车库挑动地产神经(一）

叶枫

停车难已是不争的事实。当越来越多的购房者驾车选房时，他不一定会只关注自己居家的舒适度，他还会为爱车寻找踏实的安身之处。于是那些停车泊位低的楼盘不幸出局，而车库配置比例较高的项目定会趋之若骛。在购房者越来越理性的今天，车库建设的好坏必将左右楼盘销量走势.

叶枫

车库洞开楼市新战场

       当城市化进程的脚步越来越快速化，住房越来越高密化，汽车拥有量越来越普及化，停车难自然也就成了一件头痛的难题。而放眼成都，同样面临着一个看似危言耸听的问题：明天，我们的车停在哪里？
       据统计，2006年，我国已成为全球第二大新车市场，国内销售总量达到710万辆，而汽车保有量达到4985万辆，其中私人轿车的保有量就有1149万辆。照发达国家车辆与车位之比（1：1.2）计算，我国停车位历史缺口欠账900多万个，每年新增停车位缺口300多万个。而成都也不例外，记者从市交委了解到，目前，成都市中心车位缺口为46万。据相关人士透露，这一缺口还有逐步加大的可能。
目前，停车难已引起成都市政府的高度重视，出台了《关于城区修建社会公共机动车停车场（库）实行优惠政策和建设管理工作的通知》等相关政策，这些政策集中体现在停车场建设的土地、规划、规费、税收减免方面，有利于吸引社会资金投资停车场。
同时，众多房产开发商、社会资金积极参与停车场的建设，这已经成为成都市区房地产竞争的新战场。另外，新的科技型停车设备的运用，以及政府管理力度的加大等，都将进一步有利于促进成都市区停车难问题的解决。

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       国外的经验证明，停车难能够得到解决和控制。其中日本为解决停车难专门设立《车库法》，从此，停车难得到有效的控制。法国巴黎在上世纪90年代初已经有40多万辆机动车，且多数是小轿车，巴黎采用扩大停车供给的办法缓解停车难问题。几年前，全国畅通工程专家组成员、南京市交通研究所钱林波博士在对东京和台北两大城市考察后发现，城市停车问题解决得越早成本就越小。

叶枫

【现状调查】

停车难  46万辆车无家可归

       我们曾经认为，有车就意味着便捷；我们也曾以为，存在就意味着价值的体现。可我们是否曾想过，爱车没有家，那将会是什么样？
这绝对不是杞人忧天。最新消息称，成都正在跟随全国的步伐，成为新一轮的停车“困难户”。记者从市交委了解到，目前成都的停车泊位严重不足，特别是中心城区泊位缺口达到了46万左右。
如今，为爱车找家，已成为有车一族的心愿。
其实，停车难并不只是在成都，在旧金山，每个车位每天要２０至３０美金；在台湾，找到一个车位就像捡到几百元钱；在中国的一些大城市也面临着同样的尴尬。而成都，则正处于一个痛苦的过渡时期。
　　据了解，在成都中心城区停车泊位总需求已大76万，而停车泊位不到30万个。同时，成都小汽车年均增长率超过10％。预计到2010年，中心城区汽车保有量将达到100万辆，停车泊位需求将达到150万个。
是什么让这46万辆车无家可归呢？原四川省社科院院长刘茂才认为，停车位的建设速度远远赶不上机动车的增长速度。经调查发现，造成这种现状主要有两方面的原因。
       随着经济的快速发展，成都市机动车拥有量将必然增加，我们将它示为客观原因；关于主观原因，成都新源物业管理有限公司主任张勇认为，成都停车设施建设滞后，是由于规划缺乏超前意识、设计停车位不够、物业管理办法不完善、物管人员和保安不太负责、造成车辆乱停乱放，更多的则是人为原因造成。
在我们针对停车位调查时发现：在中心城区的停车场爆满的同时，二环路以外的停车场却还有很多空位。由此说明，成都停车设施存在布局不合理、停车泊位结构不合理等方面的问题。
       据了解，目前小区、单位等配建停车泊位严重不足，路外社会公共停车场偏少，占道停车及乱停乱放严重，而且土地利用率较低的地面停车比例偏高，占停车泊位总数的51.9％。
       针对停车难问题，成都市相关部门正在积极寻求解决方案，据市交委相关负责人介绍，成都将投资5 亿元在中心城区修建10个公共停车场，新增约3万个停车位以缓解此难题。
       与其它城市相比，成都停车位缺口主要集中在中心城区。据了解，这次规划建设的10个社会停车场都将在二环路范围以内，目前已完成规划选址，停车场的修建将主要考虑社会投资。
       根据城市的发展需要，此次10个社会停车场的修建规划中，推广机械式停车，同时开工建设1～2座智能式停车楼。市交委相关负责人表示，智能停车楼能够节省更多的空间，对土地的利用率也更高。

