目前未出现房价泡沫

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任志强再发经典言论

大前研一已是中国人熟悉的日本经济学家之一了，《M型社会》剖析了日本庞大的中产阶级分化。当社会收入形成的圆形（或枣核形）向M型转化时，社会的消费也开始随收入的变化而变化，以中产阶级为主的消费同时开始向两端转移，以适应社会收入改变的消费倾向。

中国的收入分配是从平均化的同一基础上随着改革开放的三十年而变化的。最初农村的改革让农民中首先出现了万元户。邓小平让一部分人先富起来的政策，给了社会非平均化发展的政策保护，于是打破平均主义和大锅饭的做法开始从农村向城市过渡。

刚开放的城市卖茶叶蛋的收入超过了“高级知识分子”的教授，个体户超越了国企和公务员，在整个社会的收入都普遍的提高与改善的同时，中国非常遗憾或说与发达国家不同的路径则是并没有建立起一个庞大的中产阶级，但却出现了严重的贫富差别和两极分化，大约形成了大前研一所说的M形社会。

于是中国的商品房市场也在收入变化的同时形成了M形的消费供给体系，就像中国的人均GDP在全球排128位，但中国的奢侈型消费却排在了世界的前几位，世界上的名车、名表、名包、名牌服装消费能力与人均GDP格格不入、极不相称。

中国的住房市场更典型的反映了这种M型的消费水平，也同样形成了M型的供给体系。社会普遍反映的住房高端产品多；天价地催生高档房；低价房外移等都是M型需求导致的供给变化。

中国住房制度改革的“24”号文件明确了三种供给关系：一是高收入或中高收入家庭用市场化的方式、商品化的方式解决住房问题；二是中等或中等偏下收入的家庭靠半市场化的经济适用住房解决住房问题；三是低收入家庭靠政府的廉租房解决住房保障问题。

政策非常明确的告诉社会，中国高收入的富人们才有资格进入市场，因此政府会从富人的商品房中收取巨额的土地出让金，用以建设廉租房帮助解决穷人的住房问题。中间层有能力的向上靠市场化解决住房，无能力的向下靠，政府免土地出让金帮助解决住房。随后政策又扩大到有了两限房、公租房等以帮助或保障这一层人群，以提高他们的改善能力。

中国同时与世界各国不同的在于有50年的福利分房制度，存量中有超过50%的房改房，不但解决了一半以上的家庭的住房问题（无论收入的高低），同时这些存量资产也在二手房交易的涨价中形成了收入之外的住房消费可支付能力，让这一部分家庭有了进入商品房市场的能力。

因此从收入分配或住房可支付能力的M型变化看，中国的房价也就有了其的特殊性，除了政府保障之外的廉租房又形成了经济适用房、两限房等低端供给，部分离市中心区较远的中端商品，市中心或核心区或风景区等高端市场，也分别形成了面向不同消费能力的消费产品。

市场与媒体在炮轰高房价的同时，经济学的评论人们也同时在炮轰中国房地产市场中的泡沫化，并以楼市资产价格的泡沫化来威胁中国经济通胀的预期。但实际的情况也许并未如此。

大多数经济评论人或分析家们会用市场销售房价的平均值和家庭收入的平均值作对比，以计算出所谓的房价收入比，并证明中国楼市中的泡沫，却忽略了世界各国都用中位数的基本概念。

中国统计局公布的收入平均数重在解决最低生活救济水平的定制；重在服务于非市场化的经营内容，服务于政府的政策和法律的标准。

真正对市场产生作用的则是中位数的概念，或者定制公共政策也不应用平均数，也应用中位数的方法。

这又回到了收入分配的情况了，世界发达国家或多数国家用收入中位数的概念，在于以私人经济为主的国家个人除工资性收入之外还有大量的财产性收入或财富存在。在于这些国家大多已形成了一个庞大的中产阶级层群，中位数比平均数更能反映普遍的社会发展现状。而平均数则要将比尔·盖茨和巴菲特的收入平均进去提高了平均收入值人让穷人在政策的制定中吃亏，就像中国的“被动式”收入提高“被增长”一样。即使用平均数在有庞大的中产阶级的国家，这个平均数的误差也会小于贫富两极分化的国家。

