土地测评：PS拍-2017-13号兴涵水都溪游都邠地块7月19日拍卖

QQ雨 · 发表于 2017-7-10 09:21:01

　　地块基本信息
　　面积：94728.15㎡（约142亩）
　　地块位置：兴涵水都溪游都邠片区（保利城/六一西路北侧，华永天澜城/香林路西侧）
　　建筑密度≤26%；
　　容积率≥1.0且≤2.5；
　　绿地率≥30%；
　　主要出入口：东侧香林路，西侧福兴路，南侧六一西路，北侧规划路。
　　出让时间：2017年7月19日上午10时。
　　保证金：PS拍-2017-13号地块为人民币捌仟伍佰万元整（85000000元）。
　　土地年限：住宅70年。

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QQ截图20170710095251.jpg

涵江PS拍2017-13号地块实景

gmy850322 · 发表于 2017-7-10 10:34:15

土拍未拍，动车站先火，这块地看来肯定是贵的！

李清 · 发表于 2017-7-10 13:53:44

当年看不起，现在攀不起，以后跌不起！

天河 · 发表于 2017-7-10 16:07:47

涵江高潮没有道理，涨价只会让楼市泡沫更大，更危险

QQ雨 · 发表于 2017-7-10 09:25:22

　　PS拍-2017-13号兴涵水都溪游都邠地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　该地块位于兴涵水都溪游都邠片区保利城、华永天澜城旁，拥有得天独厚的南、北两侧河滨公园，环境优美，适合居住。项目四至道路直通涵江、莆田各大主干道，距离永辉、沃尔玛商圈只有3分钟车程。兴涵水都房价已经奔向1.0时代，价格水涨船高，目前兴涵水都片区已晋升“优质股”，而且该片区华永、保利城三、四期尾盘在售，未来竞争压力不大，拍卖地块价值更将得到凸显。

　　地块整体规划评估：
　　该地块占地94728.15㎡（约142亩），为纯住宅用地，地块已为净地，平整方正，前后双河滨公园规划，绿道景观水域风景资源优越，有利于品质宜居项目打造。容积率≥1.0且≤2.5，未来可打造高层+洋房搭配的高端住宅项目。

　　地块交通条件评估：
　　该地块东侧至香林路，西侧至福兴路，南侧至六一西路、北侧至规划路，连接324国道、城涵大道、白塘路、环城路、高林街，路网发达，十分方便，3、206、208、212、251、230、252等公交车走几百米即到。

　　PS拍-2017-13号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①地块位于兴涵水都六一西路旁边，坐拥双公园配套，进可繁华退可舒适的高端亲水主题城市社区。
　　②兴涵水都片区房价目前涵江最高，并且该片区房源不多，甚至涵江短期库存也不多，有利于后期销售。
　　③该地块面积142亩，是涵江甚至是莆田难得的稀缺大体量纯住宅用地，有利于开发商品牌效应，将为开发商提供持续供货。
　　④经过保利城3年多的打造，兴涵水都的价值已经超越塘北片区，成为涵江第一大居住片区，两馆一中心、新涵江医院、路网等配套的强势崛起，将会承担更多来自涵江人民的关注和追求，人气将持续上升。

　　劣势分析：
　　①对于该地块而言，商业配套、公共交通配套、学校配套的完善仍有待时日，阶段来看，商业暂时缺位，是区域居住亟待改善的重要问题。
　　②该地块体量大，对中小型房企来讲，开发压力相对较大，因此，起拍价格或成一道房企的竞买门槛。这在当前信贷调控下，对于资金链频频告急的开发商而言，压力巨大。同时，大体量项目的后期投入也不可小觑，估计只有为数不多的大开发商敢于参加竞买。
　　③涵江现有库存虽然不多，但是未来拍地体量较大，除了一波新盘之外，该片区的390亩苍林地块，还有商贸城片区、塘北片区、涵江旧城片区等多块地将入市拍卖，将加大涵江楼市竞争格局。

　　机会评判：
　　白塘路、新涵江医院、两馆一中心等配套强势崛起，使得兴涵水都片区房价向莆田看齐，再加上涵江现有少量库存，以及涵江货币安置的不断增加，该地块升值空间巨大。

　　威胁评判：
　　地块体量大，总价高，销售周期长，需要开发商有一定的实力、操盘实力。涵江接下来的新盘、未来将拍卖的多宗地块，将会给该地块带来一定的人气、价格冲击。

　　PS拍-2017-13号兴涵水都溪游都邠片区周边配套：
　　教育配套：涵江区第一实验小学等。
　　医院配套：新涵江医院等。
　　生活配套：保利商圈、华永商圈、批发城商圈、塘北商圈、永辉商圈等。