莆田市2009年1～9月房地产市场运行形势分析

海天 · 发表于 2009-10-15 18:20:21

今年前9个月，随着房地产市场的持续回升，房地产投资、商品房新开工及销售面积、存量房交易量、土地成交量等各项指标皆呈上升态势，现将我市2009年前三季度房地产市场运行形势分析如下：

一、房地产开发投资同比略降，土地购置费同比上升：
今年1-9月份，全市房地产完成投资48.10亿元，较去年同期比降1.15%，其降幅较一季度（-17.8%）回升近17个百分点，较上半年（-8.9%）回升近8个百分点，降幅不断收窄，接近去年投资额，其中第三季度完成投资额较去年同期出现回升（见图1）。

单位:万元

在房地产投资中，建安工程投资完成291160万元，占投资总额480977万元的60.54%，比降18.58%；土地购置费153853万元，占31.99%，比增61.4%。

二、商品房供应面积同比下降，但呈逐步回升走势：
1-9月份全市各类商品房施工面积为684.13万m2，较去年同期比增3.34%，其中新开工商品房面积111.73万m2，同比下降56.77%（见表一）。

单位：万平方米

年度	施工面积		竣工面积	批准预售面积	销售登记备案面积	空置面积
年度		新工开	竣工面积	批准预售面积	销售登记备案面积	空置面积
2008	662.03	258.43	66.21	169.86	72.83	18.48
2009	684.13	111.73	59.51	123.67	86.42	29.71
对比	3.34%	-56.77%	-10.12%	-27.20%	18.66%	60.77%

表1
2008年、2009年1～9月商品房供求关系对比
从去年至今年各季度的新开工面积看，今年第二季度起全市新开工商品房面积有了明显的回升（见图2），显示开发商对市场信心的恢复。

随着新开工面积的不断增多，批准商品房预售面积也随之上升。前三季度，全市共批准商品房预售面积123.67万m2，同比下降27.2%，较一季度（-67.02%）回升近40个百分点，较上半年（-36.16%）回升近9个百分点。从各季度批准的数量看，总体上呈不断增加趋势（见图3）。

图3
2008、2009年各季度批准商品房预售面积对比
三、商品房销售面积持续增加，仙游县在第三季度出现回升：
1-9月全市商品房合同销售登记备案面积86.42万M2，同比增加18.66%，其中第一季度为20.72万M2，第二季度30.00万M2，第三季度35.70万M2，呈不断上升趋势（见图4）。

图4
2008-2009年各季度商品房销售备案面积

在商品房买卖合同登记备案面积中，住宅商品房销售面积81.52万M2，占94.33%，比增25.65%。从区域划分看，设区市本级登记备案76.78万M2，占全市的88.85%，比增41.79%，其中住宅商品房登记备案69.51万M2，比增42.99%，显现设区市本级商品房销售较好，而仙游县房地产市场销售较去年比降。但据对市场调查，仙游县在第三季度的商品房新开工面积及销售面积都较上半年有了明显的回升，第三季度的销售量约占前三季度总量的一半以上。
前三季度全市商品房竣工面积59.51万M2，比降10.12%，空置商品房面积29.71万M2，比增60.77%，其中空置1年之内面积为20.44万M2，占68.80%；按用途分，住宅商品房空置面积13.88万M2，占总量的46.72%，商业及其他用途商品房空置15.83万M2，占53.28%。

四、商品房销售价位不断上调，同楼盘住宅较年初增幅约10%：
据销售合同登记备案数据统计，今年1-9月全市商品房均价为4350元/m2，比增22.23%（住宅商品房均价4101元/m2，比增23.41%）。其中第一季度为4290元/m2、比增30.51%（住宅为4057元/ m2、比增32.84%），第二季度为4556元/ m2、比增14.50%（住宅为4221元/m2、比增11.25%），第三季度为4213元/ m2、比增19.76 %（住宅为4022元/m2、比增24.37%），详见表2。另据对同楼盘分期销售的价位变化情况调查，市区内大多楼盘住宅在第三季度的销售价位较年初大约上调500元/
m 2，基本达到2007年时的最高价位，个别楼盘价位甚至超过了2007年的最高价位。

单位：元/m 2

年度		全市商品房
		均价	同比	其中
		均价	同比	住宅均价	同比
2008年	第一季度	3287	35.50%	3054	13.53%
	第二季度	3979	34.64%	3794	22.22%
	第三季度	3518	22.35%	3234	26.17%
	第四季度	4008	27.58%	3373	40.65%
	全年均价	3640	30.39%	3331	26.14%
2009年	第一季度	4290	30.51%	4057	32.84%
	第二季度	4556	14.50%	4221	11.25%
	第三季度	4213	19.76%	4022	24.37%

表2
2008、2009年各季度商品房销售合同登记备案成交均价

五、存量房交易量成倍增长，第三季度有所放缓：
受存量房交易税费优惠政策的影响，存量房成交面积呈成倍增加。1～9月份全市存量房买卖52.80万m2，比增101.14%；成交金额134977万元，均价为2556元/m2，比增55.29%。其中存量住宅买卖43.81万m2，比增92.32%，成交均价为2337元/ m2，比增41.89%。从各季度成交数量看，第二季度最多，第三季度有所放缓（见图5）。

六、经营性土地供应同比上升，其中设区市本级增近四倍：
1～9月份全市国土部门通过招拍挂新供应经营性房地产项目用地21宗51.66公顷，折合774.87亩，与去年同期（16宗716.7亩）比增8.12%。其中莆田12宗34.56公顷，比增372.94%，成交总价款80490万元，平均每亩155万元，比增49.28%；仙游9宗17.10公顷，比降57.76%，成交总价款28917万元，平均每亩113万元，比增15.31%。从对同地段拍卖的地价及楼面地价看，都较去年上升，但尚未出现象2007年的“地王”价位。
七、房地产各项贷款余额较年初增加，个人贷款较开发贷多增明显：
今年8月末全市商业银行房地产各项贷款余额为92.10亿元，占全市金融机构人民币各项贷款总额（468.23亿元）的19.67 %，与去年(24.40%)同期相比下降4.37个百分点。其中房地产开发类贷款余额为36.48亿元，比年初增加1.06亿元，同比少增5.80亿元；个人住房消费贷款余额为55.62亿元，比年初增加5.83亿元，同比多增0.75亿元。
总之，随着国家整体经济的复苏以及一系列促进房地产市场健康发展政策的带动下，我市房地产市场较去年有了明显的恢复性回升，尤其是近期房地产市场出现了新开工面积不断增加，销售面积明显上升，房价持续攀升的整体升温态势。

莆田市建设局

二○○九年十月十日

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