而中国恰恰是收入并未形成庞大的中产阶级、并未形成大多数的圆形，而是提前进入了一个M型的社会分层。当用平均数时，就会将M型的两端平均出一个让多数人迷惑的收入数来。

同样当房地产市场中的供应端也是这种M型时，用平均数形成的是与收入平均数同样的误导。高端的住房供给比例并不高，全国最高年份的比重不超过10%，远低于经济适用住房最高20%多的比重，也远远低于中国统计收入七分法中高收入家庭的比例。高端产品与非高收入人群无关，就像餐桌上的鱼翅与鲍鱼一样。CPI中不包含鱼翅的价格，为什么房价的计算中要包括这种类似于奢侈品的鱼翅式的高档房呢？

平均房价不但影响了对市场的评估，也与制定保障住房政策无关（存在土地价格差别）。

如果是一个以庞大的中产阶级为主的社会所形成的房价（不管是中位数还是平均数），大约能反映一个消费的普遍水平，因为这一消费群体所占的比重巨大。但如果一个M型的收入体系，用平均数则会对市场产生重大的误导，而中位数则并不包含这些奢侈消费的价格，则更能正确的反映资产价格的水平以及是否形成了泡沫。

多数的评论家们会用奢侈品的房价来指责泡沫化，用含有奢侈品价格的平均数来攻击房价过高。但如果从M型的消费结构看，就变成了中金公司报告中所说的高档房价太低，而低档房价太高的情况了。

正因为这种M型的消费结构，高档房都是高收入家庭、M的上端消费的。这个价格在物以稀为贵中不贵，他们不但消费得起并得不到满足，被认为是泡沫的房价如果是针对这些高收入家庭的各种收入对比则会被认为是“便宜”了。这远比内地富豪购买香港70万港币一平方米的豪宅“便宜”得太多了，又何来的泡沫呢？

如果中国的房价统计用了中位数的指标，那么也许对市场、对社会就会是另一种理解了。中位数将排除了高于中位数的高档房价格，但又涵盖高档房的价位序列因素，同时给了不同收入家庭的选择余地。既有眼前根据近期收入的消费标准，对照也有预期收入增长中的参考，还不会造成社会不同收入的家庭用同一条件衡量的误解。

目前中国一线或重点城市的消费普遍存在这种M型消费的典型特征，尤其是不同城市的富裕人群向一线或重点城市的转移性消费，使这种M型加剧，而二、三线城市或相对前移人口较少的城市，则消费相对均等化，也保持着普通商品房房价相对平衡、房价增长较慢，普通商品房市场占有率较大，高档房供给量占比较低的现象。

如果从收入差别确认了这种M型消费特征，则房价高低差别就不再是普遍的怪事情了，人们也就用不着为少量的天价房而惊呼了。这些高房价并不说明普遍的资产价格上涨的泡沫，同时也与普遍的大众型消费无关。用最不可能出现的最坏结果看，如果这些房价是泡沫，并且这个泡沫会破裂也最多是减少了富人们的财富，而与普遍的大众生活无关。正如某些所谓的“专家”所说的，只有一套房的自住户在房价上涨中无法分享资产价格上涨的收益，那么房价的下跌对他们也就无损失了。尤其是高档房的价格升与跌本就与他们无关。如果有钱人认为高档房的房价不会跌，又何需那些并不富有的人和政府及经济学家们操心呢？至少泡沫破裂不会让他们生活困难。

有人说房价（资产价格）的下跌会造成中国大量银行个贷的呆坏账，我也认为有误。今年1—9月份的销售额为27532亿元，而个贷仅为5345亿元，占全部销售额的19.4%，全部银行住房个贷仅为3.6—3.8万亿元（其中包括非住宅个贷），约占自房改后全部商品房销售额的15%，约为全部私有住房价值的8%以下。可见M型消费的个贷大头重在M型的低端一方，而非高端一方。而低端一方的房价本就不高，跌也跌不了多少（跌价幅度小于高端房）。中国又有20%以上的首付和交房之前逐月还款，更是多种支付能力支撑为主的还贷能力。因此房屋个贷是目前银行各种贷款中坏账最低的优质贷款。

