无故拒签合同，订购金“打水漂”

壶兰朱琦菡律师

一、基本案情：

        2016年5月4日，刘某与甲公司签订《商品房认购协议》一份。协议约定，刘某同意认购由甲公司开发建设的A小区的1幢403室（以下简称403室房屋）的商品房，建筑面积116.6平方米；刘某认购的房屋单价为10465元／平方米，总房款为1220219元；双方应于2016年5月11日前签订《预售合同》。甲公司拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金；刘某拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲公司返还已收取的定金。协议签订后，刘某向甲公司支付预售定金30000元作为签订预售合同的担保，该30000元系由刘某与案外人彭某共同刷卡交付。在协议的下方，刘某予以签名但未留下任何联系方式。同年8月3日，甲公司向刘某、彭某寄送催告函一份，要求刘某于2016年8月10日前与其签订《商品房预售合同》，逾期未办理的，其依法解除协议并将403室房屋转售他人，且不退还购房定金。同年10月20日，刘某委托律师向甲公司发送律师函一份，称得知403室房屋已被另行出售，要求甲公司双倍返还定金。案件审理中，甲公司提交其所持有的《商品房认购协议》，右下方书写“137××××5756”号码，甲公司称此号码系彭某的号码，系刘某口头告知，此后其均通过该号码与彭某联系，并向彭某提供的地址发出了催告函。刘某称其与彭某仅系朋友，其未留过彭某的号码，未授权彭某作为其委托代理人。甲公司不认可刘某所述，提交彭某于2016年9月1日前往其处书写的关于403室房屋延缓缴纳首付的申请一份，且称刘某曾于2016年4月19日与乙公司签订《商品房认购协议》，认购乙公司开发的B小区10幢538室房屋，并在签名下方留下“137××××5756”彭某的号码，该陈述有人民法院依法调取的乙公司的商品房认购协议予以确认。刘某称其在《商品房认购协议》约定的时间内及此后，多次向甲公司提出要求签订合同，但甲公司一直未予签订，但刘某未就其向甲公司提出签订合同一事提交证据。因双方调解意见分歧较大，调解未成，刘某起诉到人民法院，要求判决解除双方签订的合同，并判令甲公司双倍返还定金60000元。

二、问题的提出及法院裁判：

    购房者无正当理由不按约定时间与开发商签订购房合同的，其所交的认购金是否应予以退还？

刘某认为：协议签订时，其向甲公司支付定金30000元。但至协议约定的签约时间，甲公司一直未通知其签订合同。此后其催告甲公司，但合同也未能予以签订。后其得知，甲公司已将房屋另售他人，致使其无法实现合同目的。且其自始至终未得到甲公司的催告函，该公司发函给彭某的行为系恶意为之。甲公司应双倍退还其所交的定金。

甲公司认为：双方签订《商品房认购协议》时，系刘某与案外人彭某共同支付定金3万元。刘某向其提供了彭某的联系方式，要求其与彭某联系。后刘某未按约定时间前来签订预售合同，为维护刘某权益，其延长了与刘某的签约时间，即2016年8月3日书面致函给刘某指定的代理人彭某，同意签约时间延长至8月10日，逾期双方合同解除。但刘某代理人彭某表示不能按照《预售合同》约定时间交付首付款，申请延缓缴纳，其未予批准，双方合同已予以解除。其于9月份将房屋出售给他人，合同之所以解除系因刘某违约所致，且刘某交纳的定金依法不应予以退还。

一、二审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，刘某与甲公司达成买卖合意并签订《商品房认购协议》，双方均应当按照协议约定履行各自义务。本案双方的争议焦点系《预售合同》未能签订系哪方违约所致。第一、《商品房认购协议》约定双方应于2016年5月11日前签订预售合同，虽刘某表示多次要求甲公司与其签订合同，但刘某未提供任何证据证明其于2016年5月11日前曾至甲公司要求签订《预售合同》，且此后至刘某委托律师向甲房地产发出律师函的长达5个月的期间，刘某未能提交任何能够证明其与甲公司进行交涉的证据材料；第二、甲公司于2016年8月3日向刘某、彭某发出了催告函，虽刘某称其与彭某仅系朋友，不认可彭某的送达地址系其通信地址。但结合同年4月19日刘某与中粮地产有限公司签订商品房认购协议时所留系彭某的联系方式，刘某与彭某共同支付了403室房屋定金、彭某至甲公司递交延缓缴纳403室房屋首付款申请，能够认定甲公司系通过彭某与刘某联系，且发出的催告函件刘某已知晓。第三、刘某在2016年5月11日前未与甲公司签订合同，在甲公司延长的签约期限内仍未与甲公司签订合同，故双方的协议业已解除，甲公司有权利另售403室房屋。综上，《商品房认购协议》之所以解除系刘某违约所致，刘某应当承担相应的违约责任，故刘某交纳的定金3万元，甲公司可不予返还。据此，人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘某的诉讼请求。

三、律师解答：

目前商品房买卖的习惯性做法是：出卖人与买受人在签订正式商品房买卖合同前，就有关事宜进行初步确认并先行签订认购书、意向书或者房号保留协议等预售合同，然后再收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保。实践中，由于各种原因包括房价上涨，开发商不愿出售或买受人因资金问题无法支付购房款等问题，当事人双方期后未能订立商品房买卖合同，从而引发了大量的定金纠纷。关于商品房预售合同定金纠纷处理规则的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第4条作出了明确的规定，该条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

由于出卖人通过预售方式向买受人收取定金的目的，是为了双方后续签订正式商品房买卖合同的一种担保，买受人可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或者筹措资金，出卖人可以锁定买受人，有利于按计划售房。故，该定金实质上是起到担保的作用。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”依此，我们认为，在商品房预售合同或者出卖人出具的收款凭据中，仅仅出现或者记明订金、押金、保证金、诚信金等字眼，并不能将其一概认定为法律意义上的定金，除非出卖人与买受人之间有关于定金性质的明确约定。实务中，很多买受人持有的出卖人出具的收款收据往往仅体现“收取XXX款项XXX元”，并没有体现款项性质，由此往往双方产生争议，法院亦要结合签订的协议内容及交易习惯等判定款项属于定金或订金甚至其他性质的款项。针对因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同引发的定金纠纷，我们认为应根据《担保法解释》第115条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定处理。

同时，本案亦涉及表见代理的法律关系及有关谁先合法催告的问题。出卖人通知彭某效力是否及于刘某，结合双方同时支付定金的行为及刘某填写的彭某的联系方式，出卖人有理由相信彭某是可以代理刘某处理相关的购买房屋的事宜，出卖人对彭某发出的催告行为效力应及于刘某。

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