关于《莆田市涵江区人民政府关于推进城镇低效产业用地再开发促进高质量发展的实施意见（试行）》的政策解读
一、出台背景 近年来，土地利用方式正发生根本性转变，逐步从增量扩张转变为以存量挖潜为主，中央有关部委也陆续出台了一系列支持政策，同时，我区一些企业经营不善，难以满足市场需求，形成“僵尸企业”，土地效益难以得到充分发挥，导致城市规划区内的低效产业用地一直未得到有效的盘活利用。因此，亟需研究制定切实有效的激励举措，调整利益分配模式，释放土地潜力，激发资源活力，有必要制定相应的再开发政策。为盘活低效产业用地，区自然资源局根据国家、省级、市级有关法律法规及政策文件，结合我区低效产业用地的实际现状起草了本《实施意见》（试行）。
二、重点内容 根据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）、《福建省人民政府办公厅关于加快推进工业企业“退城入园”转型升级的指导意见》（闽政办〔2019〕52号）、《莆田市人民政府关于推进城镇低效产业用地再开发促进高质量发展的指导意见（试行）》（莆政综〔2020〕36号）等有关文件精神，结合我区实际，着重就推进城镇低效产业用地再开发原则、范围、用途分类管理、方式、审批以及分割登记、实施步骤和工作保障等八个方面工作，探索我区城镇低效产业用地再开发先行先试办法和措施，主要针对“工改工”及“工改公共”两种低效产业用地再开发类型提出具体实施意见，提高土地资源节约集约利用水平，推动城镇低效产业用地再开发，促进招商引资和项目带动效率。
三、特色亮点
（一）对于改变土地用途的管理。以“工改商”方式进行再开发的，按《莆田市人民政府关于推进城镇低效产业用地再开发促进高质量发展的指导意见（试行）》（莆政综〔2020〕36号）执行。以“工改工”方式进行标准化厂房建设再开发的（标准化厂房是指在规定区域内按国家通用标准及行业统一规划设计、集中建设的具有通用性、配套性、集约性,用于工业生产的标准化厂房），实施方案报区政府批准后，由自然资源部门按新用途办理用地协议出让手续，土地使用权人补交土地出让金后，予以办理不动产登记。
（二）对于暂不改变土地用途的管理。以“工改工”方式兴办新兴产业及我省鼓励发展的生产性或高科技服务业的，或以“工改公共”方式进行再开发的，可继续按原用途使用，过渡期为5年，期间不得进行产权分割转让，但可整体转让，同时权责一并转移。过渡期满后，土地使用权人需按依法批准的新规划用途办理用地手续，补交土地出让金，并办理不动产登记。
（三）“工改工”审批。利用原有工业仓储（非标准化厂房）用地进行新建、重建标准化厂房的，由项目业主将新建、重建方案报所在乡镇或园区管委会审查，符合改造条件的，由自然资源部门按规定对改造地块进行规划审查、委托第三方进行地价评估、拟定用途变更意见报区政府研究批复后，与业主签订土地出让合同补充协议，业主按规定补缴土地出让金。“工改工”涉及新兴产业及我省鼓励发展的生产性或高科技服务业的，参照“工改公共”方式审批。
（四）“工改公共”审批。
对于临时过渡改造为园区教育、医疗、文化等公共服务设施的审批，分以下两种类型：
1.涉及按现状建筑进行临时功能改造的（过渡期5年），参照《莆田市人民政府关于利用空闲用地和房屋资源举办民生服务机构的通知》（莆政综〔2020〕41号）文件有关规定执行。由项目业主将实施方案报所在乡镇或园区管委会审查，符合改造要求的，报相关主管部门按有关文件规定审批。拟改变的项目必须已取得不动产权证，使用功能必须复核房屋结构、质量、消防等安全要求，涉及改建的，应按规定办理相关手续。 2.涉及利用现有土地新建或拆除重建的，由区级相关部门根据联审纪要及经图审的建施图等按规定办理建设工程规划许可、施工许可、消防、竣工验收等手续。 兴办行业为公共服务设施的，允许突破非生产性建筑的双控指标。过渡期内，可暂不办理土地用途变更手续。过渡期满，符合有关规定的，可以协议方式依法办理土地用途变更等相关手续。
