房价必跌的32种算法

老马

用铜的价格买金子才能稳赚。用铜的价格买了砖头是搏傻。有侥幸的赌博心理的人是赌徒。投资应该先算一下细帐。20种算法的计算结果，都是房价必跌：

1. 算成交量，房价必跌. 价可骗人，量不骗人。有价无市之时，就是即将退潮之时。本来每天挂牌卖出量8000套 / 每天成交400套 = 20倍的待卖率。高位遇到调控，空方持币观望，挂牌卖出量增到40000套 / 每天成交减为20套 = 2000倍的待卖率。久盘必跌，随后就抢跑道出逃，兵败如山倒。既然认为房价还要涨，那么多军就赶紧带头买啊。一个城市原来一天卖出200套，现在一天才卖出10套，分明是刚需在买。怎么多军都不买啊？你多军不买就算了，干吗忽悠空军去买呢？大城市的新楼盘有60%不是为没有房子住的人生产的，房子已经异化成投机套利的工具了。既然房子被当做投机品来玩,那我们就要按照投机的规则来玩，投机的最重要的规则是低吸高抛，追涨杀跌。

2. 算买房投资收益率，房价必跌.目前债券型基金、打新股和银行理财产品年收益在10％以上.100万的房子年租金3万，扣除折旧和其他费用后租金收益2万元，只有2%的回报。如果回报要想达到10%,则租金要升高到1.2万，即每月10000元。租房客是非富人，在样样都涨只有工资不涨时连维持每年3万的租金都气喘嘘嘘了，房租根本就涨不动。今后3年，房价要么在山顶尖，要么在下跌。房价下跌时，房租不跌反涨是不可能的。房租不涨拉了房价的后腿。结果只能是房价下跌一半到50万元,这样一来目前2万的租金收益也只能维持4%的回报。

3. 算市盈率，房价必跌，目前存银行五年期利息一年5.87万元 = 17年可收回投资（市价盈利率17倍）。一般的实业投资5年可收回投资。2008年买房，可能5年内无法赚到上涨的差价，只能赚租金。100万的房子年租金只有3万，扣除折旧和其他费用后收益2万元。100万的房子 / 2万元 = 50年可回本（市盈率50）。很明显，买房比存在银行里是吃亏的，房价如何涨？。

4. 算房价收入比，房价必跌，2007年495万应届毕业生中，100万无法就业。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工？一对夫妻大学毕业22岁后工作，到50岁平均可工作28年。新房平均价12000元* 90平米 / Y市平均家庭收入（含灰色）8万= 2007年底Y市的房价收入比为13.5。假如房价再涨1倍，房价收入比为27。22岁 + 54年 = 全市平均全家为了房子需工作到76岁。所以房价不可能再涨1倍了。米国人均生产总值是4万米元，我们国家不到3千米元，而我们大城市的房价跟米国大城市的单价差不多了。目前一二线城市的房价收入比大多在13以上。3年前，米国一顾问公司根据房价收入比，就国际房价购买力做了个调查，看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果伦敦(6.9)、纽约(7.9)、首尔(7.7)，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。

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5. 算是不是“最后一棒”，房价必跌.2008年初，你张三以每平米1.4万买房 * 1.4 = 2009年初你张三拟以2万卖给李四。扣费用后你实赚25％。2万 * 1.4 = 2010年初李四拟以2.8万卖给王二。到2010年初，房价在连跌三五年之中。李四在买前想：王二不肯接手的话，我李四拿的就是“最后一棒”。你张三在买前也应该想：李四不肯接手的话，拿的就是“最后一棒”。

6. 算通货膨胀率，房价必跌.通货膨胀率高的后果是既然我做实业不如炒房，就卖厂撤资去炒房。后果是成本大增，有的企业可能会倒闭或半倒闭，不少人会失业回老家，求租的人少了。后果是工资不涨样样涨，租房人的支付能力下降了，你提租价我就合租，租房市场就更加求小于供。这几年房价涨得很多，租价却涨得很少是明摆着的事实。如果通货膨胀率高于10％，如果房价由100万再涨到200万，银行利息就会升到8％以上了，房租收益还是2万，房租收益率就下降为百分1。房租收益率只是钱存银行的8分之1。买房吃亏，房价就跌。房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万!

