民众至为关切的问题：首先是房地产

cheng · 发表于 2008-10-2 19:51:32

民众至为关切的问题：首先是房地产

民众至为关切的问题：首先是房地产

【文摘版编者的话】根据近日来广大博友们的意见、也听从了陈明远老师的决策，鉴于批评余秋雨的专题已经获得阶段性的胜利（当然革命尚未成功）可以暂时告一段落。本文摘的主题，转为民众至为关切的问题——民生问题。首先还是房地产专题。关心民生是公众知识分子的重要责任，民生问题，今后将以每日一篇连载。当然，如果形势的发展迫使我们回到余秋雨问题，我们将义不容辞。
今夜介绍的是一位公众知识分子 —— 萧伯纳 xiao1rui2shan3 的专稿。

我的幸福感

（转自：xiao1rui2shan3的博客）

中国都市人的幸福感来自于“两市”一是“股市”，二是“房市”。没有进股市的人现在是最幸福的，因为没有被套住，也没有那超过50%的市值损失，银行利率虽然不高，但也不会伤本。不需要进房市的人决不会被日益增长的房价而操心，更不会为政府解决CPI而加息的供楼成本去烦恼。
我没有入股市，因为我觉得中国的资本市场不规范，外国绩优的企业上市为的是中小股民投资性的收益和社保基金和保险基金的增殖，以提高社会福利水平。中国的股市给绩差的企业上市为的是减少政府的投入，把负担交给股民。我不擅长股评，但我知道中石油的上市是因为油价的高企，为了政绩和CPI，政府进行了限价，石油公司的损失就由股民承担了。一块钱的原始股上市价十七块多，首日开盘价四十八块多，现在在十五块钱上下浮动。上市公司有四十几倍的上市收益，机构和外围公司一下为他们圈了多少钱呢？按照证监会的规定25%为流通股。40亿乘以25%，为10 亿股，保守的估计其全部以30块/股完成抛售，实现价值为300亿元，获利为270亿元。紧接着一个大小非解禁又是以5%的速度和十五倍的价格赚取股民的钱，最后达到油市损失，股市补，政府补贴照样拿的三赢目的。股民呢那就惨了，凡买中石油股票的无一不亏，如果说谁在这只股票上赚钱，是没有一个人相信的。这种情况包括了所有的股票，信与不信，请阁下自己考量。我没有入市，没有被骗，也不可能亏钱，这是我的幸福感之一。
我的第二幸福感是，我购买了单位的房改房，不足两万元的价格买了住了二十年，至今可以卖三十几万元的房子，而且肯定不会拆迁，避免了房价日升的困难，这还不幸福吗？
且不说想不想买房住得更好、更大的问题，只说被迫买房的问题。象我们这样的工薪阶层，当年买房改房的时候都要借钱，现在增加了上百倍的房价，与我只增加了不足十倍的工资是个天文对比数字，别说买回现面积，就是买一个厨房都付不起房款。当然谁在只能维持温饱的情况下，都不可能去置业，但是政府的一个拆迁令，发展商的产车一到，您哪怕只有十几平方上午窝就没有了，租是白给钱人家，买，到那借钱去呢，不想办法就没地方住，老人哭，小孩闹，您就急去吧。谁管您有没有钱买房，先把您的窝扒了，怎么办？阁下自行解决。我把这叫作“被迫买房”。这可比日本侵略者厉害，“三光”政策还能留下土地，飞机轰炸以后还能在原地搭个窝棚。您的房没了、地没了，您敢搭窝棚，城管连打再骂带炝的，您除去身上那身皮，可就真一无所有了。
初期的房地产就是这样的，因为我的房不会拆迁，就避免了那比日本鬼子来了，当亡家奴的悲惨，您说我不幸福吗？
在中国，能避开上市公司的欺诈，能避开掠夺式的侵占家园，踏踏实实地享受那份虽然不高，但可以保证柴、米、油、盐、酱、醋、茶，香烟、啤酒的日子，真是太写意了，简直是共产主义的实现。

被毁灭的家园

当政府把房地产推向市场以后，大规模的拆迁开始了。这种拆迁几乎是毁灭性的，在对民居大面积拆除的同时，一些具有文物价值，标志着民俗、地方风情、民族特色、历史遗传的的街巷、胡同、骑楼、名居等在房地产开发中变成了废墟。这种疯狂，说明了房地产是一块巨大的蛋糕，只要有可能谁都要挤进来分上一块。而最具吸引力的是房地产巨大的利益，应该说这是一个在IT、软件业之后获利最快、最高的行业。以潘石屹为例，十来年前他夫妻以二、百万创业，现如今坐拥几百亿的资产，获利率高达万倍。前两年，他到处说房地产的获利率只有15%左右，我PK他，说如果你没有其它非法或不正当的收入，就按照15%的速度增长，你两百年也达不到今天的资产水平，他收声了，再也不提这个话题了。高利润的行业必然需要市场，于是，拆迁就成了制造市场的主要途径，把老百姓逼向市场，不管你情不情愿，先赶你出来再说，用毁灭你的家园的方式逼着你进入市场，这是史上最残酷的强买强买。
拿着少得可怜的补偿费，倾全家一切所有也买不回自己的住宅，怎么办呢？向郊区、向偏远的地方迁移吧？于是城里人搬出了市区，变成了郊县人，然后政府再把县改成区，那里的农田又成了开发的对象，耕地就减少了，给农民办个城镇户口，再给些补偿，就把他们变得一无所有了。
这简直就是一场灾难，被开发商们毁掉不单是房屋、农田，那是家园。包括了可以作些小生意的街区和赖以生存的土地，很多人丧失了居所的同时也丧失了生活的来源。