（五）相关优惠政策
1.对园区内规模工业企业在规定时限内建成的新建厂房、仓库、宿舍楼、住宅楼、办公楼（含研发）等项目，其缴纳的房产税按区级留成部份予以全额奖励。 2.对二次招商的企业在项目落地后符合条件的，科技计划项目、省引才引智计划等可申请资金补助；省级高新技术企业、国家高新技术企业、科技小巨人领军企业等可申请资金奖励；省级新型研发机构、重点实验室、省众创空间、省级科技孵化器、省级星创天地等可申请创新平台建设资金补助。 3.对涵江区辖区内已投产的工业企业，利用低效产业用地发生改建、扩建及迁建等技改项目投资，可按工信部门相关文件规定及业务流程，申请办理技改项目投资设备补助、技改完工后税收增量返还、省级技改基金低息信贷支持等惠企政策。 4.对利用低效产业用地招商引进的工业企业，可优先辅导并纳入“规模以上工业企业”名录库、“工业和信息化龙头企业”名录库及“专精特新企业”名录库、优先对接工业云平台。后续可按各级部门相关文件规定及业务流程，申请新增规模以上工业企业奖励资金、稳定增长正向激励资金、转型升级做大做强奖励资金、增产增效奖励金等惠企资金。 5.对符合《莆田市人民政府关于实施园区标准化建设推进高质量发展若干措施的通知》（莆政综〔2019〕60号）文件要求建设标准化厂房的，按照可出租标准化厂房面积予以投资方租金补贴，享有补贴时间从项目建成投产后交付给首位租户使用时开始计算，期限为3年，补贴金额为每月每平方米2元，由园区管委会审核上报区财政按程序审批后予以兑现，补贴直接发放给投资方，每六个月发放一次。
（六)城镇低效产业用地再开发分割登记。对于工业用地宗地，具备每个分割宗地单元界线封闭、具有独立使用价值的空间、符合消防安全和满足交通组织要求的，可办理工业用地宗地分割。办理工业用地宗地分割原则上不超过3宗，分割后每个宗地单位面积不得少于10亩。生产生活配套设施等非生产性建筑不能独立分割。对符合土地出让方案和合同约定建设标准化厂房的，可直接分层、分幢办理分割登记。
四、落实措施 （一）强化组织领导。区政府成立以区长为组长，分管副区长为副组长，区财政、税务、发改、工信、商务、招商、生态环境、自然资源、住建、科技、教育、卫健、文旅、教育、民政、消防、行政服务中心及园区和有关乡镇等单位负责人为成员的城镇低效产业用地再开发工作领导小组，负责组织领导和统筹协调工作。领导小组下设办公室，挂靠在区自然资源局，负责具体实施和协调工作。 （二）明确部门职责。城镇低效用地再开发实行属地负责、部门协同的操作原则。各乡镇、园区管委会是本区城镇低效产业用地再开发的责任主体，负责辖区内再开发具体实施工作，包括委托技术单位开展城镇低效产业用地的摸底调查、上图入库及提升规划编制，指导再开发项目的具体实施，落实好相关资金扶持政策等。财政部门要将城镇低效用地再开发工作资金列入预算。区财政、税务、发改、工信、商务、招商、生态环境、自然资源、住建、科技、教育、卫健、文旅、教育、民政、消防、行政服务中心应根据自身职责，主动靠前服务，认真履职，做好协同配合工作。 （三）强化监管考核。区自然资源局要协同相关部门制定城镇低效产业用地再开发工作的民主决策、信息公开、全程监管等配套工作制度，规范工作程序和土地市场秩序，严格执行土地出让相关程序，严防“权力寻租”等行为的发生；涉及土地出让的必须集体决策、公示结果，确保工作公开、公平、公正。所在乡镇、园区管委会要切实履行执行主体的责任，在充分调查、了解土地权利人意愿基础上，选择1-2个宗地开展试点先行，积极拓宽再开发启动资金筹措渠道，严格控制好再开发的进度和成本，切实提高再开发运作水平。
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发表于 2020-8-13 09:22:10
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