7. 算汇率，房价必跌.如果十几年前日元先升值后贬值的一幕重现，我们可以这么做：2009年人民币的升值达到1比5时以40万元人民币买入8万米元，到2012年人民币对米元贬值到1比8时，换成人民币64万元。到时二线城市2008年盖的二手房8000每平，等于用40万元人民币买入80平的二手房。如果现在要买这套新房，12000每平*80平 = 需花费96万元。96万 – 五年10万的房租 – 40万 = 节约46万。这个思路说明，在人民币的升值时买房是很吃亏的。

8. 算其他投资方法的收益，房价必跌.条条道路通财庙，选择比努力更重要，为何一条死路走到老？可以先租房，创业成功后再买房。晚几年买房便宜很多。张三做各种投资25年。每年平均20％的收益，100万 * 1.2 * 1.2 * 1.2……（1.2的25次方） = 到60岁是9540万的大富豪。房价涨幅26％的话，炒家只赚11％。1.26 * 1.26 * 1.26 = 2。即每3年涨1倍。3年后100万元的二手房涨到200万元。6年后涨到400万元。9年后涨到800万元。12年后涨到1600万元。15年后3200万元。18年后6400万元。21年后就要拆迁的烂房值得1.28亿元吗

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9. 算土地房屋量，房价必跌.因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的，所以，500万人的市再来500万人，土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨，土地上的房子不但是“可再生”的（拆了建，建了拆），而且可以“多子多富”（6层以下的旧房占多数，拆掉盖24层的，一下子就是4倍的土地）。圈地成风，到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。下半夜让你开车转遍全城，能见到500人露宿街头吗？说明99.99的人都住在房子里。说明房子不缺。日本和香港的人均土地少10倍以上，不是照样有房价和地价大跌的时候。

10. 算理论跌幅，房价必跌.艾略特波浪理论蛮灵验的。２００１至２００５年的股熊市，2245点见大顶，，ZF救市5年，跌到998点才救成。有人估计跌剩0.5，有人估计跌剩0.382，所以实际折中跌剩0.44。拐点出现后，地产业调整会有几步：第1步是在急速上升后的高位遇到调控，量大缩房小跌。第2步是警觉的发展商停止买地，地价下跌。第3步是警觉的发展商带头降价销售，房价中幅下跌。第4步是其他发展商和多头跟进降价卖出，房价大幅下跌。第5步是双方僵持，盘整一段时间。第6步是房价阴跌。第7步是横盘筑底。大炒家不会在2008年才出货,要打提前量.2008年才出货的叫后知后觉,2009年出货的叫杀跌出局，2010年还不出货的叫深度套牢或坐电梯回到地下室。

11. 算房地产股股价，房价必跌.万通集团董事局主席冯仑说，我个人预见在未来3-5年里，房地产6万家公司，未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。三年后当市场就剩下30%的问题时，多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。山雨欲来风满楼。房地产股是房市的晴雨表。由于米国房价下跌引发全球次贷危机和中国部分城市房价下跌，股票投资者担心开发商破产，多数房地产上市企业的股价已经较2007年的高点下跌40%。

12. 算物业税的多少，房价必跌。房子卖不动后，开发商没钱买地或有钱也不敢高价买地，到处都在流拍，ZF拍地收入就大大减少了。少了这非同小可的一大块收入，地方财正今后吃什么？公仆的吃喝拉撒怎么来？所以只好与国际接轨，实现“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变，即“以地生财”为“以房生财”所取代。保有环节的物业税在未发生买卖时无法转嫁给下家，养不起，炒不起，不合算，许多人不得不卖出大部分。10万套房同时抢过独木桥要卖出，就象只有2个门的电影院的2000人在火灾时大多数人出不来一样,房价不跌才怪呢。

