福建莆田万科玉湖新城（近7000亩，给力吧）

万科有我

万科玉湖新城平面图
玉湖新城位于莆田市区南大门，由荔港大道、荔园路、天妃路及木兰溪围合而成，是莆田市为提升城市品位、改善人居环境、建设宜居荔城、加快城市化和现代化进程而着力开发建设的新城区，是莆田市历史以来最大的片区改造建设项目。   
　　玉湖新城涉及荔城区拱辰街道、镇海街道、新度镇的9个村(社区)，分别为镇海街道阔口社区、古山村、新溪村、埭里村，拱辰街道荔浦村、陡门村、西洙村、张镇村和新度镇的白埕村。新城规划用地面积6768亩，拆a迁涉及总户数4000多户，总人口约1.6万人。需拆a迁的民房占地总面积约63万㎡，建筑面积约150万㎡；需拆a迁宫庙56座，占地面积约46亩，建筑面积约20575㎡；需拆a迁工业企业32家，占地面积约195亩，建筑面积约13.6万㎡；需拆a迁小学4所，分别为荔浦小学、陡门小学、张镇小学和新溪小学，占地面积约41亩；需拆a迁村部4个，占地面积约2030㎡，建筑面积约3060㎡。
    　　为了建设好安置房，荔城区在充分征求镇街、村(社区)意见的基础上，积极主动与市相关部门协调，涉及的，安置房全部按照“就地就近"的原则进行规划。同时，为提升品质，玉湖新城的安置房已决定由万科企业股份有限公司统一建设。
　　玉湖新城范围内新建小学3所，分别为新溪小学、张镇小学及荔浦小学，面积各为25亩；新建初中校1所，面积为51亩。在新城用地范围东侧，规划新建莆田一中分校，面积210亩。新城内规划建设市图书馆、科技馆、青少年宫，共75亩。
    　　在玉湖新城中心地段，规划建设湖心公园，是市民休闲娱乐中心。湖心公园开挖人工湖650亩，并建设“如心岛”，占地30亩，岛上拟建陈文龙纪念馆。在如心岛的陈文龙纪念馆上，遥望木兰溪，远眺壶公山，可尽情享受“壶山兰水”的视觉盛宴。整个玉湖新城规划布局合理，功能齐全，设施完善，格调优雅，她将是港城崛起、宜居荔城中一张最靓丽的名片!

转自莆房网论坛 东海快帆
万科入莆，将给莆田带来什么
万科入莆基本已成定局，这条地产大鳄探了几次水，终于游进了木兰溪。
       那么，万科进莆，将给莆田带来什么，我们不妨“聊斋”一下：
观念层面：
万科选择莆田，不外乎这两个原因，一是海西崛起的大环境，二是莆田城建有基础、有潜力、有市场，这给那些一向妄自菲薄、贬低莆田，自己看不起自己的莆田人上了一课。木兰溪两岸的建设将改变他们的一些观念。
ZF层面：
不管是基于政绩考量还是城市发展，不管是杨董还是梁哥主导，莆田ZF这次拿出了魄力，无偿提供土地，以空间换时间，提升开发起点、加速开发进程。杨和梁都清楚（二位都是空降莆田），木兰溪项目交给本土KFS来做，这么大的项目、以及本土KFS和莆田官a场之间千丝万缕的关系，将给这个项目带来极大变数。
       就算无偿提供土地，万科要出资承担人工湖、河道加固、路网管网、安置房以及一系列的基础工程建设，同时可缩短城市化进程、加速提升城市建设水平等“无形资产”，这算是一笔过的去的生意。
       这也给莆田官a场的那些老官僚上了一课，以空间换时间，推进市政的效率，以及做事的魄力。
房价方面：
这个是普通市民最关注的，一些观点认为，万科一来肯定会带动房价攀升。这个我认为不一定，万科应该会根据莆田市场的竞争行情、发展空间、主流消费者的承受能力来定房价。
     也有其他一些观点认为，万科在一些二线城市的价格才5000左右，莆田万科应该也不高，这也是片面的，姑且不说沿海和内陆的差异性，也不说几线城市的可比性（昆山，苏州下面的一个县级市，房价基本上万），单就消费观、置业观就差异巨大。举个例子，在西部中心城市成都，一环内房价一万以上，三环约6000，这似乎和他的城市地位不匹配，这其中最大的因素就是成都市民的消费观，他们的支出主要是休闲，购房不热衷。而莆田人的置业观念大家都清楚。
     所以，万科对莆田房价带来的影响在于他的供应量，以及放量的方式（集中还是逐步）。当然，这个放量应该包含安置房，从荔港大道到城港大道，需要多少的安置房！

