楼市不相信拐点的五大证据

陈建

目前中国的楼市不存在拐点，为什么呢？
    一看政府是否愿意楼市出现拐点？
    记得在回答中国经济是否出现过热的时候，国家最高统计机关负责人说，中国的CPI指数中主要因为食品价格过高引起；而核心CPI依然处于控制线以内。对中国目前的经济增长率连续超过两位数，我国政府的声音是：这是基于经济基础的一种正常增长。
    作为经济的主要支持点之一，作为带动经济其他行业达百分之七以上的增长的支柱性产业，政府愿意楼市出现拐点吗？
    建设部官员一致认为：调控的效果已经达到；结构控制目标已经部分实现；住房保障与调控将是今后一段时间中国住房调控的主旋律。
    在回答中国沿海地区的房价是否太高的时候，主管长官认为，只要有需求就不能一概而认为房价过高。房价过高应该指房价超出了消费能力的范围。
    当政府不愿意楼市出现拐点的时候，客观出现拐点的可能便大为降低。

陈建

   二看楼市出现拐点以后对中国楼市的重大打击；
    由于行政效率的原因，中国已由地方政府出让的宗地中，还有约百分之六十的用地规划条件并不成熟，需要政府进一步调整与整理才能达到可使用条件，这部分资金折算一下达一万五千亿左右，也就是说，开发商为主体的供应商欠政府约二万六千亿的贷款，同时政府也欠着开发商约一万五千亿的土地整理费用。如果说时间就是金钱的话，政府应该与开发商打成了平手。
    除此而外，开发项目占用的资金中，约百分之六到七十为个体消费按揭，实际是商业银行中储备的国有资金，如果楼市出现拐点，意味着民间当中百分之六十以上占用于国有商业银行的信用消费将成为呆账。
    经统计目前全国大中城市二百二十八个中，明确认为本城市应该发展成为百万人口中等城的占三分之二强。他们通过出让国有用地与集体用地已经与开发商形成合约出让可开发用地将近二千万亩。这是什么概念？意味着楼市一旦出现拐点，将在三分之二的大中城市产生城市化不能效应，而中国城市是否已具备完全的经济再生能力与经济可持续发展基础，还得加上一个大大的问号。

陈建

    三看楼市出现拐点以后对中国经济的重大打动打击；
    中国近三年经济平均发展速度为百分之九点八。近两年达到百分之十一左右。其中由房地产及其相关产业带动的增长约为百分之七。
    如果楼市出现拐点意味着经济正常增长率将在百分之三至四左右，而今年前十个月的CPI平均指数为百分之四点五，也就是说，楼市咳嗽一声，整个经济将出现实际上的负增长。

陈建

四看楼市出现拐点的判定依据是否站得住脚？
    再来看一下楼市拐点的判定依据。
    人们或专家称之为拐点的，意指房价由升转跌。而依据在于各主要城市的房价由空涨向量价齐跌转化。如新近的广州，深圳，或许稍后的将是北京与上海。
    我想说的是，拐点是与周期相关的一个名词，大约一个市场出现拐点在周期的前半段，一般约五年时间。当然中国楼市商品化发展已有数年时间，但因为中国楼市除了民生要求外，还有一个庞大的基数问题。居者有其屋的观念左右着购房人群。
    在五年的正常周期条件下，发生消费转移的时间至少通过一年其影响才会产生或发生。目前发生于主要城市的量价齐跌或全面降价销售，一种可能是观望导致的消费不足而政府管制让一些开发商拟从市场退出，从而降价销售；二种可能是投资消费这一支持高房价的力量发生转移导致置业流动，流出城市发生消费潴留；三种可能是各种调控政策导致开发商对市场的长期性持怀疑态度，从而做出吐货决定，并形成集体行为。
    无论何种情形都不能代表楼市发展周期一个实际性因素。所以拐点论站不住脚。

陈建

    五看楼市出现拐点的市场经济属性是否具备？
    从楼市的市场经济属性而言，出现拐点的基本属性在：整体供应量定值已为供应主体所认识，请问中国总体市场供应量还有多少亿亩，有谁知道这个数据？局部看各主要城市的市场需求明显停止，有否确切数据或依据，还有就是政策性因素的影响导致观望期有多长，难道几个月的时间就可以判定拐点的产生？
    还有一个重要的属性是需求的刚性不存在，完全由市场产品决定消费。实际上总理提出每年仅进城务工要求住房的需求量就达一千八百万，流动置业将近三千万，每年百分之一的城镇化比率造成的新增住房需求多达十年三个亿的硬性指标。
    我理解的拐点是：房地产市场一直高开高走，短暂时间出现适当高开低走或低开低走，源自坚强的基数，不能判定拐点的产生。它只是楼市自适应的一个波浪而已。