开发商为什么要高价开盘？

踏浪行

整理一篇文章，或许有助于大家理解开发商为什么要高价开盘——
在房地产整体信贷政策紧张的背景下，地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，甚至不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。由于资金紧张需要高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。
开发商的资金需求在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫。办理假按揭套取银行贷款，这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法，但风险极大，而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后，找愿意假按揭的人也越来越不易。
既然开发商需要资金，为什么不直接先期降价卖给公众？
其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售，但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金，而其他房子是要高价出售的。因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定。
其二，实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出(部分)房，开发商也不能迅速收到卖方所得资金。
地产业界的读者会很清楚，非地产业界的读者也很容易想清楚，只要你的开盘价比较低，很多人就会“打招呼”找到开发商“留房”。 房地产的开发过程中要盖上百个章，每一个拿章的人都会有类似的要求，要求留一两套房子。
打了招呼就不能再出售了，但是他们不会立刻给开发商房款，而是要等到房价涨了很多后卖出，再支付房款。
这样的结果不算是索贿受贿，因为成交价就是开盘价，是“市场价”成交，赚的钱是打招呼人可以解释的“投资房产”的收入。这种投资是旱涝保收的，房价没有涨或者跌了，他再说一声“不要了”，风险就被转嫁给了开发商。更有甚者，在房价上涨以后，还会有大量的人找各种关系，要求开发商以开盘价把房子卖给他。
打招呼要求留房的人实际上也有一个底线，就是不会主动要求开发商按照低于开盘价的价格(起码不是低很多的价格)卖给他房子，因为那样会有索贿受贿的嫌疑，不是“正常投资房产”。
正因此，开发商是绝对不敢以低价开盘，而引发这些打招呼要房、留房人的想法的。
正因此，开发商会希望和炒房客合作——定一个较高的开盘价，但立即以一定的折扣卖给炒房客(有时是亲戚、朋友、内部人员)，而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。
如此操作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房客带来更大的利益。

踏浪行

实际上，炒房客也是在套取银行资金，但开发商对此没有任何法律责任，都是由炒房客承担。而且，炒房客也是独自面对银行的审查，走的是正规渠道，也没有给银行行贿，在形式上符合法律政策，银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。
炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，顺利退出才意味着真正的成功。
从我国的政策，尤其是税收政策来看，炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。那么炒房团如何退出？
这就要依靠开发商进行协助——退房。
一般来讲，炒房客由于和开发商有关系，退房有保证，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房客可以直接锁定利润。
这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此，实际上，炒房客持有房屋的时间一般也就这么长，往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%左右。
房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房客拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道自己所购买的是炒房客的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房客就退这一套，在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房客的功劳了。

男方周末

莆田直接改名。。不用退房了！

莆田农民

房地产是有钱人的游戏！

莆田淫

改名就直接暴露是炒房的房源，莆田这么做是明目张胆，反正全民都接受了。

装家

分析的很到位，浪兄原创？

想当房奴

降了，也没钱买


无所谓了

领到

这届政府上台以来从来没对房价说过不，房价什么涨他们装聋作哑，今年不一样了，温保八一天几次说到房价，最严厉的一句话就是“政府有能力控制房价”来警告开发商和炒房客，如果他们还不死心，还在喊房价要涨到什么天上去的话，那就是死不足惜，再过几个月物业税一出来，你们等着看，这些炒房者就在带着老婆女儿去单面街挣钱还贷了，只要是真正的老百姓（购房者）大家团结一点点，不要去买炒房客的房子，我相信房价马上就会跌到底，中国的老百姓们争气一点吧

不差钱

等物业税出来再看看咯！

发情的葡萄

有人接盘，为什么不高价？商人都追求最高利益。。