【大话房价】+2015房市个人看法。（通哥点名了，过来凑数）

cxb128 · 发表于 2014-12-30 17:01:17

2014忽悠悠的过去了，莆田楼市没有大涨，也没有大落，就这么半死不活的拖着。2015快来了。继续前几篇的个人观点，谈谈我对2015莆田楼市的看法。

首先，亮明我的观点：2015年，莆田楼市稳中趋降，农历正月左右有一番波动（想涨但涨不起来，元宵过后，会有一番降价行情，但不大。理由同前几篇分析莆田经济篇。）恰好元宵过后缝两会召开，因此3,4月份见生死分晓（看政策变化）。但会于7月份左右趋稳定（即，会有一波减价，但不会深跌）。

理由如下：
一、房市的投资价值被挤出。
美元升值，外资出逃，决定了人民币压力山大。中国经济转型压力，决定了投资驱动这辆马车在中国被冷落。大宗商品价格降低（粮、油、碳、有色金属……）决定了人民币国内贬值幅度不大。因此，房市的投资价值降低，资金大规模冲向楼市的几率极低。除非再来个08年的4万亿或人民币像现在俄罗斯卢布一样的崩盘。但是4万亿美元的外汇，让这些几率趋于0。因此，对人民币而言，房市失去了投资的价值，除了重点校的学区房。

二、房市回归居住属性和刚需人群的承受能力，决定了莆田房市会有一定的降幅，但不大。
房市的投资属性被剥离了，那么，房市只剩下刚需的居住属性。那么从莆田人的刚需人群分析，目前房价高于刚需人群的需求。下面列出部分刚需人群的大概收入（仅凭个人了解，有不少不实之处。）

刚需人群职业	月收入	可承受月供注：公积金含个人和单位之和，即实到公积金账户数目。	可承受房价单价
公职人员（包括事业单位）	2100-3700 （注：实发到卡，不包含公积金）	2800+公积金950附近	8000
公有企业人员（注：有编制的）	2800-7000 （不同企业效益不同）	3500+公积金1200附近	9500
私有企业（注：非工厂一线员工）	2500--9000+	3200+公积金600+	8600
工厂一线（以鞋厂为例）	1800--5500+ （看个人努力，一般鞋厂保底1400+月薪，做多拿多。）	2500	6500
小商业从业者（如小饭店、小店铺、市场摊位……等）	2800-7000+ （一般是夫妻店或请一两个员工，因此这里按一个人算。两个人大概乘1.8倍）	3500+	8000
交通行业从业者（如的士司机，货车司机……）	3000-6000+	2800 （该行业一般一家人一个，不能同时算夫妻收入）	7000
民工（如：土水，水电……等）	2500--6000 （土水水电师傅一天都要150+小工一天都要120+。按最低算。但是由于不稳定，因此没算太高工资，实际肯拼，收入更高。）	2800	7000
高级民工（如：室内装潢，IT从业者，啊冒从业者……）	3300—6000+	3500+	8500
农民（如：菜农，果农……）	1300—3300+ （注：按夫妻两都从事的人均算人均，而且多少有点靠天吃饭的意味，平时也可以打零工，同时消费比较少。）	2200 （不过人家农民不买房啊，自建多好。HOHO）	6500

以上数据不准是肯定，只是按本人所了解的内容估算。同时，能承受的月供和房价单价，按三口之家，夫妻一起打拼，买80-90平附近小两房测算。个人收入按35岁以下测算。月供按20年商贷估算。以上内容不考虑啃老的情况。

因此，对于刚需人群来说，莆田刚需户型房价单价，能承受的价位在7000-8000每平左右波动，但是目前房价离莆田刚需人群的收入还有一段较大的任性。因此，个人判断，在年末返乡置业潮（投资居多）遇冷后，莆田房价会有一波较大调整后趋稳。

三、政策影响。
目前已经确定的政策有，住房登记制度——影响请参考我上个帖子，会挤出房市投资属性；公职人员养老并轨。

公职人员养老金并轨会给莆田房市带来一大利好。养老并轨政策2014年12月2X号已经国务院通过，送人大也通过了。那么可以预期的是，公职人员养老金并轨实行近在眼前了，正常的政策走向是，先涨工资，和企业中层管理看平，然后并轨（这个网络上已经讨论的纷纷扬扬的）。因此会给小年轻的公职人员带来收入的提高，特别是基层公职人员。这个时间点估计在2015年下半年。

综上所述。个人看法是，2015年，莆田房市会有一波先小升（1,2月返乡置业潮），然后3月两会看国家两会政策风向决生死（估计政策不会利好），然后一波调整，7月后趋稳。

改善型住房需求，即面积120平+的楼市，也会有一波降价调整，而且幅度可能会较大。

附带：通哥，多给俺点莆币吧。哈哈。