解读“托市”政策

cxb128 · 发表于 2015-3-30 21:02:17

本帖最后由 cxb128 于 2015-3-30 21:03 编辑

楼市利好消息：二套房贷首付降低至40%。二年以上二手房免征营业税。首套房公积金首付20%。闽七条莆田落地。

似乎楼市的春天触手可及，房价会立即反弹。我是来泼冷水的。

首先，老生常谈。中国楼市发展到08年时候，已经是处于崩溃边缘。为何09年会死而复生呢？答案在于“无节操的印钞”。08年底所谓的4万亿投资，实际上在09年国家层面的4万亿加上地方债，实际上的无锚印钞数额，据不完全统计，在30万亿以上。这意味着，当时持有现金的人，手上的现金直接缩水30%（十块钱变成七块钱）。而09年的M2则达到了恐怖的27.7%。在当时的春1药下，楼市的投资保值属性凸显。09年后，楼市进入狂欢。可是，进入2014年后，当初的**药效过后，财富蓄积在楼市这个堰塞湖上。财富的两级分化严重，楼市呈现了涨不动，卖不动；买不起，跌不起的情况。具体请参考我上一个帖子，莆田楼市症结所在。【屌丝了翠】当前莆田楼市症结所在
http://bbs.0594.com/thread-354392-1-1.html
(出处: 莆仙网)

现在，来分析新政对楼市的影响。
一、二套房贷首付降低至40%。对楼市影响最大的是二年以上的二手房免征营业税。这两个是纯粹的利好，对购房者的购房欲望是个刺激，直接降低了购房成本小几万（个税=成交价X1% 营业税=成交价X5.6%）。也会带动了一批改善型住房需求。对二手房是利好。相当于让利2~300元每平米左右。但是这种利好，凸显的是楼市的居住属性，而不是投资属性。那么，如果在当前经济条件下，乘机涨价，你觉得需求者会买账么？改善型住房需求者会把所有利好都让利给二手房持有者么？那么个人看法，这条政策会促进改善型住房需求者的购买欲望，但无法促使房价上涨。
二、政策出台背景因素。由于经济周期、货币周期和人口周期叠加，房地产投资性需求大幅减少，再加上股市赚钱效应，因而未来房地产的稳定与增长，只能依靠消费性需求。而影响住房消费需求的因素包括收入、利率、税收和预期等，在投资者放弃住房投资，经济通缩压力日显背景下，消费性需求不会因为新政而出现爆发式增长，而在房地产税预期下，改善性住房需求者可能出现既买新房，又卖旧房的行为模式，抑制了房价的上涨空间。

综上所述，个人维持以前判断：未来3-6个月是需求型购房者买房的好时期，各种优惠政策将会出台。房价也会小幅降价，调整到各方都接受的水平。应该是五一开始到十一期间。因为五一可能是各种政策落地的时间节点。但房价上涨可能性微乎其微（除非优质楼盘，比如名校学区房），不必恐慌性购房。以免后悔。

免责声明：以上仅是个人判断，不作为各位买房参考。纯属吃饱聊标。买赚了，你不会给我红包，买亏了，我不会赔你钱。