土地测评：限价1.1万！莆田潜力区第一炮！雪津地块航拍

QQ雨 · 发表于 2021-3-12 10:24:52

　　PS拍-2021-03号涵江雪津地块五，位于涵江主城区北部口，即高林街与滨海大道交叉路口，莆田第十四中旁。地块所处的是塘北片区、雪津片区、兴涵水都三大片区接交接处，拥有良好地利和交通条件。

　　地段点评：
　　地块可依附滨海大道、高林街、塘北路，快速获取涵江主城（如塘北商业区）丰富的生活资源；其二目前塘北片区、兴涵水都片区基本开发完毕，而雪津片区则是涵江往北发展的重点区域，是未来扩张的主要趋势，雪津地块五扼守北大门，未来可期。其三雪津片区已规划，是一个集住宅、教育、商业、产业、休闲为一体的涵江新型生活区。

　　2020年10月30日，保利以15.6亿夺得涵江塘北地王，毛坯限价12000元/㎡，对于仅相隔约800米的雪津地块五具有一定的价值支撑，且随着塘北、兴涵水都的土地供应逐步匮乏，涵江市场需求也将进一步转移，地块可以得到相应衔接。

　　同时也可以注意到，新入市的保利堂悦项目限价1.2万/㎡开盘热销，而本次拍卖的雪津地块仅限价1.1万/㎡，价格上相对有一定优势。
　　目前地块现有周边已汇聚运动场、体育馆、莆田十四中、莆田第二实验小学塘北校区（规划建设中）、青少年宫、尚书公园（规划建设中）、涵江新医院、涵江区实验小学分校（规划建设中）等多方位配套，满足城市生活的基本需求。

区位图

　　1. 地块格局
　　该地块空地净地，无需平整。地块方正，前方无遮挡，30亩纯住宅用地，限高80米，高层住宅最高约26层。两侧有交通主干道，旁边自带天桥，可打造小型的城市舒适社区。

地块航拍实景图

　　2. 规划评估
　　该地块占地19895.45㎡（约29.84亩），规划容积率＞1.0且≤2.6，根据限价条件，地块可拍出最高5509元/㎡的楼面价。

地块航拍实景图

　　3. 交通评估
　　该地块位于滨海大道与高林街交叉路口，同时汇聚塘北路、苍霞路、湖园路、苍园路、工业路、涵港大道等交通主干道，路网密度较高，未来还可通过高林街北伸直抵涵江北新区、涵江大学城，更有212、230等多线公交车直达，出行方便。

地块航拍实景图

　　PS拍-2021-03号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　1
　　地段条件优越，既可衔接涵江主城，也契合涵江往北发展，周边可开发用地量大较多，存在一定发展潜力。
　　2
　　周边教育资源丰富，涵盖涵江区第二实验小学塘北校区，涵江区第二实验小学、国欢小学、莆田十四中等，据相关控规，涵江北片区也规划了多所学校。
　　3
　　该地块交通上，拥有相切繁华高林街、滨海大道两大主干道优势，涵江政治中心、经济中心、文化中心咫尺可达。并可快速串联塘北路、涵港大道、六一路、新涵街、莆涵大道、荔涵大道等多条城市主动脉，西联莆阳新城及市区，北向涵江大学城，高效便捷。
　　4
　　目前地块现有周边已汇聚骏乘永辉商圈、塘北沃尔玛商圈、高林街商业区、涵江医院等城市商业配套，且雪津片区未来规划了商业综合体，进一步满足业主的日常生活需求。
　　5
　　涵江地产市场随着新一轮的城市扩张将进一步转移，自三大区后再启涵江大学城、涵南白塘湖等新区，旧雪津片区能够享受充分的城市发展红利，同时还能衔接市场上的置业需求。

地块航拍实景图

区位图

　　劣势分析：
　　1
　　地块正对面的武夷木兰都开盘价仅8000元/㎡左右，限价1.1万/平销售，存在一些不可确定性。
　　2
　　地块小，总价低，门槛低，竞争大，多家房企已经报名，楼面价预计走高，开发成本加大。
　　3
　　该地块限价、限高，旁边还有一些工厂、个别棚户区未拆迁，作为纯住宅社区，环境方面存在影响。
　　4
　　雪津片区多幅地块已纳入出让计划，旧雪津即滨海大道北侧将有更多的新地涌出，未来竞争压力可能较大，或对开发商后期销售产生冲击。
　　5
　　去年涵江多块地块拍卖附带划片，但该地块无划片文件，对家长的购买心理有所影响。

地块航拍实景图

　　机会评判：
　　伴随后续涵江城区土地及新盘的逐步瓶颈，雪津地块五将在涵北大开发下实现城市功能性的进一步提升，能够吸引到市场上的刚需群体购买。未来涵江大学城人才不断增加，高林街北伸打通，地块扼守北大门，将有明显的新人气导入，同时地块有接近涵江腹地，具有一定的升值潜力。

地块航拍实景图

　　威胁评判：
　　目前与该地块相邻的涵江塘北片区、兴涵水都片区还有一些楼盘，保利堂悦、保利和悦府、保利林语溪、保利城湖心岛等竞品较多。还有国投新涵首府新盘即将入市，都交给后期销售带来一定的冲击。

　　同时雪津地块一、地块二选择拍卖企业，以及后期的雪津多个地块，这些都是在项目后期销售周期内可能存在的潜在市场竞争。也包括武夷木兰都、骏乘华府等二手房将会对后期销售带来一定的冲击。