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房企销售和资金压力骤增 房价拐点或加速逼近

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发表于 2011-5-13 10:45:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 老莆田 于 2011-5-29 11:28 编辑

房企销售和资金压力骤增 房价拐点或加速逼近

2011年05月13日 02:24
来源:上海证券报

字号:T|T1人参与0条评论打印转发


陆续披露的上市房企4月份销售数据显示,万科[简介
最新动态]、保利地产[简介
最新动态]、金地集团[简介
最新动态]等一线房企销售面积和销售金额增速放缓或下滑,其中万科销售面积和销售金额仅实现个位数增长,保利销售面积出现下滑,金地销售面积和销售额更是双双下滑,为历史上各相关公司单月销售数据中罕见景象。与此同时,房地产企业的资金饥渴也进一步显现,部分企业甚至被迫求助于利息高达40%的“高利贷”。

分析人士认为,目前楼市调控高压态势未见松动,甚至出现加码迹象。随着销售和资金压力进一步显现,房企未来只能通过加大促销力度,以价换量。由此推测,下半年房价下跌是大概率事件,房价拐点或加速逼近。

上市房企4月销售大滑坡

近日,四大一线房企“招保万金”中,三家公布了4月销售情况。其中,万科4月份实现销售面积67.8万平方米、销售金额79亿元,同比分别增长7.1%和1.3%。但从单月销售面积和销售金额的同比增速来看,万科今年1月至4月数据呈逐步下降趋势,4月份的同比增速更是首次下降到个位数。对此,万科表示,调控对市场的影响十分明显,成交速度普遍放缓。

保利地产公布的数据显示,4月份公司实现签约面积49.55万平方米,同比下降0.28%,但签约金额同比上涨63.41%至66.84亿元。

引人注意的是,金地集团的销售情况出现了“双降”——4月份公司实现签约面积12.7万平方米、签约金额17.7亿元,同比分别下降16.9%和3.2%。

上述几家地产龙头的销售情况也是全国房地产市场状况的一个缩影。国家统计局日前公布的数据则显示,1-4月全国房地产投资和新开工面积分别同比增长34.4%和24.4%;但1-4月份全国商品房销售面积和销售额同比增长仅6.3%和13.3%,销售面积累积增速回落8.6%,4月单月的销售面积同比下降10%,环比下降24%。

部分房企被迫求助“高利贷”

在销售下滑的同时,房地产企业的融资困境则进一步显现。

根据上海证券报记者调查,目前,民间借贷资本已经开始警惕房地产企业的偿债压力,并在提高利息的同时,进一步提高贷款门槛,开始对房企抵押物、偿债来源,甚至法人信用等进行严格审查。

一位上海的民间放贷人士向记者表示,目前民间资本对房地产商的贷款利息在30%左右,最高甚至接近40%。其中,有上海物业做抵押的房地产企业融资便利性较高,利息也略低,约为20%左右。“因为有上海物业做抵押,比较安全。”该人士称。

据他介绍,一家不久前成功地从民间融得资金的企业,就用位于上海市区的数套高档别墅作为抵押,每套3600万元的别墅,最终评估作价1800万元/套。也就是说,一旦偿债无力,债主方可以以极低的价格获得这些物业。“这家企业在银行有大量债务没有还清,因此不可能从银行体系获得贷款,所以只能找我们融资。”贷款方称,也正因为抵押物资质较好,这家房企的利息成本在20%左右。

另据了解,目前温州民间资本对房地产商的贷款利息高于上海,约在30%以上。“他们对项目的考查也越来越严格,比如对抵押物的要求,偿债来源的考查,甚至法人代表的信用资质等。”一位业内人士介绍。

除了民间资本外,房地产信托的门槛也在提高。中国银监会主席刘明康日前表示,要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判,加强房地产信托业务的监管。要本着市场化原则和审慎经营要求,科学支持保障性住房建设。

一家信托公司高层表示,其实,目前的房地产宏观调控,以及楼市销售状况已经提醒信托公司提高对房地产信托的警惕。但是,也不排除一些公司在业绩驱动下继续大力发展房地产信托的可能性,其中部分公司还以保障房之名希望顺利发行房地产信托产品。这种动向已引起监管层关注。

据了解,目前房地产信托利息成本已经高达22%甚至25%。“用高利贷来形容也不为过。”一家房地产公司高层表示。

近年来,房地产融资结构正在发生变化,2002年前后,银行信贷是房企融资的最大来源,而到了2010年,国内贷款金额占房企资金来源的比例已经下降到17.3%。“房地产公司希望通过银行信贷获得资金的模式要发生转变。受调控影响,从银行信贷或者资本市场上获得资金有相当大的难度。” 国泰君安首席经济学家李迅雷称。

中国房地产业协会在有关报告中分析,2011年将有更多房地产企业通过并购重组、合作开发、私募、股权投资等方式实现融资。其中中小房地产企业融资渠道相对更窄。

分析人士认为,目前楼市调控高压态势未见松动。而随着销售和资金压力进一步显现,房地产企业未来可能被迫通过加大促销力度,实现“以价换量”。由此推测,下半年房价下跌是大概率事件,房价拐点或加速逼近。



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发表于 2011-5-13 12:35:23 | 显示全部楼层

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发表于 2011-5-13 19:15:06 | 显示全部楼层

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没听过资本家宁愿将牛奶倒掉也不降价卖不是没道理的。企业家要考虑整个产业可否持续发展的问题,不是一时收入的问题。任一国计民生产业垮掉都是国家承受不了的,美国都不例外!