[ 本帖最后由 东海快帆 于 2010-12-6 14:48 编辑 ]
莆田万科：一半是火焰，一半是海水
万科预热城东南，这一次KFS、炒房客、购房者终于有了一个共同点，目光齐刷刷瞄向万科。KFS、炒房客希望万科将来的价位定的“合理”，自身能分得一杯羹。购房者自然也希望价位能够“合理”，在承受范围之内。然博弈之下，焉能利益均沾。
      从目前收储的土地看，万科的区位在荔园路以外、部分甚至跨过木兰溪。我们依稀记得，市区东延，跨过八二一街（旧福厦路），用了将近10年时间，即使到现在，相当一部分人仍然认为城东是“郊区”。以大部分莆田人的“市区（旧市区）”情结，万科所在地应该算是什么“区”？因而，跨过荔园路乃至木兰溪后对整体的房价影响如何，购房者的置业观念、价值认同将是一个风向标。
      我们姑且设定，万科定位区间在5500-6500之间（虽然土地免费提供，但庞大的基础设施-比如人工湖、路网等，和安置房建设，俺判断万科的定价最低也不会低于5500），那么，以万科的“外郊区”区位，购房者就会蜂拥而至吗？其价位就和普通购房者匹配了吗？
      我们再做另外一种设定，万科打出“湖景”牌、“江滨”牌（结合人工湖、河道拦闸改造），炒作概念，甚至往高端方向走，于是定价跟着水涨船高。硬件设施是提升了，居住环境是不错了，但价位是否离普通购房者越来越远？

   
      
民生多艰，忠告期待万科的普通购房者
如果你是高端购房者，不必理会本帖。本帖只想对那些背着压力、为解决住房而辛苦打拼的普通购房者说几句。

        今天看了万科•玉湖新城的平面图，将极有可能出现俺《莆田万科：一半是火焰，一半是海水》一帖中所说的情况：1、万科。。其价位就和普通购房者匹配了吗？   2、硬件设施是提升了，居住环境是不错了，但价位是否离普通购房者越来越远？
       从平面图看，安置房占比不小，景观面积又占了一部分，其余的大都是临木兰溪、环人工湖的部分。也就是说，一个方面万科要投巨资解决安置房、人工湖等，成本不低；另一方面打造或炒作“江滨”、“湖景”的概念势在必行。其中大部分楼房往高端走的意图基本没有悬念。
       换句话说，万科日后的房价已经基本没有普通购房者什么事了，所以，期待万科的购房者们要一分为二的来评估了。

真相：市区房产四大购买群体
不管是把无知当有趣也罢，还是纯粹yy也罢，对于莆田房产的主流“消费对象”，坊间往往以讹传讹，有时把某一个单点无限扩大，有时又把一些事实悄悄抹掉。本帖通过本人熟识的一些事实，还原出市区房产的主流购买群体，既是凸显主流群体，一些不具代表性的就不一一罗列。
1、本土“企业界”群体
这个群体包含两个层面，一个层面是本土一部分中小企业主（就是一些中小企业、比如小电子厂、小食品厂、批发商等等的老板、以及一些市区个体户、像做服装、水产的等等），这些人赚了钱，为了生活方便，开始在市区置业。另一个层面是一些大企业的中高层管理、营销人员，比如移动、国有银行、雪津、三棵树等等，这些主管级、或技术人员薪酬较高，也注重生活质量。欧氏雅筑里，就有10多位银行人士安家在这里。
2、“特色行业”群体
比如民营医疗行业，因为是全国布点，不断扩张，人员需要经常流动，在不稳定前提下，这些从业人员相当一部分会把小孩留在莆田念书（这些从业人员已不像20年前的那些前辈，只要是在一些稍大一些的公司，大都是大学学历），买房也是水到渠成，30多万的从业人员是市区房产源源不断的消费补充。  单陈金秀旗下的主管人员，安家在浅水湾•荔苑、秀水华庭的将近30户。
再比如玉器行业，在广东的肇庆四会，4万多乡亲在此从事玉生意，虽然在四会购房的不少，但在市区仅买在三和、谊来印象的就超过20户。
3、“农村入城”群体
市区的生活质量和相对优质教育资源，使得相当一部分事业有成、或有经济能力的农村人士在市区买房，而这个群体，在未来很多年内，也将成为市区房产消费源源不断的补充。2009年初和市房管处一位gy泡茶，这位人士提到：在2001年到2009年初，单单一个南日岛，在市区就购房近千套。
   今天，荔景广场、金威住着大量仙游人、枫亭人，而城东的大部分小区里，充斥着沿海一带的口音。
4、“行政、事业”群体
这个群体有时是讳莫如深的，行政部分主要是公务员，有一部分公务员福利不错，而另一部分手中稍微有点权力的自然不愁“米”，个别单位虽有分房，但还不如自己买个大房子、好房子住住舒服。不同行政层次（市、区、镇）、不同系统的公务员数量庞大。在太平洋名流里，最起码住着8位乡镇长官。观桥御景里，处级干部不下5位。
事业单位包含学校、医院、新闻单位等等、等等、也是一个庞大的数量，这些人士只要手中稍有一些资源，都能发挥到极限。仅举一例，一位记者，手中就有两套房。宝胜几个楼盘里住着不少的四中教师、九五医院医生。

