买房要当心的九大忽悠

福建壶兰律师

      这些表述通常出现在楼盘广告和楼书中，而且使用频率相当的高，它们是一幅幅开发商或者销售商为购房者编织的美梦，目的在于激发起购房者的冲动，在做梦中为开发商埋单。可是，事实上，美梦终究是梦，与现实相差很远。当你交了半生积蓄签了购房合同后，即使从梦中醒来你又能怎样？

　　请看清这些辞藻背后的忽悠。有些忽悠最好事先避免，好过事后补救。

　　偏远地段——远离闹市喧嚣，尽享静谧人生；郊区乡镇——回归自然，享受田园风光；紧邻闹市——坐拥城市繁华；挨着臭水沟——绝版水岸名邸，上风上水；挖个水池子——东方威尼斯，演绎浪漫风情；地势高——视野开阔，俯瞰全城；地势低洼——私属领地，冬暖夏凉；楼顶是圆的——巴洛克风格；楼顶是尖的——哥特式风格；户型很烂——个性化户型设计，紧跟时尚潮流；楼间距小——邻里亲近，和谐温馨；边上是荒草地——超大绿化，满眼绿意；边上有家银行——紧邻中央商务区。

　　忽悠1：房屋质量有问题

　　常见的房屋质量问题有：墙体裂缝及楼板裂缝，屋面渗漏，包括厨房和卫生间向外的水平渗漏、以及向楼下的垂直渗漏；墙体空，墙皮脱落；隔音、隔热效果差；门窗密闭性差、变形；水、电、暖、气的设计位置不合理；公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。

　　买房前要仔细查看规划图、建筑设计图，公用设施设计不合理等问题就可以避免。交房时仔细验收也能避免一些房屋质量问题。如果这些问题大多数业主都遇到，建议把所有问题集中起来向开发商反应，寻求双方都满意的解决方案。

　　忽悠2：改规划

　　开发商在建设项目的过程中，擅自更改规划，如变更小区绿化，原有的沿街会所和物管用房用作商铺经营，承诺的幼儿园消失，外立面材料改变等等，造成实际交房和效果图、平面图和沙盘规划等出入较大。

　　如存在小区规划变更的问题，首先应掌握一些基本证据，了解小区的规划情况、竣工情况等等，看是否有合法的变更理由。基本证据扎实后可通过诉讼手段追究开发商和相关主管部门的责任。

　　忽悠3：延期交房

　　在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、洪水等等，只有不可抗力造成的延期交房才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力。

　　有的开发商眼看不能按时交房就先设计“开发商交房”，交付钥匙让业主先装修。但是开发商交房和最后的验收交房在法律上完全不同，只有最后的验收交房才能算真正的交房。否则，开发商必须按照合同支付延迟交房违约金。

　　忽悠4：承诺缩水

　　业主在买房时，开发商尤其是置业顾问会承诺很多优惠，如送车位、免交一定期限物业费等，但后期又不能如期履行。待购房人与开发商交涉时，开发商会以“此承诺并无书面说明”等各种理由搪塞过去。即使购房者准备诉诸法律也因“口说无凭”而丧失主动权。还有如购房人买房时售楼员承诺后期不会再降价，但购房人买房后却遇项目大幅度降价，也会引发先期业主与开发商的纠纷。

　　法律并不完全否定口头承诺，但是口头承诺很难拿出证据，一旦出现纠纷，任何一方都很难主张权利。对于上下家的主张以及承诺，应尽可能以书面形式保留下来，并有主张者或承诺者签字。若用电话方式联系，可采用电话录音等方式保留证据。

　　忽悠5：装修房与样板间不一样

　　样板间是开发商吸引消费者的“门面”，自然经过精雕细琢。但与实际的房子相比，有的样板间悄悄变大了，有的装修产品被偷梁换柱，或者是装修及配套设施所使用的材料品牌和标准与样板间所看到的不一样，甚至差距很大。

　　消费者在购买全装修房时，应该把住宅的实用性放在第一位，在看样板间时尽量把那些看上去很美的小零碎环节去掉，多考虑生活的实际需求。签订合同时尤其要仔细推敲装修部分的条款，逐条约定违约责任，不要怕麻烦。

　　忽悠6：被涨价

　　通常开发商在开盘的时候会报一个适中的价格吸引市场的关注，探探市场的反应。如果关注的购房者比较多，尤其是意向购房者积累的增多，开发商可能就会抬升房价，以获得更多的利润。

　　哪怕是最喜欢的楼盘也不要“在一棵树上吊死”。多选择，多比较，多几个购房目标就不会被开发商牵着鼻子走。否则，你一门心思要买，开发商拖着不卖，就被动了。

　　忽悠7：产权缩水

　　正常的土地使用期限是70年，但是由于拆迁、工期等各种原因，业主所拥有的产权时间会有点缩短。也有可能是，地区规划变更导致开发商拿了地以后不能立即开发销售。还有一些开发商捂地捂盘也导致产权缩水。

　　《土地使用证》等五证需放置在售楼处显著位置，购房者可以很方便地查询土地使用年限。此外，购房合同的第一条就是对使用年限的说明。提醒购房者，看到“价廉物美”的项目，要在心里打个问号，极有可能是由于土地使用年限损失比较大的原因。

　　忽悠8：面积缩水

　　不良开发商会在最终面积核算中，和面积测绘单位人员串通，增加你的公摊面积，让套内建筑面积缩水，最终总面积增加且增加的幅度往往不突破3%，这样在交房时开发商就能向购房者收取多出来面积的房款。

　　按有关司法解释，房屋建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归你。此外，买房人收房时，要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对面积有异议，可委托相关测绘单位对面积重测。

　　忽悠9：虚假紧张

　　开发商在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。具体做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。

　　目前在房地产交易过程中，开发商（售楼人员）处在强势地位，与购房者之间信息不对称，为此，消费者要摆正心态，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚决不买，不要图一时之快，或者被售楼人员花好稻好而随便妥协，结果给自己带来无穷的烦恼和巨大的经济损失。

情兽

都是些老伎俩了

何晕搏积德

宁愿相信世上有鬼，也不要相信开发商的那张嘴

亦欢

明枪易躲，忽悠难防啊