楼市中，地方ZF和公司的“4P”

东海快帆 · 发表于 2013-12-8 09:30:05

当地方 ZF 手握土地，并成为楼市的其中一个“交易环节”，很多事情，就变的复杂化了。。有了这个“商业”行为，在某些方面，和公司机构就有了一点“相似之处”。。

1、“主营业务”：一家公司要立足，要发展，肯定要有主营业务、或产品做支撑。。而在楼市中，土地就是地方ZF 的主营“产品”。。这些卖地收入支撑起一些城市的建设和运转。。

2、存在“利润”：现在“价高者得”的拍地方式，结果之一就是“利润最大化”，这是纯粹的市场行为。。和公司有点相似，公司透过一系列的市场行为和商业运营，追求“利润最大化”或“绩效最大化”，来促进公司的发展。。当然，一些有特殊策略方向、经营定位的公司除外。。

3、“地方”责任：一家集团公司，总部对于各地公司的总经理是有业绩考核的，里面包含经营目标和财务目标。。高一级的 ZF 对下属的地方长官也是有政绩考核的，包含GDP 和发展方面等几个关键性指标。。

以地方公司而言，主要遵照的、是总部的战略规划。。在地方如何干，一是总部有充分授权，二是地方总经理会根据当地实际情况做具体决策。比如莆田万科的总经理、根据本土的楼市实际制定经营定位。。由于地方总经理背负着经营责任、和业绩压力，有时会从地方业绩着眼，绕开总部的一些指令。。而 ZF 的地方长官，一样要背负城市的发展责任，有时就会上有政策、下有嘿嘿嘿。。

传统的“营销 4P”，包含产品、价格、渠道、促销这4 个营销要素，这是公司运营最基本的东东。。而从上述看，在楼市中，地方ZF 有产品：土地。。有价格：价高者得。。有渠道：拍卖会。。有“促销”：个别限价地块、经济适用房用地

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