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13. 算关门打狗后还有多少游资，房价必跌.。严重的通货膨涨会导致经济乱局。治理通货膨涨和人民币泛滥的最好办法是股市和房市关门打狗。股市和房市大跌就形成关门打狗。100只“狗”（游资，包栝境外的）有70只被套住。就象三峡大坝合龙后把7分的长江水留在上游，只有3分水在下游，还用担心洪水到“别处”泛滥吗？几十万亿的“狗”被关在房市股市里无法动荡，还能在外遛遢的“狗”不多了，还用担心通货膨涨和人民币泛滥吗？

14. 算工薪族多久能买起房，房价必跌。现在，有不少下岗和失业人员，在职的也是个体、私企占大多数。怎么给所有人加工资？房价3年上涨100万，3年里有几家工资可增加100万？面临失业风险就不敢透支今后几十年的收入来买房。一工薪族2003年买房差20万，2005买房差40万，2007年买房差60万。劳动年数越长越买不起房，再涨10年，就还要白干10年。恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了，社会怎么和谐、发展和稳定？所以，炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事。这个大趋势，只要看各国就知道了。2008年3月两会报告说：“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”。这告诉人们，炒楼是犯法的，正府要打击。炒粮食犯大法，炒房犯小法，都是危及民生，危及正权啊。

15. 算中等家庭收入，房价必跌.因为高等收入家庭不会没房，低等收入家庭已买不起房.所以房价的涨跌只要看当前中等收入家庭是否买得起就知道了。如果当前当地的价格中等收入家庭买不起，那么房价必跌。王石算过并在中央台说过：中等收入家庭已买不起了。

16. 算资金供给和贷款额，房价必跌。中央实行紧缩正策，所以银行对房地产减少了资金供给，停止转按揭、加按揭和严控放贷规模，对第2套房的按揭成数已不得不降为市场价的4成（评估额收紧为市场价的7成，在此基础上按揭6成），对工资收入严格审核，实际首付6成，使资金供给从源头上得以压抑。购房者买100万的房子，现在首付需要多准备20万，许多人不得不放弃购房。许多中小房企的资金链因此绷得很紧，为了补充流动资金不得不压价卖房。就象大水库遇到收紧供水和开闸放水，船将回落

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17. 算积压空置量，房价必跌.盖房最好赚，于是18路军都来搞房地产，越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海，各显神通。到2006年10月底，中国空置房面积多达1.25亿平方米，占压资金达到2500亿元，居中国各行业不良资产之首。到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。某市，99.99％的人没睡在露天，2007年底已可售房和即将可售房6万套，2008年规划建设商品房8万套，建设保障性住房4万套，加上历年的出祖房空置房20万套，共38万套。共多出几万套房？消费者不是睡在街上，等几个月可能节省几万几十万呢。开发商贷款10000万，等一年光利息就亏1000万 / 12 = 每月亏83万。先降价为强，后降价遭殃。开发商等不起，不卖过不了日子啊。促销价就一个比一个低。可是，“买涨不买跌”是市场本性，越降价越没人买，形成恶性循环，一路走低。上帝公平哪，老爷和孙子轮流当。

18. 算涨价的加速度，房价必跌.开发商和中介根据大众“买涨杀跌”的心理，每月每批都调高房价，形成“永涨不跌”的假象，使得许多人砸锅卖铁，透支未来，急不可耐地追高买入。但是，终端消费群体的消费能力决定卖方的最终命运。“待购首套住房者”每年可支配的家庭节余仅5万元，房价以每年30万元、50万元、80万元……的加速度上涨。导致“待购首套住房者”以每年30万人、50万人、80万人……的加速度被抛弃。房价涨到100万后，大多数“待购首套住房者”的刚性需求已无法转化为有效需求。而开发商的供给力的喷发却要滞后到2009年。供大于求的“＜趋势”就形成了。几十万套二手的出租房和空置房就象饭店大提价，大家都不肯来吃或吃不起时，饭菜就全部留在自己手里，就把自己套住了。就象菜市有40担白菜供应量，只有2担的需求，供过于求，跌价是迟早的事。