高额利润的来源

房地产的高额利润究竟是怎么来的，我不去找那些扑朔迷离的背后原因，只是在经济学的角度上进行揭示。房地产的成本，先是土地费用，包括了拍卖时的买价和建成后向国家交纳的土地出让金，然后是土建费用和配套设施的费用，再后是销售费用和广告费用。这些都是固定的，但其中的奥秘很多，伸缩性很大。开发商先是在配套设施上淘金，早期买房者看到的楼盘都是大大的院子，里面有人工湖、游泳池、草坪、绿化带、江景、海景、山景等等，简直豪华、宽敞得不得了。这样的楼盘价格必然就高，等交楼、入住了一段时间以后，开发商就开始了蚕食。在院子里搞起了二期、三期，甚至四期的工程，人工湖、游泳池、草坪、绿化带先消失了，江景、海景、山景后被遮挡了，周围房子向你那幢楼包围过来，大门口和院墙处也盖起了高楼，首一、二、三层变成了商铺和市场。当初你认为的宽敞和环境都不见了，眼前只有一大片水泥森林。这样，开发商在不增加土地成本的情况下，多开发了几倍的可销售面积。这事你告都告不赢，人家可以拿出规划红线，容积率等政府有效文件，说明他没有违规，你说现在的情况和广告上说得不一样，你同样赢不了，人家说您来的时候有这些呀！我们并没有承诺那是永久设施，我没有违约呀！
虽然后来的楼盘没有先前那些设施了，开发商一样可以销售，可以涨价。人家说您看一期楼盘位置那么差，都卖10000元，现在的位置、环境好了多少，卖13000元不算贵呀，我这是个成熟的楼盘，要不那么多户都进来了。您看先用给您的虚假环境卖了个好价钱，再用您环境的不足给人家作广告，这绝对是您事先想象不到的。更差劲的是有的楼盘把第一期的别墅都包围了，别墅等于建在了天井里。高额利润的另外一个来源就在这里，价格永远是买者驾驭不了的。
房地产的销售，猫腻很多，他们所报的销售额永远与面积不同等。首期销售的5000万元可能是5000平方，二期销售5000万元，可能是4000平方、三期销售的5000万元，可能只有2500平方了。其中的奥秘就是前面说的那些精心设计，越先买的看着越好住着越差，后面买的不但升了价，还标志了这个楼盘的升值空间，为再后的升价作了铺垫。
我把这些总结为，固定的土地，弹性的建筑，固定的成本，弹性的价格，买房者是永远的弱势，永远的雾里看花。

居者不一定有其屋

目前的房价相对于人均收入，不是高，而是太高了，相对于土地资源和需求，不是积压和过剩，而是远远不足，相对于价格的合理性，就不是太高，而是太低了。
根据目前的“需求”，被认为比较满意的住房低标准的也要90——100平方米的户型，这在大城市要卖到100万元左右。也就是说基本满足了“需求”的人，个个都必须是“百万富翁”，这在中国现实吗？
   以一对大学毕业的新婚夫妻为模型，我们分析一下就可以看到现实的严峻。按两个人的月收入总数为8000元/月计，生活费用为3000元/月，其中包括了水电费、取暖费、通讯费、交通费、物业管理费等一切必需的费用，子女教育费，包括了从出生到工作，按1000元/月计，这样每月可节余4000元。
   把这4000元用到买房上，是这样一种情况，每年48000元，20年有96万元，把利息的累加用公积金冲消，把有了孩子以后增加的家庭费用，用加薪冲抵，按揭的这20年是非常脆弱的，如果发生解聘、患病、对双方家庭成员的意外需要的帮补，这条支撑着“居者有其屋”的链条就会断裂。同时，我们所划定的生活费用是相当低水平的，不允许他们有文化、娱乐、旅游、购车、人情、孝敬父母的开支，仅仅维持着温饱。客观地说这是理想化的设计，在现实生活中，这种情况是很难实现的。既然目前的房价是白领都接受不了的，就别说普通的劳动者了。这样计算，房价确实是太高了，它根本不属于当不上“百万富翁”的人所卖得起的。
   房价和市场都是开发商作出来的，各地政府虽然不断地“调控”，但都不奏效，关键的是当政府把解决住房的问题推向了市场，开发商就象脱缰的野马，再也控制不了了。把户型控制在90平方以下，就都建90平方的，这也是老百姓买不起的。进行双限，把10000元/平方米的限制在6000/平方米，表面上便宜了四成，但户与户之间设计上的拥挤，偏远的地理位置，不限价也是那个价格，而且90平方米的户型，每月家庭收入不超过5000的限制，仍然是那个收入水平的人买不起的。廉租房所给予的是低保家庭，但偏远的位置，配套设施的不完善，造成每天的交通费用大于生活费用，住进去就没有开饭的钱了，据报载，在广州很多廉租房被退了租。
   这一切都源于“居者有其屋”的那个农民思想，城市是个居住集中的地方，也是租房市场最集中的地方，买房置业根本就不符合中国的国情和国民的收入水平。农村的“居者有其屋”，所需要的只是低水平的土建费用，连税都不用交，它的成本非常低。于是，一些已经受过非常好的高等教育，但从农村出来的青年人，发起了自己建房的活动，他们以为都市和农村建房一样简单，这样他们的教育是白受了，穿上了西装也没有去掉那满头的高粱花子。