律师函（代理销售房产）

福建壶兰律师

                                                       律  师  函

*********房地产代理有限公司：
    ******律师事务所（以下简称本所）接受***房地产开发有限公司（下称**公司）的委托，指派本律师，就贵公司与**公司之间代理销售房产一事，郑重致函如下：
    ****年**月**日，贵公司与**公司签订了一份《房地产项目独家代理销售合同》，合同约定：**公司委托贵公司独家销售位于*********的房产；代理期限为自本合同签订日起至****年**月**日；合同对双方其他权利义务及违约责任均做了约定。
    贵公司在履行合同的过程中，违背了合同约定的责任及义务，经**公司调查核实，存在如下违约行为：
合同第七条第二款“乙方责任与义务”第七项约定：贵公司选派项目营销策划总监及其助理各*名，销售经理*名，置业顾问*名，专业人员*名，其中销售经理*名、置业顾问*名为驻场人员，负责楼盘销售工作，销售团队在进场**日后人员不得频繁更换，若销售团队在进场**后人员频繁更换，**公司有权提前解除合同。贵公司在履行合同过程中，公然违背此条款的约定，不仅频繁更换销售人员，而且将驻场人员消减为*人，致使市场销售力量极为薄弱，销售市场无法打开，房屋的销售量目前仅达到**%左右，远远没有达到合同约定的销售任务及目标，给**公司造成了无法挽回的经济损失。
    合同第五条约定：本项目销售任务为：****年**月后，项目公开开盘销售后**个工作日后，完成****万元的房屋销售，在****年**月**日前，完成可售房屋**%的销售。如前所述，由于贵公司频繁更换销售人员，消减驻场人员，没有形成团结、高效的销售团队，致使房屋的销售量远远没有达到合同约定的销售任务及目标。
    合同第七条第二款“乙方责任与义务”第八项约定：非经**公司授权，不得擅自给客户任何形式的折扣和承诺。贵公司在履约期间违反了此条款的约定，未经**公司的授权，擅自给个别客户多项优惠，以极低的价格出售房屋，严重损害了**公司的合法利益，扰乱了正常的销售市场，给****以后的销售工作造成极为不利的影响。
    合同第九条“违约及违约责任”第二款约定：本合同约定期限内，除政策和市场因素外，由于贵公司销售人员不积极、不努力、执行不到位，而影响项目出现较长时间滞销情况导致未完成销售任务的，**公司有权要求贵公司赔偿台建公司因此而遭受的相应损失。从贵公司各种违约行为以及远远未完成销售目标的情况看，贵公司销售人员确实显然存在着不积极、不努力、执行不到位的情形，**公司据此有权利要求贵公司赔偿由此遭受的经济损失。
   另外，贵公司在履约过程中还存在着如下损害**公司合法利益的行为：仅收取*****元的定金，就将价值数十万元的房屋出售给他人，导致该房屋售房款迟迟不能收回，又无法出售给第三方；已经与客户签订了商品房买卖合同，又为了自身利益与客户补签认购书；在代理**公司***房产的同时，又代理相邻一家公司开发的楼盘，消弱了***房产的销售力量，违反了与**公司的约定，将***房产有关销售的商业秘密泄露给第三方。
    综上所述，贵公司在履行与**公司签订的《房地产项目独家代理销售合同》期间，严重违反了合同约定的责任和义务，频繁更换、消减销售人员，致使市场销售力量极为薄弱，销售市场无法打开，房屋的销售量目前仅达到**%左右，远远没有达到合同约定销售任务及目标。另外，贵公司还未经**公司授权，擅自给个别客户多项优惠，严重损害了台建公司的合法利益，扰乱了正常的销售市场，给***以后的销售工作造成极为不利的影响。贵公司的上述违约行为给**公司造成了无法挽回的经济损失，致使**公司的签约目的无法实现，按照双方所签合同的约定及《合同法》第94条的规定，**公司有权解除与贵公司签订的合同，并要求贵公司赔偿一切经济损失。
    根据**公司的授权，本律师向贵公司发送此函并正式通知贵公司：由于贵公司的上述违约行为严重违反了双方所签合同的约定以及《合同法》的规定，**公司与贵公司签订的《房地产项目独家代理销售合同》予以解除，请贵公司接到此函之日起三日内将销售人员撤出销售场所，向**公司移交所有销售资料，**公司将委派销售团队进驻销售部并全权负责销售工作，由于贵公司的违约行为而给**公司造成的经济损失用尚未结算支付给贵公司的代理费进行抵顶，不足部分**公司将采取进一步的法律措施予以追偿。
    本律师希望贵公司本着以和为贵的精神来解决此事。为避免讼累，减少成本，继续保持良好的合作关系，本律师及**公司均希望贵公司在收到本律师函后，能切实履行自己的义务，不要再设置重重障碍，以便让***的销售工作能够顺利进行；如贵公司继续我行我素、执意不改，继续采取违约及违反《合同法》的行为，继续损害台建公司的合法利益，本律师将依授权采取进一步法律行动，届时，贵公司将要承担因此而付出的法律负面代价及商业信誉损失。
    望慎重考虑此事，尽快履行义务，以免诉累！特此函告！

                                                     委托方：*******房地产开发有限公司
                                                              年   月   日

                                                          发函方：*****律师事务所           
                                                           承办律师：******
                                                                                                     年   月   日

涵江麦歌