叶枫

【车库VS楼盘】

新卖点 车库价值左右楼盘命运

       车库，近几年才逐步被人们关注。这是在市场经济的快速增长、车辆的拥有量日益增多、“车多位少”的现象日益突出前提下所带来的影响。
如今，人们在购房的时，也更多的考虑住宅车库。车库俨然成为房地产开发的一个重点，也未来投资房地产的新热点。那么，车库对楼盘来说，意味着什么？
开发商说，车库是对楼盘品质的补充和说明。
业主说，车库是交通与居住的情结。
纵观整个成都市场，车库给人们两种印象，即车多于位和位多于车。这似乎让人很难理解，成都皇朝置业有限公司营销总监刘洋告诉记者，车多于位主要是指一些建筑年代已久的楼盘，当年车位没有引起足够的重视，从而造成了这种局面；随着私家车拥有量的增多，开发商也逐渐意识到车库的重要性，车库在开发过程中得到足够的重视，从而造成了部分位多于车的现象。据刘洋介绍，几年前，成都的一些楼盘车位比例还不到1：0.5，而如今，有些品质较高的盘，车位比例已达到1：1.2。由此可见，楼盘车位已引起开发商的高度重视。

车库是销售的一个筹码
       “我们的楼盘最近卖的太好了，这和我们车库配置比例有绝对关系，在我的客户中，有几个都是在了解我们楼盘停车位比例后，便爽快签单了”。来自优品道的某置业顾问说：“该顾客属于2次购房，先前住的房子就是由于停车难，从而让他下定决心再次置业”。
同时，在另外一些楼盘，我们又听到了不同的声音。位于新都区二环路的某楼盘，停车位比例在1：0.7，而旁边一楼盘的停车位比例达到1：0.9，据该楼盘一置业顾问透露，有几个客户，就因为看中旁边楼盘的停车位，选择了旁边楼盘，而放弃了他们。
　　优品道一位负责人说，目前，成都房地产市场竞争激烈，车库也是销售的筹码之一，开发企业应高度重视停车场的建设，设计理念超前，我们的车库力求以人为本，进行了通风采光创新和管理上的创新。对此，渥嘉郡项目销售经理苗力深表赞同，他表示，开发商不要将车库的建设视为增加开发成本的包袱。
据调查，在广大购房者心中，除了环境、房型等要素外，有80%的业主看重车库，我们可以断言，楼盘与楼盘之间的竞争，车库的价值已初露端倪。既如此，我们为何不打开思路，广大的开发企业为何不更超前一些，将车库等配套设施作为房地产产品来开发，做得更专业一些，规划的更合理一些，为自己的楼盘增加售一个重要的销售筹码。

叶枫

车库成就现代住宅
现代住宅的应重点关注什么？
       在大多数人心中，应为绿化、基础配套、容积率、建筑密度等。而有位叫八刀的网友则认为是车库，他说，“车库是楼盘品质的保障”。当时，我不以为然。
八刀从事地产研究已有4年时间，在这4年的时间里，给他最深刻的感受：形形色色的楼盘，始终没离开花、草、树、水等自然元素，这也就形成了不同中的相同；而真正好卖的楼盘，往往车位配置比例较高。

       在成都，有蓝山美树、优品道、翡翠海湾、银都花园等一批车库配置比例不错的楼盘，他们的销售进度也证明了八刀的观点。
为什么车库配置比例较高的楼盘好卖呢？“在城市扩张的基础上，私家车是最方便的交通工具”。八刀说：“近几年来，随着汽车价格的不断下调和人们收入的明显提高，有相当一部分购房家庭都已有车或打算在近几年内购车，这就需要车库”。从过去一段时间的销售情况看，车库将在很大程度上决定购房者的意向。从而，什么样车位配置比例最受购房者欢迎？以及建什么样的车库等一系列问题也是开发商在设计过程中必须考虑的。

