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[原创观点] 土地测评:限价1.1万!莆田潜力区第一炮! 雪津地块航拍

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原创先锋奖

发表于 2021-3-12 10:24:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
  PS拍-2021-03号涵江雪津地块五,位于涵江主城区北部口,即高林街与滨海大道交叉路口,莆田第十四中旁。地块所处的是塘北片区、雪津片区、兴涵水都三大片区接交接处,拥有良好地利和交通条件。
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  地段点评:
  地块可依附滨海大道、高林街、塘北路,快速获取涵江主城(如塘北商业区)丰富的生活资源;其二目前塘北片区、兴涵水都片区基本开发完毕,而雪津片区则是涵江往北发展的重点区域,是未来扩张的主要趋势,雪津地块五扼守北大门,未来可期。其三雪津片区已规划,是一个集住宅、教育、商业、产业、休闲为一体的涵江新型生活区。


  2020年10月30日,保利以15.6亿夺得涵江塘北地王,毛坯限价12000元/㎡,对于仅相隔约800米的雪津地块五具有一定的价值支撑,且随着塘北、兴涵水都的土地供应逐步匮乏,涵江市场需求也将进一步转移,地块可以得到相应衔接。


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  同时也可以注意到,新入市的保利堂悦项目限价1.2万/㎡开盘热销,而本次拍卖的雪津地块仅限价1.1万/㎡,价格上相对有一定优势。
  目前地块现有周边已汇聚运动场、体育馆、莆田十四中、莆田第二实验小学塘北校区(规划建设中)、青少年宫、尚书公园(规划建设中)、涵江新医院、涵江区实验小学分校(规划建设中)等多方位配套,满足城市生活的基本需求。

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区位图


  1. 地块格局
  该地块空地净地,无需平整。地块方正,前方无遮挡,30亩纯住宅用地,限高80米,高层住宅最高约26层。两侧有交通主干道,旁边自带天桥,可打造小型的城市舒适社区。

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地块航拍实景图

  2. 规划评估
  该地块占地19895.45㎡(约29.84亩),规划容积率>1.0且≤2.6,根据限价条件,地块可拍出最高5509元/㎡的楼面价。


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地块航拍实景图

  3. 交通评估
  该地块位于滨海大道与高林街交叉路口,同时汇聚塘北路、苍霞路、湖园路、苍园路、工业路、涵港大道等交通主干道,路网密度较高,未来还可通过高林街北伸直抵涵江北新区、涵江大学城,更有212、230等多线公交车直达,出行方便。
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地块航拍实景图

  PS拍-2021-03号地块SWOT评估
  优势分析:
  1
  地段条件优越,既可衔接涵江主城,也契合涵江往北发展,周边可开发用地量大较多,存在一定发展潜力。
  2
  周边教育资源丰富,涵盖涵江区第二实验小学塘北校区,涵江区第二实验小学、国欢小学、莆田十四中等,据相关控规,涵江北片区也规划了多所学校。
  3
  该地块交通上,拥有相切繁华高林街、滨海大道两大主干道优势,涵江政治中心、经济中心、文化中心咫尺可达。并可快速串联塘北路、涵港大道、六一路、新涵街、莆涵大道、荔涵大道等多条城市主动脉,西联莆阳新城及市区,北向涵江大学城,高效便捷。
  4
  目前地块现有周边已汇聚骏乘永辉商圈、塘北沃尔玛商圈、高林街商业区、涵江医院等城市商业配套,且雪津片区未来规划了商业综合体,进一步满足业主的日常生活需求。
  5
  涵江地产市场随着新一轮的城市扩张将进一步转移,自三大区后再启涵江大学城、涵南白塘湖等新区,旧雪津片区能够享受充分的城市发展红利,同时还能衔接市场上的置业需求。
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地块航拍实景图


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区位图

  劣势分析:
  1
  地块正对面的武夷木兰都开盘价仅8000元/㎡左右,限价1.1万/平销售,存在一些不可确定性。
  2
  地块小,总价低,门槛低,竞争大,多家房企已经报名,楼面价预计走高,开发成本加大。
  3
  该地块限价、限高,旁边还有一些工厂、个别棚户区未拆迁,作为纯住宅社区,环境方面存在影响。
  4
  雪津片区多幅地块已纳入出让计划,旧雪津即滨海大道北侧将有更多的新地涌出,未来竞争压力可能较大,或对开发商后期销售产生冲击。
  5
  去年涵江多块地块拍卖附带划片,但该地块无划片文件,对家长的购买心理有所影响。
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地块航拍实景图

  机会评判:
  伴随后续涵江城区土地及新盘的逐步瓶颈,雪津地块五将在涵北大开发下实现城市功能性的进一步提升,能够吸引到市场上的刚需群体购买。未来涵江大学城人才不断增加,高林街北伸打通,地块扼守北大门,将有明显的新人气导入,同时地块有接近涵江腹地,具有一定的升值潜力。

地块航拍实景图

  威胁评判:
  目前与该地块相邻的涵江塘北片区、兴涵水都片区还有一些楼盘,保利堂悦、保利和悦府、保利林语溪、保利城湖心岛等竞品较多。还有国投新涵首府新盘即将入市,都交给后期销售带来一定的冲击。

  同时雪津地块一、地块二选择拍卖企业,以及后期的雪津多个地块,这些都是在项目后期销售周期内可能存在的潜在市场竞争。也包括武夷木兰都、骏乘华府等二手房将会对后期销售带来一定的冲击。


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地块航拍实景图




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红线图

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评伏价,约起拍价

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212路、320路

尚书公园

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涵江区第二实验小学塘北校区

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地块旁边  配套运动场

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莆田十四中

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涵江医院

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配套:永辉超市


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发表于 2021-3-13 21:14:03 来自手机 | 显示全部楼层
别的我看不懂,我只想问图上的湖园路是认真的吗?湖园路与高林街的交叉路口,往码头村的方向正在盖房子是几个意思呀?还是说规划是规划,现实是现实,互不相干?

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发表于 2021-3-25 17:11:52 | 显示全部楼层

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发表于 2021-3-25 18:43:45 | 显示全部楼层
那地建个田径场,加上原有雪津体育馆,就是完整涵江体育中心,官人!!那点地都要拿出卖钱,饥不择食!饥不择食!饥不择食!饥不择食

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发表于 2021-3-26 08:35:01 | 显示全部楼层
这个地方什么时候可以等到多条线路公交车出行
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