.66%；秀屿区5.98万㎡，比降78.92%；北岸0万㎡，比降100%。

　　（二）商品房销售面积明显下降

　　由于批准预售面积大幅减少、房地产市场持续低迷，以及我市再次爆发疫情，一季度商品房销售面积与去年同期相比明显下降，但从首开的书香府邸、建工·木兰府项目销售率80%左右来看，市场似有复苏迹象。据商品房买卖合同网签系统统计，1-3月份，全市商品房销售面积56.51万㎡，与2021年同期相比下降48.02%,其中商品住房销售49.51万㎡，与2021年同期相比下降48.89%。1-3月份全市商品房销售面积分别为21.04万㎡、22.59万㎡、12.88万㎡，可见3月份受疫情影响减少明显。

　　从各县区销售数据看，都呈现较大幅度的比降，鲜有新项目网签面积在2万平方米以上，而去年同期各新开楼盘销售面积基本在2万平方米以上。各县区销售面积分别为：仙游县11.20万㎡，比降48.66%；荔城区10.86万㎡，比降49.72%；城厢区13.01万㎡，比降33.89%；涵江区11.48万㎡，比降29.81%；秀屿区8.39万㎡，比降67.04%；北岸1.57万㎡，比降47.62%。

　　（三）商品住房销售价位小幅上涨

　　一季度，受正荣·联发玉湖天境项目网签商品住房面积3.2万㎡均价约16000元/㎡的影响，全市商品住房销售价格呈小幅上涨。据商品房买卖合同网签系统统计，全市商品住房销售均价10343元/㎡，较去年同期比增4.75%。1-3月全市商品住房销售均价分别为10166元/㎡、10037元/㎡、11315元/㎡。

　　商品住房销售均价按县区分析，荔城区由于去年11月开盘的正荣·联发玉湖天境项目在一季度合同网签面积3.2万㎡、网签均价15909元/㎡，带动全区销售均价位居全市第一，而该区去年同期以城市周边较低价的项目销售为主，因此均价同比大幅上涨；而城厢区位于郊区的建工·木兰府销售排全区第一，网签面积2.97万㎡，网签均价8185元/㎡，影响全区均价同比下降明显。其中：仙游县6866元/㎡，比降0.04%；荔城区13732元/㎡，比增24.88%；城厢区13271元/㎡，比降14.55%；涵江区10331元/㎡，比增5.32%；秀屿区7561元/㎡，比降4.33%；北岸4740元/㎡，比降10.68%。

　　（四）商品房库存面积持续下降

　　从批准预售面积和网签销售面积看，一季度全市商品房供销比为0.78:1，其中商品住房供销比为0.73:1，呈供应少于需求。一季度全市共减少商品房库存12.98万㎡，其中商品住房13.52万㎡、办公0.74万㎡、商业增加1.28万㎡。

　　截止3月末，全市商品房库存面积382.45万㎡，去化周期13个月，其中，住宅275.68 万㎡、去化周期10个月；商业74.10万㎡、去化周期60个月；办公37.67万㎡、去化周期20个月。从各县区商品住宅去化周期情况来看，其中仙游县18个月、城厢区7个月、荔城区6个月、涵江区12个月、秀屿区7个月、北岸22个月。各县区商品住宅去化周期比去年末都有所减少，特别是荔城、城厢、秀屿库存去化周期已低于合理期间，应加大土地供应力度，以保证商品住宅后续供需基本平衡。

　　（五）二手房交易面积大幅下降

　　一季度，受市场低迷和再次爆发疫情的影响，二手房交易量同样大幅下降。1-3月份全市二手房成交面积25.61万㎡、同比下降35.94%；其中二手住房成交面积20.89万㎡、同比下降39.20%。

　　按区域分，市本级二手房交易面积20.00万㎡、比降39.8%（其中二手住房成交面积16.25万㎡、比降41.74%）；仙游县二手房成交面积5.61万㎡、比降17.01%（其中二手住房成交面积4.64万㎡、比降28.28%）。

　　三、土地及金融信贷情况

　　（一）房地产用地供应量降价升

　　一季度，全市出让的经营性房地产用地面积均较小，其中有二宗位于中心城区，因此全市土地供应呈现量降价升的现象。1-3月全市通过招拍挂供应经营性房地产用地6宗17.32公顷（合259.93亩），与去年同期（513.66亩）比降49.4%；出让总价款194530万元，同比增长1.69%。

　　按区域分，市本级供地4宗14.22公顷（合213.37亩）、比降44.00%，总价款176800万元，平均每亩828.61万元、比增13.70%；仙游县供地2宗3.10公顷（合46.56亩）、比降64.90%，总价款17730万元，平均每亩380.80万元、比降50.47%。

　　（二）房地产各项贷款增速放缓

　　虽然今年一季度销售比降明显，但去年销售总量的明显比增，其后续对金融信贷也所有需求。今年一季度，全市房地产信贷增幅平稳，房贷利率LPR稳中有降，个人住房贷款增长较快，但增速放缓，较上季度略有降低。截至2月末，全市房地产各项贷款余额964.16亿元，同比增长10.46%，增速比2021年11月末降低3.38个百分点；今年新增12.49亿元，同比少增20.50亿元。房地产各项贷款余额占全市人民币贷款余额的比重为38.05%，较上年末降低0.43个百分点。其中：

　　房地产开发贷款同比下降。随着“三道红线”继续施行，房地产开发贷款规模有所收缩。截至2月末，全市房地产开发贷款余额93.88亿元，同比下降0.35%，比年初减少4.83亿元，同比少增15.48亿元。住房开发贷款余额同比增长3.52%，其中保障性住房开发贷款余额同比增长14.47%。

　　个人住房贷款增速平稳。受新建和存量住房交易下降影响，个人住房贷款规模也随之趋缓。截至2月末，全市个人住房贷款余额837.28亿元，同比增长12.96%，增速比2021年11月末降低0.65个百分点；一季度新增18.14亿元，同比少增3.05亿元。其中，新建房贷款余额718.32亿元，同比增长12.75%；再交易房贷款余额118.97亿元，同比增长14.22%。

(莆田市住房和城乡建设局陈志强陈建玫)