莆田市区房价十年回顾
莆田市区真正意义上的楼盘开发和楼市形成，应该是2000年以后（之前基本都是合资买地建房、或单位集资房、或零星旧城改造）。
十年来，莆田房价由低到高、一路扶摇直上。今天，大家一起来回顾十年来莆田房价的变迁，一起来了解现在莆田房价的“前世”。也请历年来的知情者、见证者一起参与。
回顾过去、更好地面对未来。

2001年中期    位于“市中心”梅园路的三信地产开山之作：三信花园开盘   起价1448元/平米起
                相距不到两个月，当时的城东——位于丰美路上的融辉小区开盘  起价988元/平米起
                不久，当时的城西——位于荔城大道上的交通花园开盘  起价1428元/平米起
                同期，现在所说的城北仍然“沉寂”•••
2002年    城东的信辉豪园一期开始正式上市  起价1448元/平米起
                城西的三信城市家园开盘   起价1688元/平米起
                 同期，梅园路正在旧城改造，转让价通常在1200——1300元/平米
                值的一提的是，临近年底时、位于梅园路的观桥御景开出当时的“天价”——2088元/平米起价。且后来销的还行，推动了当时的整体房价。
2003年   镒顺房产的梅园大厦已达到1800以上/平米
               城东延寿路和天妃路交界的汉庭一期也已达到1800/平米
               梅园路的安置房（已建成、未banzheng）转让价在1500左右/平米
                英惠巷口（现阿波罗酒店对面）的镒顺房产的小盘达到1750/平米(6楼）
2004年第四季度——2005年上半年      相对前几年，这个时期是楼盘上市较多的
大唐广场开盘：套房起价2568元/平米起（五层起）
梅园路安置房转让（未banzheng）价在2200——2300/平米
浅水湾•荔苑开盘：起价2200元/平米起
荔园小区（经适房转手）2000左右/平米
宝胜豪庭1978元/平米起价
2006年  这个阶段，市区楼盘开发东南西北遍地开花
城南的荔景广场 1898元起价/平米
城东欧氏雅筑开盘价2488元/平米起
城北新二中旁荣华书苑2500元/平米起
2007年——2008年  这是个“群雄并起”的时期，新盘大量涌现，这阶段最大的标志，是开盘价破“四”
城北的万辉、云顶•••
城南的启迪国际社区、中特、三和•••
城西的华东•••
城东的宜来、东城、天通泰、陶源、祥荣、一品苑•••
中部的吉祥如意等•••
一期的开盘价基本在3668——4088左右
2009年以后，新盘不是很多（如龙腾东方等），主要是原先已开发楼盘的二、三期上市。新上市的开盘价开始破“5”•••
从这10年的房价轨迹看，每间隔4年，房价就翻了近一倍。例如：
梅园路版块 01年1200—1500左右/平米、05年则到了2500—3000左右、09年就到了5000—6000左右
城东版块  01年988—1400左右/平米、05年到了2200—2700左右、09年就到了4000—5500左右
2011年所有新盘开盘价7000-8000元/平米，层差100



备注 当地人收入：以中学教师为例，大学刚毕业，二级，2000左右，工作10年，一级，3000左右，工作15以上，高级，4000左右，公务员大概多2成

行云流水

已经不仅仅是一个盘而已，而是一座城

SAMPRAS

这样下去，莆田房子确实会供过于求，房价就会回调

fj00

万科，两说，1为一方建设提高城市品味，2害死半路出家野和尚（莆田不良KFS）

吃鸡爪

到时候，万科开盘价更给力，应该在4000左右

Travel

到时候，万科开盘价更给力，应该在4000左右
吃鸡爪 发表于 2011-5-31 14:08

你的美梦终究要破灭的

CK110

刺激莆田本土开发商成长

大房东

再来几头“大鳄”来个莆田“大跨进”

土耸

房价跌才好，变成大城市一点也不好
大家会那么喜欢莆田成大城市，对高房价无所谓，党中央、国务院都在关心高房价
小城镇、农村有什么不好，现在大家有空的时候都喜欢去农家乐，喜欢农村
大城市生活不如小城镇方便，时间都浪费在交通上，每天都身心疲惫
万达、万科进莆田会让那么多人兴奋不已，欢呼雀跃
如果说，万达、万科进莆田能增加住房供应量，拉低莆田房价，那还值得欢迎
单纯的促进莆田城市化进程，那根本都不重要

莆田通

顶，好文章！