集美法院：“小产权” 房购买无保障 购房协议违法被判无效

福建壶兰律师

       小产权”房是指在农民集体土地上建设的房屋，因其未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门办法，而是由乡政府或村政府颁发。林某因其购买的“小产权” 房五年后仍未交房，将房屋的出售方田园公司告上法院，要求法院确认购买合同有效。近日，集美法院审理了这起因买卖“小产权”房引发的确认合同有效纠纷案。

　 2008年10月10日，原告林某与被告田园公司（化名）签订一份《使用权转让协议书》，合同约定田园公司将一套位于厦门集美区的公寓使用权以2800000元的价格转让给林某，该公寓使用年限70年，自2007年1月10日至2077年1月9日。田园公司应于2011年10月1日将上述公寓的使用权房屋交付给林某使用。林某签订协议书后，立即将全部购房款3800000元支付给田园公司，但时至今日，距离协议书约定的交房时间已经过去三年有余，田园公司仍未能交付上述公寓。焦急的林某向法院提起诉讼，要求确认其与田园公司签订的《房屋使用权转让协议书》合法有效。

　　法院经审理查明，林某向田园公司购买的公寓原规划性质为在集体土地上建设的民办社会福利机构。作为建设方的田园公司为了谋取更大的利润，擅自变更土地的使用方式，在原定建设福利机构的集体土地上建设公寓出售，也就是建设所谓的“小产权”房用于出售获利。法院认定，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”即建设用地必须依法申请国有土地，即使是集体所有的土地也必须经依法批准，现田园公司的用地建设未经土地、规划部门的批准或同意，因而田园公司所转让的房屋系违法建设，进而林某与田园公司所签订《房屋使用权转让协议书》违反法律规定，依法确认无效。法院依法驳回林某的诉讼请求。

　　法官寄语： “小产权”房实际上没有真正的产权，这种房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购买“小产权”房所签订的合同因违反相关法律法规是无效合同，所以一旦出现纠纷，房屋购买人无法通过法律途径获得购入的房产，只能要求开发商退还购房款并支付相应的利息。法官提醒，目前购买小产权房买房并无法律保障，小产权房屋的开发建设也得不到银行贷款的支持，开发过程中大量的开发资金没有政府和银行进行监管。对购房者而言，购房资金安全、开发商资金是否按时到位、能否按时交付房屋均存在很大风险。