19. 算价值，房价必跌. 30年来，哪种商品只涨不跌？在1990年买一部摩托车，当时用了3年的工资，现在2个月可以买一辆。1994年月平均工资300多元，装电话初装费追涨到5000元，是现在的100倍。回头看，那钱花得真是冤。牛市里价值分析很有用，比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快，讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖，那就死定了。在牛市里一个股票从5元涨到20元买入，最高见到30元，熊市里回到5元，5年后新一轮牛市里最高见到15元。什么是价值？2007年夏的股市，中国船舶炒高到300元一股，3个月后比它更好的中国石油开盘48元一路走低到24元，还有一大堆人在杀跌。房市大牛市里2万元感觉还要涨，大熊市里1万元咋看咋心虚，一窝蜂跟风买进变为全体跟风杀跌

20. 算概率，房价必跌.炒股炒房炒的是“概率”。盈的概率高就炒，跌的概率高就跑。说2006年会跌的概率为10％，说2007年的30％，到2008年还在炒房的话，是在跌的概率为70％的情况下去豪赌升的概率为30％的赌场傻蛋。

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21. 算房贷风险度，房价必跌.房贷放大亏损，是“杠杆毒药”。炒家购买300万的房子，自己只有100万，按揭200万。房价跌了一半,价值下降为150万，死定了。连续下跌后就会无力还按揭，3个月未交按揭款，银行就来收房。拍得150万，自己的100万不见了，成为“负翁”欠银行50万，没有东山再起的机会。因为后果严重，到时会争先恐后地卖，“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。

22. 算交易期，房价必跌.房市流动性差最致命，一套房你可能1年还卖不出去。交易期需要1个多月，买者给你2万元定金，第29天他发现房价已下跌了3万，因为大跌后还要阴跌三五年，他宁亏2万也不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。100万元的股票要卖出时，用电话委托只需1分钟，款就到帐了。房市没有快速的出局机会和10％的跌停板，一旦关门打狗，就象“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃。

23. 算下跌时的价格，房价必跌.。KFS和炒家由几千万人组成，不可能“铁板一块”，必然有一部分顶不住资金压力而不得不降价。潘多拉的盒子一旦打开，谁也挡不住。象卖彩电一样的价格战就开始了。即使有95％的人信念坚定，100年也不卖，但只要有5％的动摇分子要“落袋为安”或割肉，就足以把房价杀低40％。空头们发现：早买一个月就多亏3万，买一个套一个，越跌越没人买。炒家发现：晚卖一个月就少赚3万，越跌越有人要卖。于是恐慌声一片，秋风扫落叶，兵败如山倒，跌跌不休，直至三五年后物极必反。楼市即将上演“胜利大逃亡”。风吹草动就动摇，有人先过独木桥，发扬风格你让路，大跌开始能逍遥？

小琪

真这样吗?那么我想问一下楼主,房价必跌?为什么莆田第一高楼要趁现在开盘呢?以开发商的聪明机智以及奸诈会做亏本的生意吗?

一飞

原帖由 <i>小琪</i> 于 2008-3-29 10:16 发表 <a href="http://bbs.ptfdc.com/redirect.php?goto=findpost&pid=9489&ptid=2600" target="_blank"><img src="http://bbs.ptfdc.com/images/common/back.gif" border="0" onclick="zoom(this)" onload="attachimg(this, 'load')" alt="" /></a><br />
真这样吗?那么我想问一下楼主,房价必跌?为什么莆田第一高楼要趁现在开盘呢?以开发商的聪明机智以及奸诈会做亏本的生意吗?

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一飞

现在不开以后开更没人要了。
明年试试看。
必跌。