       长年从事车库研究与设计的成都市建筑设计研究院高级工程师杨刚告诉我们，一般楼盘的车位比例在1：0.7。从我们的调查结果看，1：0.7的车位配置比例位绝大多数消费者所接受。“以前搞开发，只管将楼盘的基础配套做好，而现在，不得不考虑车库”。从事了近10年房产开发的李先生说：“车库，在最近几年，越来越被重视，它犹如一个新生儿，潜力巨大。它正在一点点的转移人们的购房观念。从而，让更多的开发商参与进来，对楼盘的品质又是一次提升，也是现代建筑所必须的”。

叶枫

你心目中的车位
在市规划局的规划中，车位配置比需达到1：0.7，调查发现，新开发的楼盘中，都能达到这样的标准，但是，这是否就能让所有的业主满意呢？如果不满意，那么，你心目中的配置比例又是多少呢？
对此，我们通过网络、街头、社区进行调查，在被调查的近200名业主中，有将近75%的业主表示满意，有近20%的业主表示不满意。同时，有68%的认为车位配置比例应该在1：0.7，有20%的人认为应该在1：0.7～1：1之间，还有9%的人则认为应该高于1：1。
家住紫华苑的王女士也是我们此次调查的对象之一，她表示，紫华苑小区是立体车库，配置比例大概在1：0.7以上，该车库有6年的历史，很方便，该小区还没有因为停车的问题发生纠纷的例子，住在里面的业主都非常满意”。
在大多数业主都表示满意的同时，一些开发商也提出了自己的意见，在车的拥有量迅速增多的时候，要对车库加强有效的管理，力争让车位得到有效的利用。

小区车位调查表
你对小区的车位配置满意吗？
满意	不满意	无意见
75%	20%	5%
你心中理想的车位配置比例
<1:0.7	1：0.7	1:0.7-1:1	>1:1
3%	68%	20%	9%

注：此次调查共120人，主要有各小区的业主组成。通过网络、街头、社区等方式调查。

叶枫

【声音】

       张心亭（佳兆业房产高级策划师）：

       车库是楼盘的重要配套设施，它可以提升一个项目的档次和品质，未来车库的作用将会更加突出。目前，成都作为中国私家车拥有量第三多的城市，车位的数量不能满足汽车的需求量，这是由于前期城市规划对车库的预计不足，所以在新的城市规划中，对楼盘车库有了新的要求，车位比例要达到1：0.7。建议将来成都应以地下停车为主，辅以机械停车，基本不考虑地面车位，给客户安静的生活空间，更多的生活绿地和景观。
刘洋（成都皇朝置业有限公司营销总监）：车库意味着楼盘的品质，在市区，车位充足的楼盘发展潜力和升值空间巨大，市区的车库价值可以通过销售和租赁2种方式充分体现。目前，成都市区车库销售和租赁状况良好，郊区车库的销售和租赁情况与小区的入住率有关。车库的发展总体呈上升趋势，市区车位将会通过空间的利用和先进的停车设施的使用来增加。


       苗力(渥嘉郡销售经理)：

       随着私家车的日益增多，小区车库配置的重要性更是日益凸显。政府应大力发展公共停车位，在适当的地方建公共停车场。同时，开发商要有前瞻性，规划合理先进的车库。针对车辆不断增多的现状，建议开发商采用只租不售的方法管理车位，使车位得到有效利用，这样就会缓解车位紧张局面。
何欣伟（鹏程房产营销策划部）：近年在楼市的高速发展和汽车消费的带动下，车库成了有车一族的需求，车库紧密地与楼盘联系到一起，成长性可见一斑。车库是对楼盘品质的有效补充和说明，随着汽车消费的重要推动，成都的车位需求量将逐年增长，车库将带动高品质物业的品质。同时，成都应学习沿海地区和国外的先进经验。


       林建波（媒体记者）：
       停车难，得分两方面看，一方面的确带来了许多不方便；另一方面，它会引起政府部门更关注此事，也会积极采取措施。同时，也能引起更多的开发商参与进来，在楼盘的开发过程中，他们会更重视车库的问题，可以说，是对楼盘品质的一种补充。
王艳(紫华苑业主)：停车难未必就是件坏事，只要在今后合理规划，我认为对楼盘来讲，还是有益的。同时希望政府部门采取硬性法规约束，让小区前瞻性的车位规划得到真正保障。