限价1.06万/㎡雪津地块航拍测评带商业、有划片...

QQ雨 · 发表于 2021-4-10 13:13:26

　　牛年第一拍，雪津地块五，52家房企疯抢摇号刚落下帷幕，PS拍-2021-05号雪津地块一、PS拍-2021-07号雪津地块二，两连拍再战涵江。这两块地位于新涵工业园片区，即高林街延伸与亿发路、西坡路、工业路交叉处，国投新涵首府旁。地块所处的是塘北片区、兴涵水都、涵江大学城三大片区中心地段，拥有良好地利和交通条件。

PS拍-2021-05号雪津地块一

PS拍-2021-07号雪津地块二

PS拍-2021-05号雪津地块一、PS拍-2021-07号雪津地块二

　　地段点评：

　　地块可依附涵江繁华的塘北片区和正在飞速发展的兴涵水都片区，又可以享受莆田重点片区----大学城的生活配套资源；其二目前塘北片区、兴涵水都片区基本开发完毕，而雪津片区则是涵江往北发展的重点区域，是未来扩张的主要趋势，未来规划涵江大学城轻轨站，通过高林街快速直达项目，未来可期。其三雪津片区已规划，是一个集住宅、教育、商业、产业、休闲为一体的涵江新型生活区。等多方位配套，满足城市生活的基本需求。

地块航拍图

　　2020年10月30日，保利以15.6亿夺得涵江塘北地王，毛坯限价12000元/㎡。2021年3月26日，52家房企52家房企疯抢摇号雪津地块五，毛坯限价10600元/㎡。近两年平稳过渡的涵江，越来越火，雪津地块一、二拍卖，再次印证了涵江向北走的趋势不可动摇。
　　同时，新入市的保利堂悦项目限价1.2万/㎡开盘热销，而本次拍卖的雪津地块仅限价1.06万/㎡，价格上相对有一定优势。

地块规划图

　　1. 地块格局
　　两块地空地净地，无需平整。101.79亩雪津地块一、95.7亩雪津地块二纯住宅用地，限高80米，高层住宅最高约26层。有高林街主干道、地块内规划道路等，可以未来新区。

地块航拍图

　　2. 规划评估
　　雪津地块一占地67858㎡（约101.79亩），配建幼儿园（涵江区第二实验幼儿园新涵分园）。规划容积率＞1.0且≤2.18，建筑密度≤30%，绿地率＞30%，其中A地块规划容积率＞1.0且≤2.4，其中应设置零售商业建筑面积＞11300㎡且≤12000㎡，其中B地块规划容积率＞1.0且≤1.6，其中应设置零售商业建筑面积＞2900㎡且≤3000㎡，根据限价条件，地块可拍出最高5104元/㎡的楼面价。

　　雪津地块二占地63800.18㎡（约95.7亩），规划容积率＞1.0且≤2.4，建筑密度≤18%，绿地率＞38%，其中应设置零售商业建筑面积＞100㎡且≤150㎡，根据限价条件，地块可拍出最高5107元/㎡的楼面价。

地块航拍图

　　3. 交通评估
　　该地块位于滨海大道、高林街与西坡路交叉路口，同时汇聚塘北路、工业路、苍霞路、湖园路、苍园路、涵港大道、荔港大道等交通主干道，路网密度较高，未来还可通过高林街北伸直抵涵江北新区、涵江大学城，更有212、230等多线公交车直达，出行方便。

地块航拍图

　　PS拍-2021-05号、PS拍-2021-07号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　1
　　涵江向北发展，该地块南与涵江繁华主城区相连，北与重点大学城相连，即享受繁华配套，又享受未来升值空间，地段十分优越。
　　2
　　周边教育资源丰富，项目自带划片文件，划片涵江区第二实验小学新涵校区（规划待建），和自建涵江区第二实验幼儿园新涵分园、以及学校未建成前划片国欢中心小学。
　　3
　　交通上，该地块通过高林街直达未来规划涵江大学城轻轨站，以及拥有现在繁华高林街、滨海大道两大主干道优势，涵江政治中心、经济中心、文化中心咫尺可达。并可快速串联塘北路、涵港大道、六一路、新涵街、莆涵大道、荔涵大道等多条城市主动脉，西联莆阳新城及市区，北向涵江大学城，高效便捷。
　　4
　　雪津地块一规划自带约1.5万㎡小商场，且雪津片区未来规划了商业综合体，以及现有周边已汇聚塘北片区商圈、高林街商业区、兴涵水都商圈等城市商业配套，进一步满足业主的日常生活需求。
　　5
　　随着涵江楼市进一步向北转移，加上涵江大量旧城拆迁释放，雪津片区即能够享受充分的城市发展红利，同时还能衔接市场上的置业需求。

地块航拍图

　　劣势分析：
　　1
　　地块正对面的武夷木兰都开盘价仅8000元/㎡左右，国投新涵首府开盘价未知，限价1.06万/平销售，存在一些不可确定性。
　　2
　　地块大，总价高，规划道路面积，多家房企已经报名，楼面价预计走高，开发成本加大。
　　3
　　该地块限价、限高，旁边还有多个工厂、多个棚户区未拆迁，作为纯住宅社区，噪音、灰尘等环境方面存在影响。
　　4
　　雪津片区多幅地块已纳入出让计划，未来还会有更多的新地涌出，竞争压力可能较大，或对开发商后期销售产生冲击。
　　5
　　雪津片区交通、商业、教育等配套相对缺乏，需要等待，对客户的购买心理有所影响。

地块航拍图

　　机会评判：
　　伴随后续高林街、塘北路相续打通，雪津片区与塘北片区、兴涵水都片区紧密相连，配套共享，而雪津地块限价1.06万/平米价值洼地，能够吸引到市场上的刚需群体购买。未来雪津片区商业、交通、教育等配套，实现城市功能性的进一步提升，升值潜力无限。未来涵江大学城轻轨站，从高林街直通项目，与莆田、福州紧密相连。