土地测评：PS拍-2017-10号商贸城西湖地块5.12日拍卖

QQ雨 · 发表于 2017-5-8 16:41:49

　　地块基本信息
　　面积：79697.71㎡（约119.5亩）
　　地块位置：白塘镇商贸城西湖片区（港涵财富天下西侧）
　　建筑密度≤35%；
　　容积率容积率≥1.0且≤1.2；
　　绿地率≥30%；
　　主要出入口：东侧商城东路。

　　出让时间：2017年5月12日上午11时
　　保证金：PS拍-2017-10号地块为人民币伍仟伍佰万元整（55000000元）
　　特殊要求：该宗地涉及河道的改造与利用，以有关部门批准为准。

　　PS拍-2017-10号白塘镇商贸城西湖片区地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　该地块位于涵江国际商贸城西湖片区，随着白塘路通车时间的日益临近和兴涵水都建设走向成熟，西湖片区在未来城涵一体化过程中的桥头堡优势将得到凸显。该地块就在白塘路涵江出口和环城南路交叉点，未来从该地块开车到莆田市区将异常方便。另外，该地块坐拥涵江商贸城和涵江老城区两大腹地，距离白塘湖距离也比较近，周边各项配套成熟、居住氛围浓厚，堪称涵江最宜居的板块之一。
　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2017--10号涵江国际商贸城西湖片区地块，拥有完美水系资源、舒适环境、成熟商业等优质地块急需的品质，再加上地块容积率为1-1.2之间，可开发以别墅产品为主、搭配若干栋高层的高端住宅小区。地块可动可静，可以依托天然河道，开发滨水墅区。目前，紧邻该地块的保利城别墅产品在涵江受到热捧，已提前为地块预热，缩短认知时间。

QQ雨 · 发表于 2017-5-8 16:43:27

土地年限：住宅用地70年。

　　地块交通条件评估：
　　该地块紧邻南环城路（白塘路）、涵西街（高林街）、商城东路，商城大道、商城南路、路网发达，公交有：3、206、208、209、211、212、215、251、252路等公交车下车即到。

　　PS拍-2017-10号地块SWOT评估

　　优势分析：
　　①地块位于涵江批发城、涵江汽车西站南侧，拥有天然优良的水系资源，三面环水，距离吵闹主干道有一定的距离，进可繁华退可闲适，是一个理想的改善居住之地。
　　②交通便利，南环城路（白塘路延伸）、涵西街（高林街延伸）、商城东路等城际主干道，交通优势明显。
　　③块净地，参照保利城观澜、天境规划，便于开发打造高端亲水别墅。
　　④相似规划的保利城别墅基本售馨，高层未开先火，区域认可度最高，距离莆田只有10分钟车程，未来房价更有上涨空间。

　　劣势分析：
　　①该地块唯一出入路口环城东路还未动工，三面环水，需要投入一定的环保资金，这需要开发商有一定的实力。
　　② 地块容积率1.0至1.2之间，产品基本定位为高端别墅产品，对开发商操盘能力有一定考验。
　　③市区楼面价已经破万，该地块距离市区才10分钟车程，竞争压力大，楼面价将走高，拿地成本高，客群范围只能定为高端客户。
　　④该地块周边小学、初中比较偏远，教育划片比较薄弱。

　　机会评判：
　　该地块属于涵江区核心宜居地段，水系发达，环境优越，周边各项配套齐全。目前，涵江成熟的别墅项目只有保利城观澜项目，高端产品稀缺。

　　威胁评判：
　　涵江老城区早期有天有地的私人别墅、保利城观澜、即将拍卖180亩兴涵水都地块等项目，对于地块人气将产生分流，冲击效应。
　　PS拍-2017-10号商贸城西湖地块周边配套：
　　教育配套：周墩小学，白塘湖小学、涵西中心小学等。
　　医院配套：涵江医院等。
　　生活配套：批发城商圈、商贸城商圈、白塘湖商圈等。