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发表于 2011-5-13 19:22:14 | 显示全部楼层
长编大论,不想看,只希望莆田的房价不要老是涨,

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发表于 2011-5-14 14:20:09 | 显示全部楼层

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回复 4# 黄峰


    当然听说过资本家宁可倒牛奶也不给工人喝的故事,但是,这只是故事吧。何况,就算这是真的,你也说了那是掠夺时代的资本家,不是信息时代的房产商。
此外,开发商降价卖房,利已利民,怎么能说这样是错误的做法?如果这样干,房产业就谈不上垮不垮的问题。你也不要把房产业当成国计民生的大事,抱着政府不会让其垮掉的想法,毕竟,这只是洗牌,不是全杀。就算垮了一大批,自然有新的人来做这个行业,还真的别太把自己当哪个葱,认为缺了那个房产商就不行了。至于房托中介,依附性太强,实力太差,由于太不入流这儿就略过

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发表于 2011-5-14 15:38:14 | 显示全部楼层
没听过资本家宁愿将牛奶倒掉也不降价卖不是没道理的。企业家要考虑整个产业可否持续发展的问题,不是一时收 ...
黄峰 发表于 2011-5-13 19:15


美国别墅一元卖 获万元补贴无人买
据悉,一座位于美国底特律市特拉维斯大街8111号的房子由于受次贷危机影响,前主人还不起贷款,贷款银行已经收回了这座住宅。

然而当这座二层楼房子空置的时候,它却成了小偷和流浪汉的乐园,栅栏、铜水管、炉子、灯座、热水箱,以及厨房水槽都被偷走。小偷甚至连厨房和地下室的门也撬走了,而房屋前面的窗户则几乎全被敲碎了。


拥有这座房子的银行想尽快将它脱手,虽然这座房子在两年前的售价还高达65000美元,但今年1月,这家美国当地银行却在房产市场上将这座房子挂牌1100美元进行“跳楼大贱卖”。可是在长达几个月时间中,这座房子却一直无人问津。


银行需“赔”1万美元


由于这座房子还欠着4000美元的税款和一大笔水费账单,房子所在地区治安又差,这家银行为了尽快将这个烫手山芋脱手,最近竟然挂出了1美元的惊人跳楼价进行销售。为了尽快将这座1美元的房子成交,这家银行甚至同意支付房产代理商2500美元的销售佣金和1000美元的成交奖金,银行甚至还表示愿意帮房屋买主支付500美元的交易费用。加上这座房子以前欠缴的税金和水费,这家银行需要“赔出”10000美元的费用,才能卖掉这座售价1美元的房子!


19天苦苦等来买主


据悉,这家银行挂出1美元的房产销售价后,苦苦等待了19天,最后才终于等到了一个买主。房产中介商科帕特拒绝透露这名买主的姓名,因为这笔房产交易还没有结束。他只说这名买主同意支付1美元的房 价,并且打算付现金。


据他称,这名买主是一名当地妇女,她之所以买下这座房子,是认为它是一座值得投资的房产,而她本人不会生活在那里。不过据科帕特称,这座房子的新主人要将这座房子重新装修一番,将需要花费成千上万美元。同时,这名买主到2009年还得上缴3900美元的房产税。


据悉,次贷危机对美国许多城市的房产交易市场都造成了巨大冲击,而居住着许多穷困人口的底特律受到的影响尤其严重,该市一些最穷困的社区也是犯罪最猖獗的地区,这些地区的房子一旦空置后,很快就会被小偷光顾盗窃一空。事实上,这座房子并不是底特律市惟一一座只卖一美元的住宅,底特律市还有另外两座住宅以及一块空地也只售一美元。底特律市其他一些废弃的空房,如今很多售价也大多只有100美元左右,而花300美元则可以在底特律买到一大块空地。
在美国大城市中买一瓶酱油要1.3美元左右,买一斤大白菜要花1.375美元左右,买一份普通盒饭也要花上4美元。可令人做梦也没想到的是,一美元竟然可以在美国大城市底特律买一座两层楼的别墅!

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发表于 2011-5-14 17:48:11 | 显示全部楼层
回复 6# 掬水明月


    政府想的是让房产软着陆,不是硬着陆。
1、大家应该清楚,大部分买房消费者是贷款买房,如果房产价值贬值到未还完的借款,贷款人都还会自觉还款?
2、2008年的很多买房人退房要求会不会再出现?城市居民很多高位买房人会不会闹事?每个城市我想都有成千上万吧!政府维稳压力现在够不够大?
3、房价降了政府要不要救市,美国次贷危机时都采取宽松货币及财政政策。
4、房价降多少算合理?每个人都买的起的时候,房子够卖吗?
5、中国人房子等于家的观念扭转过来了吗?哪个家庭不想至少拥有两套房?为子女备一套的想法你没有吗?如果你有这想法,别人不会有吗?
6外国人不理解中国人为什么总为子女活(争取赚尽可能多的财产留给后代),这种现象一时改变得了吗?
7、通货彭涨时,什么东西能保值?分家产,分家产,分得不是家房吗?
8、就你们自己而言,你打心理不想多拥有几间房子吗?如果有,其他人呢?

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发表于 2011-5-14 19:04:35 | 显示全部楼层
回复 7# 你了老几


    我相信不管房价是涨是跌,对于买不起房的百姓而言,都不会是好消息,涨买不起,跌了照样买不起,这是千年不变的规律,正所谓:“兴,百姓苦;乱,百姓苦。”努力赚钱,才是永恒不变的真理。

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发表于 2011-5-14 19:48:18 | 显示全部楼层
曾经幼稚的以为开发商绑架了中国经济和中国证附,现在发现太高看开发商了,太小看征服了,征服玩手段来搞死 ...
东成西就 发表于 2011-5-14 19:33



你曾经幼稚,难道你现在就不幼稚了?
你确定?
哈哈。
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