房价崩盘会是什么样的——广州97年崩盘

yongnan5566

　　大家以史为鉴，或许可以看的清楚些。
　　房价上涨，很多人享受到了经济发展的红利，而这一切都是有限度的。房地产泡沫破灭会是什么样子？可能以史为鉴会好一些。
　　
　　远的不说，让我们把镜头拉近到97年的广州，体会一下这个城市经历过的时代冲击。
　　
　　“我们无力改变什么，只有转过身来，看看它来时的路。十年，从1997年福利分房末班车的相对平均时代，到彻底市场化，房价陡然见涨的今天，有两个拐点如此清晰:1997，高潮中急剧下挫；2004，逆市中再度飞起。
　　
　　重温这两个时刻，也许你能从中获得什么启发，也许不只是一声叹息……”
　　

[ 本帖最后由 yongnan5566 于 2008-2-18 11:49 编辑 ]

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　　当人们为飞速发展的GDP倍感欣慰的时候，不难发现同时默默扩大的，还有人们的贫富差距。一部分的实际购买力减弱，日益变成每个月账单上的一声叹息。
　　
　　广州，中国房产业商业化起步最早的地方；天河北，广州房产最奢华的地方。在中信广场——天河北最高档的写字楼上班的骄傲的白领之中，不少人原本可能是想去隔路相望的中诚广场的。即使是现在，中诚广场庞大的体积、超前的设计、应有的地位，在广州，仍然是首屈一指。
　　
　　但它是广州最大的烂尾楼，还有人说它是全国最大的烂尾楼。
　　
　　是故，有关中诚广场的风风雨雨，一直是广州房产界的热点。然而对于它的债务等是非因由，鲜有人能够明了。中诚广场可以说是广州房产十几年来的一个缩影，一个范本。
　　
　　十几年来，广州房产的风雨，挟裹着在社会大潮和个人命运中沉浮挣扎的每一个人，有钱的和没钱的，兴盛的和落败的，得意的和悲叹的。

[ 本帖最后由 yongnan5566 于 2008-2-18 11:50 编辑 ]

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　　［1982-1996·前传］
　　从福利分房到商品房
　　“那时哪有钱买房？肯定是等单位分啊。”78岁的陈伯，回想起上世纪末分房的事情，至今记忆犹新。我们回顾房价的起起落落，不得不回到房子尚未商品化之时。
　　“我自从1949年来广州读书及工作后，先后在人民路、中山六、十三行等的单位房住过。大概在上世纪80年代来到广州××局天河征收分局上班。那时的单位分房按职位、工龄等计算分数，一直到90年代末，我和老伴加起来一共有60多年的工龄，才搭上了福利分房的末班车，最后在珠江新城的一楼盘分到一套103平方米的房子。”陈伯表示。
　　堪称广州最早的商品房的东湖新村1982年1月正式开工兴建，1985年6月竣工。房子建好后一部分对香港出售，售价800-1000元/平方米。
　　房地产专家韩世同表示，真正进入广州大众视野的商品房应该是上世纪80年代中后期的天河中心区，如六运小区、天河东的楼盘，不过价格已经上涨到1200—1500元/平方米，这个价格对于当时绝大多数广州人，还是无法承受的，因为当时的工资水平与此差距很大。
　　韩世同以自己为例，1985年初到工资算是比较高的开发区管委会工作，只有200元/月，直到1990年离开时，也只有400元/月。在“万元户”受追捧的年代，一套100来平方米的商品房，总价也要10多万元，是年工资的20余倍，普通人哪敢问津。

