土地测评：限价9000 PS拍-2019-32号铺尾片区绿洲豪庭地块9.20回炉重新拍卖

QQ雨 · 发表于 2018-8-3 11:22:27

PS拍-2019-32号（2018年流拍的PS拍-2018-13号）涵江区铺尾片区绿洲豪庭地块测评地块基本信息占地面积：20897.02㎡（约31.3亩）地块位置：人民街与环城南路交叉西南侧，绿洲豪庭东侧住宅用地及服务设施用地：70年 (一)建筑密度≤20%； (二)容积率>1.0且≤2.6； (三)绿地率≥30%； （四）建筑高度≤60 米（其中住宅建筑层数应≥5 层）；参加本次竞买保证金PS拍-2019-32号地块为人民币贰仟捌佰万元整（预28000000 元）。拍卖时间：2019年9月20日上午10:00时整

--------【莆房网】涵江绿洲豪庭地块全景航拍--------

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QQ雨 · 发表于 2018-8-3 11:24:08

　　特殊要求：
　　1、土地竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》的同时，与涵江区人民政府签订(PS拍-2018-13号地块(莆田市涵江区铺尾片区绿洲豪庭地块)无偿配建养老服务设施协议书》。竞得人应按《国有建设用地使用权出让合同》约定的时间开、竣工建设，因企业原因未按期开、竣工建设的，须缴清相关违约金后方可办理竣工验收备案。
　　该宗地设定的前置条件按莆田市住房和城乡建设局莆建便函[2018]130号文件实施。
　　该宗地河道蓝线设置以水利部门的审批为准。在项目建设填挖该河道岸线之前，必须报区水务局审查报批后方可实施。
　　2、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为23000万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。凡接受最高限制地价的竞买人均可继续参与竞买，采取公证摇号方式确定竞得人。具体摇号方式见该宗地《拍卖须知》中说明。
　　3、该地块土地出让金缴纳时间为第一期自《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起30日内支付土地出让金价款50%，第二期自《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起60日内支付土地出让金价款50%。
　　4、该宗地商品住房(毛坯)最高销售均价不超过9000元/平方米。

QQ雨 · 发表于 2018-8-3 11:24:47

　　PS拍-2019-32号铺尾片区绿洲豪庭地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　该地块位于涵江南环城路与人民街交叉口西北侧，距离莆田六中、青璜中学、涵江城区、涵江区政府仅5分钟内车程，该地块旁边南环城路与白塘路直线相连，15分钟到达莆田城区东圳路口红绿灯，交通、学校、商圈、配套等优势凸显。而且该地块周边溪水环绕，坐拥一线水景，距离人民公园等也很近，涵东片区目前已经无房可卖，市场上暂无新盘，区域内竞争较少。
　　地块整体规划评估：
　　该地块占地20897.02㎡（约31.3亩），地块小，总价低，开发成本较低。规划住宅+养老服务站，两面环水，适合宜居。地块容积率>1.0且≤2.6，可做成纯高层的品质楼盘。旁边规划幼儿园地块已经围档，未来业主子女读书有保障。
　　地块交通条件评估：
　　该地块在人民街和南环城路旁，距离324国道仅1分钟车程，周边有三江口街、联十一线（新国道）、工业路、六一路、新涵路等交通主干道，距离市中心仅15分钟车程。有3\206\208\209\230\231\252\K02路等公交车走几百米即到。
　　PS拍-2019-32号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①地块二面环水，环境优美，可动可静，依托天然河道，开发滨水住宅。
　　②该地块隔壁规划幼儿园已经围档，未来孩子上学下楼即到。2018年划片政策铺尾是划片涵江实小和青璜中学。
　　③地块周边有涵江区政府、人民公园、涵江圆圈商圈、涵江实小、即将开业的水韵城商业等，未来各项配套齐全。地块旁南环城城距离莆田城区白塘路出入口仅15分钟车程，交通发达，生活较为便利。
　　④涵东片区目前暂时无楼盘竞争，且在涵江房价飙升的背景下，该地块限价8500（毛坯），将迎来众多刚需关注。
　　⑤人民街直通海边、324国道、联十一线（新国道）、人民公园、囊山森林公园片区，作为目前涵江醉美的一条主干道，人气、关注度、升值空间不言而喻。
　　劣势分析：
　　①涵江这几年重点都在涵西片区等，铺尾片区甚至是整个涵东片区不算是重点发展版块，特别是该地块旁边的新涵路等还未动工，未拓宽，家门口出入比较拥挤。
　　②地块两面环水，需要投入一定的环保资金。地块还需配建养老配套，房价已经被限，影响开发商后期利润。
　　②地块近距离公交站、大型商圈较远，出入、生活不方便。

QQ雨 · 发表于 2018-8-3 11:25:35

　　机会评判：
　　地块所处板块目前新盘较少，且地块位于涵江老城区周边，地块旁边各项生活配套齐全，地块小、开发成本低，再加上限价因素，适合打造针对刚需客群的宜居项目。
　　威胁评判：
　　地块小，门槛低，拍地摇号竞争压力大。公交、商业生活配套会影响一部分客户的置业意向。涵江目前发展重点在于城涵一体化，会影响购房者对于地块的价值判断。
　　PS拍-2019-32号铺尾片区绿洲豪庭地块周边配套：
　　教育配套：隔壁幼儿园、青璜中学、莆田六中等。
　　医院配套：涵江医院
　　生活配套：涵江圆圈商圈、三江口商圈、即将开业水韵城商场、人民公园、三江口海边。