航拍实景图：PS拍-2016-06号（坂头片区地块五）9.1拍卖

QQ雨 · 发表于 2016-8-16 11:03:26

PS拍-2016-06号（坂头片区地块五）测评
地块基本信息
地块编号：PS拍-2016-06号地块
地块位置：坂头片区地块五，凤达滨河豪园西侧、肖厝路北侧
占地面积：总用地面积为33282.65平方米（具体位置范围见用地红线图）
容积率：容积率≥1.5且≤2.6（其中零售商业应布置在该用地的东侧地块，建筑面积≥1000㎡且≤1500㎡）
出让年限：零售商业40年、住宅用地70年。
建筑密度：≤20%；
绿地率：≥25%；
竞买保证金：人民币肆仟贰佰万元整（￥42000000元）
出让时间：2016年9月1日上午10时30分
主要出入口：设置在南侧肖厝路，出入口距离城港大道与肖厝路交叉口不应小于50米。

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QQ雨 · 发表于 2016-8-16 11:05:17

　　PS拍-2016-06号地块地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　1、坂头片区地块五项目位于凤达滨河豪园西侧、肖厝路北侧、城港大道绿化控制带东侧、北洋干渠绿化控制带南侧，真正炙手可热的城南稀缺地块，毗邻10000元/平米起价多块地，日后升值潜力大；
　　2、项目周边楼盘的房源越来越少，城南住宅需求量又大，未来该地块看涨。
　　3、道路、生活，商业、医院等基础配套齐全持续加码区域价值。未来该区域办公楼房价依然坚挺。
　　4、该地块周边道理完善，不用其它额外资金投入。易规划，易设计，综合素质好。
　　5、该地块南面干渠绿化控制带，溪水玉带揽腰，颇为吉利。水是山家血脉精，流水旺地财自来。地块风水好，有利于后期销售。
　　地块整体规划评估：
　　1、地块地理位置佳，地块平整并且方正，配套成熟，综合素质好,无需投入过多费用。地块三面临路，商业沿街面大，有利于住宅和商业规划。
　　2、地块好竞争压力大，开发成本高。不过地块成熟，一般情况下，1年内可以回笼大部份资金。
　　3、竞得人有得陇望蜀优势，后期再开发坂头其它700亩地，形成一座城，打造开发商品牌效应。
　　地块交通条件评估：
　　1、地块位于凤达滨河豪园西侧、肖厝路北侧、城港大道绿化控制带东侧、北洋干渠绿化控制带南侧，地段好，交通发达。
　　2、交通成熟，周边有7路、22路、23路、29路、59路（夜间）、387路、392路、501路、551路等公交车直达。
　　PS拍-2016-06号地块地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①地理位置佳，综合素质好，是一个高价值商业、住宅之地。
　　②自身配套商场、学校设施，房价10000元/平米起基础价值坚挺。
　　③周边商住商业比较缺乏，升值空间比较大。
　　④商业和车位，可以打造地段或者其它增值产品。
　　⑤地块有水和绿化跑道，有利于后期炒作销售。
　　劣势分析：
　　①该地块地段好，拿地竞争压力大，成本高。
　　②地块临水，需要投入一些环保资金。
　　③商业和车位面积小，如何合理规划将是一大难题。
　　机会评判：
　　稀缺的是莆田城南最后的住宅片区、地段好，环境好，城周边商业和周边大量的中小学划片资源、几大大交通主干道交通资源、该地块升值空间较大，房价可参考周边10000元/平米起。
　　威胁评判：
　　住宅未来还有富邦学苑四期、金海湾中心等竞争对手，商业面积较小只可做一般商业配套。坂头片区未来还有700亩地即将拍卖，有可能导致后期销售。地块临水，环保方面需要投入一点资金。
　　PS拍-2016-07号地块地块周边配套：
　　教育配套：莆田一中、城厢区第二实验小学、幼儿园、2个民办幼儿园、
　　医院配套：莆田市一医院、城厢区医院等
　　生活配套：联创商场、棠坡市场、北洋干渠绿化控制带等。
　　特殊要求：按照莆田市人民政府办公室文件-莆政办【2016】73号-莆田市人民政府办公室关于全市住宅小区配套幼儿园建设使用进度滞后处理意见的通知文件精神：1、本市房地产公司应于2016年5月31日前动工建设配套幼儿园的，如未在2016年5月31日前动工建设或无法确保与住宅小区同时竣工验收和交付使用的，将不能参加房地产用地招拍挂出让（含以个人或其他单位名义中标后转让给该企业）。如已经建设的，必须出示相关部门证明文件证明已经动工建设，方可参加本次拍卖会。2、本市房地产公司已建但未与住宅小区同时竣工验收交付使用的项目，限于2016年5月31日前完成竣工验收并明确幼儿园举办者，确保2016年8月份正常招生。对逾期竣工验收交付使用的企业，将不得参加房地产用地招拍挂出让（含以个人或其他单位名义中标后转让给该企业）。已达成者必须出示相关部门证明文件证明，方可参加本次拍卖会。

周边有7路、22路、23路、29路、59路（夜间）、387路、392路、501路、551路等公交车直达。