稳定房价不能光靠扩大供应 应调整住房供应结构

沙子

我国房价连年过快上涨，有人认为供不应求是主因，因而建议采用扩大供应规模的办法来稳定房价。经过深入分析，笔者并不赞同上述提法。我国住房供需情况很复杂，高房价的真正原因在于以投资需求为主的大户型住宅呈现出“供不应求”的紧张局势。所以，要稳定房价，应当采取抑制大户型投资需求的过度膨胀和调整住房供应结构的办法。

   与房价无关的“供不应求”
       我国处于“住房难”状态的主要人群是中低收入者，特别是低收入者和最低收入者。这些年来，我国城镇供应最低收入者的廉租屋和供应低收入者的经济适用住房数量过少，形成了比较严重的“供不应求”。但这部分人绝大多数不具备进入住房市场的经济能力，进而无法把这些自然需求转变为住房市场的有效需求。因此，最低收入以及低收入者所需住房的“供不应求”并不会在住房市场上得到明显反映，也不会明显地影响房价的涨跌。此类“供不应求”的特殊性，尤其值得注意。
       要解决上述“供不应求”问题，主要办法是健全和发展具有中国特色的住房商品化、适度的住房社会保障与合理的调控管理相结合的住房分类供应制度。在现阶段，要以中、低和最低收入者为重点，对最低收入者供应廉租屋，对低收入者供应经济适用住房，对中收入者供应“三限”房，并有计划地扩大覆盖面，逐步把建设70%以上中小套型中低价位住房的要求落到实处。

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大户型投资需求过度膨胀
        统计数据显示，自2003至2005年，我国城镇每年建设住房6亿多平方米，计500多万套，其中大户型住宅占60%以上，计300多万套。我国城镇居民约为1.5亿户，其中高收入者(含少量中高收入者)3000万户。从房屋交易的实际情况看，大户型住宅往往也被高收入者买走。
       不防作个简单的设想，每年只要有10%左右的高收入者进入购房市场，且只要买一套房，就能把新建的300多万套大户型住房基本买光。再加上由于其他种种原因而“挤”进购买大户型住房行列的人们，“供不应求”局势更进一步加剧，引发出“越买越贵，越贵越买”的恶性循环。所以说，这种以投资需求为主的、大户型住宅的“供不应求”，才是房价高企的真正“元凶”。
       之所以会产生如此旺盛的住房投资需求，是因为近年来人们(特别是高收入者)手中拥有过多资金，但国内投资渠道又相当有限，这才使投资购买价格不断上涨的住房成了资金保值增值的最佳选择。

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对策不在于扩大建设规模

       上世纪90年代中期，一些专家曾经研讨过我国住房长远发展的建设规模问题。据了解，部分西方国家在“二战”后，为解决住房紧缺问题而加大了住房建设规模。有一段时间达到了年人均增加新建住房面积0.8平方米，个别年代达到或稍高于年人均增加新建住房面积1平方米。当时我国处在住房紧缺阶段，专家们建议，在今后一个较长的时期内，我国城镇住房建设规模可以维持在每年人均增加新建住房面积1平方米的水平。
       目前，我国已经渡过了住房紧缺阶段，城镇人均住房面积已达到27平方米。人均增加新建住房面积已达到1.2至1.3平方米，显然偏大。
       因此，在今后一段时期内，即使考虑到城镇化所带来的城市人口增加，也应将每年人均增加新建住房面积控制在1平方米以内，以利于可持续发展。由此，不能采取扩大建设规模的办法来稳定房价。
       基于市场上影响房价的“供不应求”是由大户型住房投资需求过旺造成，那么抑制之法应从此处着手。
       去年笔者在一篇文章中曾建议，对今后建设大户型住宅的房地产开发公司收取高土地出让金、高房地产开发税和高物业税，并在交易环节对大户型购买者、第二次及多次置业者增加税收。现仍维持原建议，并建议第一步先开征“高”物业税。
       此外，如果不进行住房供应结构的调整，每年仍然继续用建房总量的60%以上去建300多万套大户型高价位住房，10年以后我们将仍会发现，10年间累计建设的3000多万套大户型高价位住房，仍基本上由占居民总数20%的高收入者所拥有，而占居民总数80%的中低收入者依然处于“住房难”的境地，我们将会犯下严重的历史性错误。