任志强：房产调控成常态

linjian00

2011-01-05 11:29

      许多开发商对政策抱有幻想，以为还会像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的优惠、再搭乘一次幸福的过山车，让让房价会在短暂的抑制之后再来一次甜蜜的反弹。
    早在4月份国十条出台之后，我就呼吁“兄弟们从了吧”，把房价定在合理的价位。9月份国五条出台后，社会上大多认为政策出尽了，是一种利好，股市出现了反弹。11月份、12月份的部分城市销售也出现了回升，大多数人认为明年的政策会有所拉动，我却认为仍会继续从紧。而我每次这种判断都会被许多人嘲笑，他们在期待着当经济出现下滑时，政府会再一次依赖于房地产的投资拉动。但事实再一次明确了明年将继续从严的政策。
    中国的经济会因房地产而下滑吗？大多数的经济发展中，不是房地产决定经济的增长，而是经济增长决定着房地产的投资与消费变化。 分析美国历年的经济波动与房地产对应关系是如此，香港、日本的情况也是同样，都不是房地产泡沫的破裂而让经济整体下滑，都是经济的外力因素让整体经济下滑时刺破了房地产的泡沫。2008年中国的经济出现下滑之后，才同时出现了房地产的下调。2009年则是因为对其他产业经济刺激的政策让整体经济出现回升，也才在优惠政策下恢复了房地产市场的活跃。而2009年实际经济增长中房地产的投资贡献率远远低于2010年。
2011年的整体经济增长尚无大虑，因此房地产也不会有大的下滑，则担心的不是经济下滑而是防止过热。这才有了一松的财政政策和一紧的货币政策两手不同的政策取向。从紧的政策中，当然包括房地产这个对资金需求量最大的行业。
    当经济没有保八的压力时，民生的福利保障就会上升到重要地位，保障房建设与价格的控制就会成为主要矛盾。通胀压力预期增长中，抑制资产价格的上升就首当其冲了。因此2011年这种对房地产从紧的调控政策仍将持续。
    前两天温总理的讲话中明确了，政府的保障责任和市场的经营责任并非总理都要一视同仁管理的责任，但抑制房价过快上涨或保持合理价位的政府责任是不变的，这就为明年的政府调控政策定了调子。同时总理在讲话中强调了“居者有其所”而非“居者有其屋”的差别与预期，这无疑表达了政府对无能力购买或不合理消费观念的否定态度，也表明了保障是从拥有到租赁的政策变化。
    最近姜部长的讲话再一次强调了对总理的讲话精神落实的决心，强调了明年仍将把保障住房的建设和抑制市场房价的过快增长作为调控的重点，并将控制房价的主要责任下放到了地方政府，以强调让地方政府根据各地的市场变化而出台相关的政策，并保持原有已出台政策的延续性。
    自2003年的亚洲金融危机促成了中国住房制度货币化、市场化的转型，让改变了房地产在中国经济增长中的地位。2001年的美国IT危机并没有对中国经济产生冲击。但2008年美国或说全球金融危机却对中国的经济产生了巨大的影响，因此在连续多年的严控之下出现了为拉动整体经济增长的松动。而这种松动被一些开发商误以为是不得不救，于是被特殊的优惠冲昏了头脑，以为还会再来一次或以为总会不断的反复。
    “十二五”规划要点中，中国的人口结构、城市化的需求、日益增长的物质消费需求看，中国的房地产史将有一个较长的告诉增长周期，至少在2020年之后才会进入稳定或适度增长的阶段。而土地供给的矛盾、对土地财政的依赖又让土地的价格处于一个较高的增长过程，短期的刚性需求也在近十年内处于高峰或高位，约在2018年之后下滑（但仍保持较高水平）。这就让房价处于上涨压力远大于预期且处于可支付能力增长的冲突之中，因此政府将保障体系尚未健全之下的房价当作调控的重点就成为了一种必然的常态。
    就像北京市政府治堵的手段一样，“建、管、限”也成为了房地产市场中的政策特征。“建”是扩大有效供给，包括保障性住房的大跃进式的建设方式和不断扩大的土地供给与市场商品房的供给，用扩大供给、分散消费的方式缓解市场中的供求压力。“管”是对市场加强监管、控制价格短期内的波动变化，保证市场运行的稳定性，确保质量、安全以及销售的市场秩序。
    “限”则从开发商和消费者两个角度出发，一是对开发商限价销售、限囤限捂、限期生产、限融资渠道、限信贷规模，总之是不给开发商利用政策宽松而上调价格的机会，但并非是限制扩大供给。二是对投机消费进行严格的限制，用差别信贷政策抑制了部分改善型需求，信贷政策的收紧与成本的提高会用门槛分流和限制一部分消费需求。
    “建、管、限”的政策将在一个较长的周期内延续，与政策的博弈中要用常态的心情平静的面对这种政策的变化。尽管随着经济运行的周期，这些“建、管、限”的措施必然会发生变化，不会成为法律，但却可以指望以政策放松作为投资决策的依据。
    即使将现有的政策当作一种常态，并不意味着市场没有发展的条件。今年紧缩的政策之下，仍保持着与去年同比相近的销售面积，而当市场中的消费者将现有政策当作一种常态时，就不再会有担忧不断出台新的政策而使房价大起大落了。这样也就无奈的放弃了观望，进入了正常的消费阶段。当政策恢复消费的常态之后，明年的销售也将恢复一个适度的增长。在市场价格合理定位、供给增长中，销售的增长也会相对稳定。
    日子要用常态的心情去过，一年总会有春夏秋冬，人们并不怕秋天之后有冬天，但却会担心夏天的六月会下雪。当这种引发气候非季节性变化的因素被常态所固定时，人们就会慢慢适应，甚至不再对六月雪而感到惊讶了。中国政府的政策也会让市场逐步适应，胜似闲庭信步的。