「逢事闲聊」之正荣财富中心定价策略02

绝处逢生 · 发表于 2013-4-3 17:05:08

本帖最后由绝处逢生于 2013-4-29 16:28 编辑

放假了，闲来无事，谈一谈个人对莆田目前最大综合体项目“财富中心”定价策略！首先谈一谈常见定价方式！

A:四两拨千斤：万达，碧桂园，正荣御品世家···················这个也是万达惯用的销售策略，现金为王！前期对商业方面很有把握的信心。
以莆田万达为例：销售金额25-30亿两年交房
以最底25亿金融杠杆收益
一分利=6亿  /两年
二分利=12亿/两年
收回成本，赚了一个20W商业面积坐等收租兼赚了10亿左右现金
备注：住宅写字楼均价7600 商铺均价 3.3W

B:细水长流：万科，联创，尚都，天城，三迪公馆，旧体育场···················
经常我们看到高开高走，就是习惯性坐等升值的传统运营方式。
变成我们日常生活方式挤牙膏，栋栋精彩，一栋一期。
万科城，早期开盘，多栋方式同时销售，变成目前挤牙膏方式进行，说明坐等升值，去年还销售面积冠军还是亚军，不过今年还是高价挤牙膏，是很难达成集团内部面积冠军，可能会得利润率前三名。
坐等升值前提是资金没有问题的企业，不过目前很多是抵押给银行换工程款。这种情况，前两三年开盘的楼盘最明显，不用举例大家明白。

C：回谈财富定价策略，正荣今年在福建有4个财富中心开建，资金需求量大。
莆田财富中心面积在70W左右    供销售住宅37W与写字楼店铺  大概在45W左右
以最近莆田正荣两年开盘情况来看，兰湾定价受万达影响，后期补偿10W左右给前期业主。
有了这个前例，正荣定价更加小心合理，在世家楼盘就可以看出，定价8500起。开始走现金为王的策略。
众观财富中心综合体，面积大，工期长，3-5年时间！
正荣的位置在联创，万科中间，不会走细水长流定价，前期会加快销售，手握现金为主利用金融杠杆方式收益。
以加快销售为先，后期商业培养为主。
结合世家8500起，兰湾7000起
住宅与写字楼公寓  开价7500左右起是合理的价位（因为旁边精装修的万科）店铺在2.5W左右起  速战速决
手握45亿左右现金，金融杠杆收益！
一分利=16亿  /三年
二分利=32亿/三年兼得赚了五星级酒店加商业店铺收租

备注：正荣财富中心核弹定价策略，也是众多同行不想看到！
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