谈谈莆田房价，其实二手房市场更具有代表性

煎饼果子 · 发表于 2016-2-3 09:12:41

　　二手房和新房，哪个更能代表真正的莆田房价？一般来说，由于新房市场体量更大，似乎理所当然代表性更大。但是像莆田这样的小城市房地产市场人为操纵比较严重，新盘开盘结果事实上很容易局部脱离真正的市场，一般购房者能获知真实情况的渠道非常有限。

　　我们做一个模拟。假设一个多层建筑小区（如汉庭花园），已使用10年，其二手房价格为A。某开发商决定以这样的价格买下整个小区，这也意味着买下了其土地使用权。以原来三个6层楼的占地面积，盖两栋18层高层建筑。则可以大致推算这新房的楼面价格B=(3*6*70/2*18*60)A=0.583A。这样的价格比例与我们现在经常看到的情况明显很不一致。老小区先开发，总是占据更好的城市区位。但新房开发楼面价格，感觉是高于上述比例的。另外，新房虽然处于大市场中，但实际销售总具有局部特点，要么无法同区位比较，要么都处于差不多的价格哄抬状况。实际上，二手房市场真正具有完全竞争和价格透明特点。新房总是呈现局部垄断，整体则是寡头垄断。

　　当然现在没有哪个开发商会蠢到以地段二手房的价格买地，那样无异于喝西北风了。所以莆田市区的土地要拆迁改造永远是个大难题，有实力如万科、保利、碧桂园、联发之类的大房企，也都是挑莆田便宜的土地来开发，才能实现房产利益的最大化。而便宜的土地位置总是相对较偏僻，莆田郊区房价和市区房价就没有较大的可比性了。