从个贷所占的比重看，中国的住房主要以自有现金支付为主、个贷为辅，这也更从资金支付中证明了M型消费的特征。高和中高收入家庭购房的消费不是以银行个贷支撑为主的，反而是M型的下端是银行个贷为主支撑的一种消费行为，而所占的比重在整体消费中占小头。

美国的住房个贷消费高达13万亿美元，其他个贷2.6亿美元，约等于美国一年的GDP总量，而我国的个贷仅为一年GDP的十分之一。美国中产阶级为主的消费群体，大多使用个贷支撑住房消费，尤其是美国购房的贷款利息与个人所得税减免相关，则个贷成为消费的主要支撑。首付低或零首付，且住房之前基本不支付还贷，因此与我国消费情况完全不同。这个个贷大多不是银行信贷为主，而是以证券化为主，所以才会有次债的问题。特别是用个贷让无消费能力的穷人购房，造成还贷能力不足的陷阱，美国的中高收入家庭的高额消费才是银行直接信贷，反而没有出现欠债不还的严重问题。这恰恰是消费的结构决定的消费价格与个贷的特性，因此一旦资产价格（房价）发生上涨与下跌时，都会对几乎所有的家庭产生重大影响和家庭财产的变化，也直接影响到其他消费与生存。

绝不能用不同消费结构的不同基础在同一个平台上对比，更不能用M型的消费结构与圆形的消费结构对比。价格的特征与消费结构的不同相关。泡沫常常不是因为鱼翅的价格过高，而是将粉丝的价格变成了鱼翅的价格。而中国目前的问题恰恰是销售平均价混合了鱼翅与粉丝的价格，让人们以为粉丝的价格出现了泡沫，实际却是当鱼翅的价格上升时最多只是鱼翅这一部分有没有泡沫的问题，而不是粉丝也出现了泡沫，更不是平均价证明都出现了泡沫的情况。

市场一定是个利人利己的交换原则。利己不利人的交易除了欺骗难以实现，利人不利己的交易市场没人会干，不利人不利己的交易则只有双方都是傻瓜才会干。房价能在买卖双方的博弈中达成交易，则一定是市场的合理原则下形成的。而因宏观原因造成的扭曲或周期波动并不证明交易的不合理性，只能是非交易双方之外的因素造成的交易错误。也许人们会说正是宏观原因在制造泡沫，如流动性过剩形成的通胀预期和泡沫，但至少从我国住房消费的M型特征看，这种流动性尚与消费能力并无直接关系。高收入家庭的消费与流动性没有必然联系，也与个贷的影响无直接关系（也许与国进民退有关）。高档房的消费价格与消费能力并未形成明显的价格弹性对消费量的直接影响，也证明泡沫已形成和出现的结论没有基础。

统计局公布的1—9月份数据，商品房销售价格同比增长1%，说明没有出现房价暴涨的泡沫，也没有通胀已出现的CPI和PPI前兆。如果全国的商品房销售价格不是用平均数而是用中位数，那么会比平均数约下降四分之一以上，那么即使用收入中位数计算，房价收入比也会与现在大不相同。

自然大量非本地高收入者的涌入与高端房的价格上升会对本地的中低消费能力是一种冲击，但这种必然的结果并不能证明是一种泡沫，只要M型消费结构不改变，特别是扣除保障性住房的消费基数之后，M的大头就会向高端倾斜，更增加了中等收入家庭进入市场的困难。但将二手房和保障性等所有住房价格都计算在内的中位数价格一定会比平均价格低许多，更不能证明泡沫已出现和将破裂，甚至连泡沫也谈不上。

一个统计数据100个人也许会有100多种分析结果，以消费结构和收入结构为基础的分析至少比盲目的用平均值计算要合理得多、真实得多。

　　
那些以个人月收入计算二十年都无能力购买商品房的人，本就被中央文件中的供应层次排除于市场商品房之外，又有什么计算的依据和价值呢？更不能以此计算泡沫的出现了。

我自横

小丑又喷粪，现在要是不叫泡沫的话以为是下雪吗？