最近卖了套房，跟大家分享一些卖房经验……

我是天纵英才 · 发表于 2020-9-1 18:09:05

重要的是如何给房子挂牌定价？我觉得这个时候不能纠结，要学会多琢磨。一般来说，影响二手房价格的因素有：

1、地段。地段越好，价格越高。比如学区房，交通条件好的、周围配套成熟的、靠近市中心的等等……这样的房子标价相对可以高一些，在我看来，一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。特别是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，稀缺性会带来更不可估量的价值空间。

2、社区及周边环境。要卖的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、配套条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可，若能再加上周边生活配套好，那价格会高很多，据说这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右。果这些因素不够健全在定价时一般可扣减5%左右的价格。

3、楼栋本身。好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。其次建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型的内外部装修会为房价加分5%左右。

塔楼：中间层＞高层＞底层；板楼：中间层＞１层＞５、６层，若１层为基准价，２层和６层则会在此基准下减３％，３层和４层会增加３％，若是楼顶就会减５％。

4、户型。同一栋楼里，同等户型不同朝向的二手房的价格也会有一定的价格落差。在房屋结构上，户型安排合理的房屋价格也更高。对于同样的室内面积，户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产也是购房者关注的重点，因此房主定价时可高于其他房产价格。对于二手房来说，“三小”户型（即小厅、小厨、小卫），一般在价格上会低一些。

5、房屋使用年龄。一般而言，次新房的价格较高，其次是5-10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。使用时间长的房屋，价格自然就低一些，使用时间短的房屋，价格相对就高一些，合理的算法是每年折旧2%。当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀少在定价上忽略减分因素。另外，卖房定价时，还要考虑到我们莆田本地楼市的涨跌趋势。

6、硬件配置质量和物业服务。物业对于整个社区后期房产的保值关系密切，好的物业能提升整个社区的口碑和价值，在价格预估上能够提升一定的溢价。停车位是否充足，绿化是否定期修剪，小区硬件损坏是否修缮，安保工作的严谨程度，这些关于物业的服务质量也会对房屋价格造成一定影响。

影响因素这么多，卖二手房怎么合理定价呢？可以这样做！

1、区域调查。对二手房进行定价，可以通过询问同小区新迁入业主的购房单价，或者查看本小区二手房中介的成交价格。在做价格评估的时候要参考自己周边同地段、同面积的二手房销售价格，同时了解自身房屋的价值，与其他二手房相比，优势和劣势分别是什么。

2、价格底线。定价可以给自己设置一个心理价格底线，这个底线要以市场为参考，不能背离房产的实际价值。心理价格底线以自身的资金需求量作为依据，计算好新购入房产所付的资金、首付比例、月供等。

3、砍价空间。买卖是很难会一口价就成交的，卖房子也是一样的。如果真的着急出售，要在确定自己的心理价格底线之后，根据自己的实际情况预留一定的砍价空间给买方。