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　　1993年被炒高到顶点
　　
　　广州房价真正高速开涨是在1990年后，首先是环市东淘金路一带的商品房价高涨，如淘金花园、华侨乐园、淘金大厦等，价格已经在6000-8000元/平方米。之后是天河北房价崛起，光华阁、东方明珠苑等，外销价已经达到8000—1.2万元/平方米，其客户群主要是香港、澳门人以及归侨等，也有很少一部分下海经商、经过10余年的积累先富起来的广州人首次有了购房的冲动。
　　
　　楼价在1992、1993年被炒高到顶点。有钱的，有关系的，或是有胆没钱的，都蜂拥进来。银行贷款的开放态度让很多人的胆量膨胀，只要有几百万、一两千万元的资本就敢运作上亿元的项目，连空手套白狼式的炒地都能赚大钱。那时，卖房子来钱特别快，买房的富人们都是开着车把一麻袋的钞票送到售楼部的。因为没有点钞机，每天卖房的钱要清点一个通宵。
　　
　　正是在这种狂潮中，1992年，移居泰国的“湖南首富”，香港中诚集团老板钟华与人合资兴建中诚广场。这是政府构想中与中信广场相呼应的广州标志性建筑，以一“诚”一“信”为尊。
　　
　　开工仅一年，中诚广场就开始卖楼花，价格一度高达每平方米3万多港元，吸引了不少港澳买家。
　　
　　高利润吸引了很多热钱进入房地产行业，大笔资金盲目投资。因此，在1993-1996年的短短4年里，住宅每年的供应量由1784404平方米升到4006979平方米。
　　
　　由于当时还实行福利分房，大部分有单位的市民都没有自己掏钱买房的概念，再加上宏观调控，因此造成供应过剩，每年的成交量都小于供应量。老八区房价也随之进入跌市，均价由每平方米6682元降到5132元，不仅留下了数百万平方米的空置房，一些楼盘也由于市场行情总体供大于求，启动不久就面临烂尾。
　　
　　据广州市政府的统计数据，那时留下的烂尾楼有57个，烂尾地块有125块。1996年以来，广州市政府开始重点整治烂尾楼、烂尾地。目前，57座烂尾楼有近一半被盘活，125块烂尾地中达到转让拍卖要求的只有3幅地，另有几十幅地进入了司法程序。

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　　97年的广州天河北，正如我们现在反复说起的陆家嘴、北京长安街。天河北是当时中国最有经济活力的地区，由于珠三角从改革开放开始就获得的先机，加上香港回归的预期，所有人都认为广州这个有2000年历史的经济重镇崛起之路永远没有尽头。
　　
　　
　　图片为当时留下的烂尾楼。

[ 本帖最后由 yongnan5566 于 2008-2-18 11:51 编辑 ]

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　　［1997·转折］
　　
　　　　触底反弹后又大跌
　　
　　　　1997年，楼市因为环境和政策风云迭变，成为十几年来的一个转折点。
　　
　　　　这一年，福利分房即将取消的消息放出，很多来不及自己建设福利房的单位全都在市场上团购商品房分给职工，有的单位一买就是上百套，甚至数百套。因为需求突然陡增，楼市有了转机。这年，广州老八区住宅的供应量和成交量分别达到4358480、3476894平方米，仅成交量就比1996年增加了近1.5万平方米。这年，房价也是触底反弹，达到5615元/平方米，比1996年涨了483元/平方米。
　　
　　　　但好景不常，来临的金融风暴和中国住房制度的改革牵引着市场发生了翻天复地的变化。
　　
　　　　1997年前，广州有部分外销房专门针对香港人、澳门人和海外华人，也是因为他们强劲的购买力，再加上住宅供应集中在老城区，因此房价在1992-1994年顶到每平方米7000元左右的高度。但1997的亚洲金融危机波及香港经济，很多香港买家急于从广州楼市抽身而退，因此低价抛售物业以回笼资金，像他们当年以每平方米1万多元的价格在淘金路、滨江东、天河北购买的豪宅物业不得不以五六折的跳楼价抛售。
　　
　　　　中诚广场这个耗资20亿元，发展商只投入了2000万元，银行贷款总额只有1亿元的项目由于后续贷款跟不上，从此一直建建停停，最终难以为继而烂尾。
　　
　　　　一些从业10年以上的房地产人士回忆起当时的情景就心痛:“太惨了！”一套100多万元的房子几天之间就缩水四五成，几十万块钱就这样不见了。
　　
　　　　1998年，承受了经济危机冲击的楼价只有4972元/平方米，比1997年降了643元/平方米。
　　
　　　　购买力锐减，房价暴跌，有企业破产，有老板携款消失，房产被抵押查封，楼盘烂尾，投资者被套牢，债务纠纷纠缠不清……种种世相百态尽显凄凉。
　　
　　　　因为这次经济危机对楼市的打击非常沉重，造成市场信心不足，从此，楼市一直难以抬头，跌势持续。尽管2000年福利分房的末班车已经驶过，人们的住房消费观念也在改变，购买力渐渐走强，但很多年来，广州一直持续买方市场的态势，发展商总是需要不断创造各种概念，更新营销花样，动用价格战，甚至不惜讨好买家提供多种让利方式，让买家享受“上帝”一般的宠爱，但买卖关系和供求格局一直没有太大改变。
　　
　　　　从1997年到2003年，广州房价一直往下坠落，“触底反弹”成为发展商盼望出现的“奇迹”。